Давайте немного задумаемся о будущем многоквартирных домов и их роли в функциональных процессах города.
Разговор даже не о высотном строительстве, а вообще, о как таковом понятии «многоквартирный дом».
Часто город отождествляют с многоэтажными домами, в которых можно купить квартиру и жить припеваючи, не думая о содержании такого дома.
Действительно, как правило обслуживание таких домов осуществляют специализированные компании, и пока дом новый, проблем никаких мы не наблюдаем.
Однако, проблема в том, что, чем выше этажность и возраст дома, тем больше требуется вложений на поддержание и капитальный ремонт.
В 2014г мы увидели первую достаточно значимую попытку решения данной проблемы в виде скандально известного «взноса на капремонт».
Взнос на капремонт только отсрочил коллапс отрасли ЖКХ.
Отрасль ЖКХ так и осталась дотационной, а кварталы многоквартирных жилых домов так и висят «гирями» на городском бюджете.
Ресурс некоторых инженерных систем многоквартирного дома составляет 10-15 лет. А дальше все расходы по ремонту и замене непомерным грузом уже сейчас ложатся на плечи жильцов и/или бюджет города.
Помимо этого, кварталы новостроек растут, как грибы после дождя, неотвратимо приближая этот коллапс.
Ранее, мы затрагивали тему про нишу, которую занимали многоквартирные дома в индустриальной модели Советских городов.
По сути, до 90х годов они являлись частью инженерных систем, действующих промышленных предприятий. А расположение в непосредственной близости от промышленной территории удешевляло стоимость домовых инженерных систем, их обслуживания, и снижало нагрузку на транспортную систему города (Глава 41).
Сегодня многоквартирные дома встроены в систему стабилизации Российской экономики.
По сути, они являются аналогом долгосрочных вкладов в государственные ценные бумаги. Рынок недвижимости сегодня при этом проявляет все признаки финансового пузыря (Глава 21).
В функциональных процессах города, многоквартирные дома предоставляют «рабочие руки», но в отличии от времен СССР, они не привязаны к промышленным территориям, что приводит к колоссальным расходам на их поддержание и перегрузкам транспортной системы города.
Нужно, еще раз, заострить внимание, что основная роль многоквартирных домов в современных условиях никак не изменилась — это источник рабочих рук. И чем выше многоквартирный дом, тем больше рабочих мест должно быть рядом с этим домом!!! И тем дороже он в обслуживании. И за это обслуживание должен кто–то платить.
Но наиболее серьезной проблемой с многоквартирными домами сегодня, является даже не их дорогое обслуживание.
Наиболее важной проблемой сегодня является отсутствие, как такового, «владельца» дома (нет субъекта, того, кто принимает решения и несет ответственность).
На данный момент согласно статье 35 жилищного кодекса РФ «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме».
Каждый собственник владеет только кусочком такого дома и при этом «не видит» дальше порога своей квартиры или офиса.
Нет стабильного рабочего механизма принятия совместных решений собственниками квартир и коммерческих помещений, а управляющая компания должна обслуживать, но не должна принимать решения за собственников.
Кроме того, собственники часто не могут даже договориться об общем решении. Например, владельцы коммерческих помещений занимаются зарабатыванием денег и проблемы «ремонта крыши» вступают у них в серьезное противоречие с интересом получения прибыли. А иногда, коммерческие помещения вообще, как бы, существуют отдельно от дома.
По итогу, сегодня мы имеем непомерно большое количество высотных многоквартирных домов, требующих сложного технического обслуживания, у которых нет конкретного владельца и полноценного источника финансирования . А ответственность за поддержание таких домов в конечном итоге лежит на городе и его бюджете.
Предлагаемое решение такое:
1 Необходимо решить проблему фактического отсутствия владельца многоквартирного дома.
Владельцем многоквартирного дома может быть только ОДИН субъект — Муниципалитет или Предприятие (завод, институт, кооператив и тд) или Частное лицо.
Никакого частного владения многоквартирным домом сотнями людей и организаций быть не должно.
Многоквартирный дом — это сложный инженерный объект, ответственность за который должна быть закреплена за конкретным субъектом. И именно, этот субъект должен принимать решения «как распоряжаться любой частью этого дома»
Таким образом решается вопрос центра ответственности и источника финансирования для каждого многоквартирного дома.
При этом владение квартирой должно определятся внутренним уставом организации и ГАРАНТИРОВАННО ГОСУДАРСТВОМ.
2 Необходимо решить проблему бесконтрольного увеличения числа таких домов.
Разрешение на строительство МКД должно быть возможно получить, только, на основе «принципа равновесия жилых и промышленных территорий» . На расчеты могут также влиять факторы развитости и пропускной способности транспортной системы, экологический и тд. (Глава 13)
Необходим понятный и простой принцип с четкими расчетами и формулами, который не позволит манипулировать законом и строить, где хочу, что хочу и как хочу.
В функциональной модели города, многоквартирные жилые дома выполняют роль предоставления «рабочих рук» и должны быть уравновешены пром территориями, которые предоставляют «рабочие места».
Также необходим механизм перехода от существующей системы управления многоквартирными домами к новой.
Этот вопрос наиболее сложный и конечно требует очень серьезной проработки, которую сейчас сделать будет нельзя.
Однако, логично предложить просто ввести у всех многоквартирных домов обязательную регистрацию собственника многоквартирного дома.
Логично, что статус владения квартирой в многоквартирном доме должен отличаться от статуса владения многоквартирным домом, но оба статуса должны быть зафиксированы в едином реестре для разграничения прав и обязанностей.
Думаю, что наиболее простой и безболезненный способ разграничения прав и обязанностей при таких изменениях — это организация кооперативов домовладения.
Владелец квартиры должен быть зарегистрирован (в кадастровой палате), как член кооператива, имеющий право распоряжаться своей собственностью(квартирой), но обязанный нести финансовое бремя по содержанию многоквартирного дома. Кроме того, он должен исполнять решения правления кооператива, обязан голосовать на выборах в правление и может избираться в правление.
В отличии от понятия «право долевой собственности», когда каждый как бы владеет кусочком дома (кусочек лифта или двери), но по сути владельца нет, в данном случае владельцем всего дома будет выступать конкретный субъект — организация кооператив (не общее собрание жильцов, а организация, в которой они состоят).
Естественно, у данного предложения есть множество подводных камней:
Например, некоторые управляющие компании, которые «де-факто» уже «владеют» некоторыми домами, могут просто закрепить за собой это владение юридически. С другой стороны «управляйки» могут просто перейти в статус подрядчика, которого нанимает «владелец» дома.
Застройщики, которые часто создают свои управляющие компании и «доят» людей, которым продали квартиры, теперь смогут это делать на законных основаниях, так как будут являться владельцем дома. А избавиться от такой «управляйки–владельца» будет гораздо сложнее.
Или в случае, если в доме отсутствуют жители, способные проявить субъектность и сформировать кооператив, то такой дом, наверно, должен быть передан муниципалитету. Но сможет/захочет ли муниципалитет взять такой дом и не станет ли он еще более брошенным после этого при современной власти? Не уйдет ли он сразу под реновацию? И не станет ли в руках чиновников разменной монетой в договоренностях с строительными компаниями? Смогут ли жители в последствии выйти из такого «....владения» и сформировать кооператив?
И что делать, если обслуживание дома становится непомерно высоко для жильцов? Можно ли «повесить» такой дом на расположенный рядом завод? Если продать ему «контрольный пакет» квартир в таком доме?
Также, очень серьезной проблемой может стать ситуация с техническими и коммерческими площадями многоквартирного дома. Каким статусом должны обладать владельцы таких помещений, если они не являются жильцами, а их площади расположены на технических этажах?
Все эти сложные вопросы, конечно требуют детальной проработки. Но начинать с чего–то надо!
Вместо эпилога
В будущем, многоквартирные дома могут сохраняться только в своей функциональной нише.
Ну не получится бесконечно строить многоэтажки.
И чем раньше это осознают «там», тем легче будет исправить ошибки.
Высотные многоквартирные дома необходимы только тогда, когда требуется разместить большое количество населения в непосредственной близости, например, от завода (места работы \учебы\зоны отдыха и тд, где именно требуется сосредоточить большое число людей) и в случае, если нельзя обойтись домами средней и малой этажности . То есть это временное жилье\общежития\гостиницы и подобное.
Многоквартирные дома средней и малой этажности — это дома для бюджетного проживания, временное жилье, общежития, гостиницы и подобное.
А вот индивидуальные жилые дома — это для тех, кто хочет иметь полноценную большую семью и может себе позволить свой собственный дом.
В любом случае у каждого дома должен быть хозяин!
Предыдущая Глава 64 Генплан Пензы 2024г. Общий обзор подготовленных изменений по результатам слушаний
Следующая Глава 66
Данная глава, является частью цикла статей, посвященных теме комплексного развития Пензенского региона, на основе «новой» концепции кольцевой агломерации распределенного типа с зоной экологической безопасности».
Жду комментариев, обсуждений, конструктивной критики, но главное предложений по решению обозначенных в каждой из статей проблем.
Канал в Телеграмме, ВКонтакте и Дзене.
Пензе необходимо свое активное градостроительное сообщество! Только так, можно сделать город лучше!
#мкд #жкх #многоквартирныедома