Я никогда не даю общих советов, потому что за 17 лет практики точно поняла, что выгодно для одного - убыточно для другого, т.к. на принятие решения, выбор стратегии влияют различные факторы.
В этой статье рассмотрим несколько кейсов, которые помогут вам взглянуть на инвестиции в недвижимость под другим углом и понять, что вы можете использовать уже сейчас.
Однозначно, чтобы сейчас не потерять деньги, нужно задействовать сразу несколько инструментов.
Разберемся на кейсах.
Цель: наращивание капитала или приобретение недвижимости на будущее детям
Вариант стратегии: использовать рассрочку от застройщика.
Вносим 20-30% от стоимости объекта в день сделки
Далее беспроцентная рассрочка на 2 года с ежемесячными платежами 50 т.р.
Через 2 года вносим остаток деньгами или переходим на ипотеку (если будет выгодно)
В зависимости от локации и класса жилья такую стратегию можно применять, имея 3-4 млн р на первый взнос.
Важно понимать, что в бизнесе, акциях, облигациях и прочих инвест-инструментах на коротком сроке мы получаем доходность выше, чем в недвижимости, но покупка недвижимости позволяет наращивать капитал и создавать пассивный доход, и благодаря рассрочке мы фиксируем стоимость квартиры, локацию, планировку, при этом не замораживаем деньги и еще их приумножаем.
цель: получение пассивного дохода от аренды
Если вы располагаете капиталом от 10 миллионов рублей и хотите уже сейчас получать пассивный доход, то для вас безопасный и эффективный вариант будет купить недвижимость на вторичном рынке. Из-за падения спроса продавцы готовы делать хорошие скидки, при этом часто такие объекты уже укомплектованы необходимой под аренду мебелью.
Чтобы увеличить свою доходность, я бы рекомендовала искать варианты срочных продаж, когда продавец вынужден продать из-за того, не справляется с обязательствами по ипотеке, рассрочке и прочим моментам. Под эту стратегию отлично подойдут квартиры в домах под реновацию.
Важно ориентироваться в ценах и действительно выбрать вариант с низкой ценой, а также проверить юридическую часть сделки, чтобы исключить подводные камни.
Вы можете заработать минимум 30-40% годовых даже в текущем рынке
цель: спекуляция или активный доход с продажи недвижимости
Такую стратегию в настоящее время можно реализовать, имея капитал. Я ее называю «деление большого на малое» или формирование добавленной стоимости. Что это значит?
Вы можете заработать минимум 30-40% годовых даже в текущем рынке, если приобретете объект большой площадью и сможете юридически правильно разделить его на 2 и более объекта.
Так совсем недавно у нас прошла сделка, где мы с клиентами приобрели нежилое помещение 130 кв.м прямоугольной формы.
Выбрали мы его потому что была техническая возможность сделать 2 входные группы. Вы разделили большое помещение на 2: 60 и 70 кв.м. Сдали эти помещения под аптеку и магазин инструментов.
Одно помещение продали.
Второе собственник оставил себе для пассивного дохода.
Бюджет сделки и затрат на подготовку документов составил 55 млн рублей, помещение с арендатором было продано за 36 млн руб. А второе помещение приносит собственнику 240 тр пассивного дохода ежемесячно.
То же самое можно реализовать с меньшим бюджетом, покупая апартаменты под аренду.
При выборе стратегии (а их более 10) для себя и своих клиентов я отталкиваюсь от следующих основных факторов: конечная цель, бюджет, варианты финансирования (возможность льготных условий по ипотеке), финансовая ситуация клиента.
При выборе объекта для инвестирования в обязательном порядке делается аналитика локации, застройщика, конкурентов, точек роста цены, динамики спроса за последние 3 года в этой локации, арендной ставки, целевой аудитории и других параметров, влияющих на реализацию цели.
Также всегда включаю в стратегию долгосрочный план на 10-20 лет, в котором помимо покупки недвижимости есть инструменты по накоплению средств. Работаю в команде с финансовым советником, налоговым консультантом, адвокатом, что позволяет решить вопрос клиента комплексно.
В 99% случаев покупка недвижимости не является самоцелью моих клиентов, поэтому при определении стратегии я учитываю оптимизацию налогов, возможность возместить ндс, варианты использования различных льгот от государства, юридические интересы в браке либо в случае наследственных вопросов.
В завершении хочу вас заверить, что жить на пассивный доход может каждый из вас! Важно выбрать надежного проводника и поставить себе цель! Буду рада стать вашим помощником в этом направлении! И дарю вам РАЗБОР вашей инвестиционной стратегии.
Для этого, переходите по куар-коду ниже и напишите мне “РАЗБОР”
Наталья Копачева, директор агентства недвижимости г.Москва, практикующий инвестор, спикер Всероссийского жилищного конгресса