С 2025 года выдача ипотеки будет осуществляться по новому стандарту, введенному Центробанком. Он усложняет действующие правила кредитования, но в то же время отменяет ряд популярных ипотечных схем, представляющих риски для граждан.
Конец рискованным схемам
Согласно новым правилам, запрещается использование:
- Субсидированной ипотеки от застройщиков. Она предполагает оплату комиссии банку за снижение ставки по ипотеке, однако расходы эти перекладываются на покупателей через завышение стоимости жилья. В результате стоимость квартиры может быть на 20% выше реальной. Для банков это создает риск получения залога по завышенной стоимости, а для заемщиков — возможность столкнуться с проблемами при продаже жилья. В итоге, обе стороны могут остаться с долгом, если цена на вторичном рынке окажется ниже залоговой.
- Аккредитивов при оформлении сделок с недвижимостью, в частности при сделках ДДУ. Средства покупателя должны будут храниться только на эскроу-счетах, что исключает риск их потери в случае банкротства банка. Аккредитивы позволяют банкам получать дополнительные доходы, часть которых возвращается покупателям в качестве скидки на жилье. Данный механизм признан небезопасным, т.к. деньги на аккредитиве не застрахованы, в отличие от средств на эскроу-счете. В случае банкротства банка покупатель рискует потерять свои деньги.
- Ипотеки с кешбэком. Здесь часть средств покупатели получали только после оформления сделки, которая подразумевает внесение первоначального взноса. Такие схемы часто приводили к тому, что заемщики переоценивали свои финансовые возможности и в конечном счете теряли как средства, так и недвижимость.
Помимо этого, с июля 2025 года банки лишатся права взимать комиссии за снижение ипотечной ставки. До этого действовала практика, когда заемщики могли заплатить банку определенную сумму единовременно, чтобы уменьшить процент. Теперь таких сделок не будет. Новый стандарт предусматривает выдачу кредитов на срок не более 30 лет, а размер займа не должен превышать 80% от реальной стоимости жилья.
Также большое внимание будет уделено информированию заемщиков о всех условиях ипотечного кредитования. Банки будут обязаны подробно разъяснять заемщикам условия кредита, предупреждать о возможных скрытых рисках и завышении цен, чтобы минимизировать вероятность попадания граждан в финансовую ловушку.
Одну схему прикрыли, другую внедрили
Тем не менее, девелоперы и банки не оставят попыток создания обходных схем. Некоторые компании уже предлагают сдачу квартир в аренду с последующим выкупом, при котором арендные платежи учитываются в качестве в первоначального взноса по будущей ипотеке.
Другие же могут перейти к сложным комбинированным программам, таким как скидки на первый взнос, рассрочка, trade-in, скидки на отделку или парковочные места. Пока они не затрагиваются новым стандартом, и могут временно стать основным инструментом для поддержания спроса.
Банки и застройщики продолжат испытывать ограничения устанавливаемые Центробанком, пытаясь адаптировать новые механизмы под требования регулятора.
Последствия и перспективы
Снижение доступности ипотеки ведет к падению спроса на жилье. Застройщики уже сталкиваются с сокращением продаж. Для некоторых застройщиков, привыкших работать в условиях высокой маржи, это станет серьезной проблемой.
Однако для заемщиков нововведения несут положительные последствия. Более прозрачные и безопасные условия кредитования, а также отсутствие завышенных цен на квартиры — все это помогает стабилизировать рынок и увеличить доверие к ипотечным программам.
В долгосрочной перспективе новый стандарт поможет сократить количество рискованных операций, сделав рынок гораздо устойчивее к экономическим потрясениям.
---
Вы хотите знать больше о финансах? Загляните в наш раздел Банк знаний.
Вам нужны деньги? Обратитесь к нам.