Ситуация на рынке недвижимости в России переживает значительный кризис, вызванный строгой денежно-кредитной политикой, которая привела к истощению ресурсов застройщиков и снижению их акций по сравнению с общим рынком. Исследования показывают, что после прекращения льготной ипотеки, значительно поддерживавшей продажи, рынок новостроек в стране упал на 20% в среднем по сравнению с первой половиной 2024 года.
Согласно данным аналитического центра «Дом.РФ», 77% застройщиков не смогли выполнить свои планы по продажам, а 52% не смогли вывести новые проекты на рынок, что является историческим максимумом. Ожидается, что в 2025 году продажи новостроек могут снизиться на 19-35% в денежном эквиваленте. Прогнозируется, что до 30% российских девелоперов могут столкнуться с отрицательной прибылью, что вынудит их отказаться от частей своих проектов или отложить их реализацию.
Увеличение рисков банкротство на рынке недвижимости также становится актуальным, поскольку многие компании могут оказаться под давлением высоких долговых обязательств. В то же время, большинство экспертов предупреждают, что ситуация может ухудшиться, если не будут предприняты меры по улучшению текущего состояния.
Власти призывают к помощи девелоперов, заявляя о необходимости поддержки на фоне трудных условий. Заместитель главы Минстроя, Никита Стасишин, отметил, что после «четырех замечательных лет» для застройщиков пришло «золотое время», которое теперь закончилось, и пришло время для сотрудничества с государством ради преодоления кризиса.
Компании будут фиксировать убытки в разной степени в 2025 году из-за снижения спроса и дороговизны проектного финансирования. Как отмечает управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова, высокие процентные ставки (ключевая ставка плюс 6-7%) могут замедлить девелоперскую активность и привест к приостановке новых проектов.
Рынок недвижимости перед лицом кризиса ожидает больших изменений, которые могут серьёзно повлиять на его будущее.
Ожидается, что правительство может ввести дополнительные механизмы для стимулирования спроса на жильё, включая налоговые льготы и субсидии для потенциальных покупателей.
Возможные Решения и Перспективы
- Пересмотр Программ Государственной Поддержки: Необходима пересмотренная версия ранее успешных программ, таких как льготная ипотека, которая могла бы помочь вернуть покупателей на рынок. Возможно, стоит рассмотреть увеличение сроков для выплат и снижение процентных ставок, что сделало бы ипотечное кредитование более доступным.
- Поддержка Строительных Компаний: Основным шагом со стороны правительства может стать создание фондів для рефинансирования долгов застройщиков или предоставление прямых субсидий на завершение строительных проектов. Это позволит избежать массовых банкротств и поддержать занятость в строительной отрасли.
- Создание Устойчивого Финансирования: Долгосрочные программы финансирования через казначейство или другие государственные органы могут помочь уменьшить финансовую нагрузку застройщиков. В частности, предоставление грантов или низкопроцентных кредитов для реализации экологически чистых и энергоэффективных проектов может стать приоритетом.
- Развитие Инфраструктуры: Учитывая важность инфраструктуры для роста рынка недвижимости, акцент нужно делать на создание удобной и доступной инфраструктуры вокруг новых жилых комплексов. Это включает в себя дороги, транспорт, социальные учреждения и зоны отдыха.
Строительство почти 98% жилой недвижимости осуществляется за счет проектного финансирования, поэтому для предотвращения потенциальных сложностей застройщики должны внимательно следить за соотношением между объемом строительства и предложением жилья. Об этом говорит Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ». В частности, нормальный уровень подготовки объектов до конца этого года составляет 70%, а на следующий год ожидается снижение до 40%, хотя на данный момент этот показатель уже выше — 45%.
По словам Гольдберга, на данный момент застройщики не сталкиваются с серьезными трудностями, но в будущем проблемы могут возникнуть у компаний с высокой задолженностью, особенно если займы оформлены по переменной ставке, зависящей от ключевых или других рыночных ставок. Он также добавил, что субсидированные ипотечные кредиты и займы для застройщиков с низким уровнем собственного капитала не следует рассматривать как основные факторы, способствующие банкротству девелоперов.
Рынку потребуется время, чтобы адаптироваться к новым условиям, отмечает аналитик ФГ «Финам» Саид Керимханов. С 1 января 2025 года также вступит в силу «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков». Это приведет к тому, что российские банки будут вправе выдавать ипотечные кредиты только при соблюдении новых правил. «Таким образом, застройщикам, которые ранее могли поддерживать спрос с помощью траншевой ипотеки, рассрочки и аналогичных программ, станет значительно сложнее», — подчеркивает аналитик.
Хорошими новостями для инвесторов могут стать котировки девелоперов, опустившиеся ниже их чистых активов или балансовой стоимости компании. Если капитализация компании оказывается ниже стоимости чистых активов, это делает её потенциальным объектом для поглощения, считает главный инвестиционный консультант ИК «ВЕЛЕС Капитал» Дмитрий Сергеев. Он также предполагает, что в нынешних условиях небольшие региональные застройщики могут стать целью для более крупных компаний. Кроме того, новым позитивным фактором для акций девелоперов могут стать новости о государственной поддержке застройщиков.
Разбор эмитентов и их акций
Последние финансовые отчётности российских девелоперов опубликованы по итогам первой половины 2024 года. По словам аналитиков, лучше других себя чувствует «Эталон», который работает в верхнем ценовом сегменте. Согласно операционным результатам за третий квартал, темпы роста продаж компании сильно замедлились, но в отличие от конкурентов остались в плюсе, отмечает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Дмитрий Пучкарев.
С начала года акции «Эталона» потеряли в цене более 38,7%. В то же время сильно упали ценные бумаги ПИКа (-41,3%) и «Самолета» (-75%), а котировки ЛСР, наоборот, выросли на 10,3% за этот период.
«Эталон»
Результаты по МСФО за первую половину 2024 года:
— Выручка: 57,4 млрд руб. (+71% в годовом выражении)
— Продажи: 384,6 тыс. кв. м (рост в 2,1 раза), 78,6 млрд руб. (рост в 2,3 раза)
— EBITDA: 14 млрд руб. (рост в 2,1 раза)
— Чистый убыток: 1,5 млрд руб. (-29%)
— Чистый убыток до распределения стоимости приобретения активов (PPA): 992 млн руб.
Эталон в отличие от конкурентов наращивает земельный банк, что в рамках данной компании выглядит логичным шагом, даже несмотря на рыночную ситуацию, поскольку бизнесу необходимо масштабироваться. В то же время остальные публичные застройщики продают участки с целью снижения долговой нагрузки.
Продажи компании в третьем квартале, согласно операционным результатам, выросли на 19% в годовом выражении. Застройщика всегда отличала небольшая доля ипотеки в продажах, около 29%, что позволяет ему чувствовать себя лучше рынка, подчеркивает аналитик «Цифра брокер» Иван Ефанов, добавляя, что даже «Эталон» страдает от высоких ключевых ставок и дорогого проектного финансирования.
ЛСР
Результаты по МСФО за первую половину 2024 года:
— Выручка: 85,1 млрд руб. (+14% в годовом выражении)
— Продажи: 369 тыс. кв. м (-3%), 86 млрд руб. (+28%)
— Скорректированная EBITDA: 20,29 млрд руб.
— Чистая прибыль: 4,426 млрд руб. (рост в 2,6 раза)
За третий квартал продажи компании в натуральном выражении упали на 70% в годовом исчислении, подчеркивает Дмитрий Пучкарев. Драйвером роста бизнеса застройщика, по оценкам Ирины Фомкиной, будет расширение в том числе в сторону строительства отелей, а подтолкнуть акции вверх может решение выплатить дивиденды.
ПИК
Результаты по МСФО за первую половину 2024 года:
— Выручка: 264,8 млрд руб. (-0,05% в годовом выражении)
— EBITDA: 74,7 млрд руб.
— Чистая прибыль: 40,81 млрд руб. (+46,2%)
— Долговая нагрузка: 703 млрд руб.
Саид Керимханов полагает, что ПИК сильнее других ощутил эффект ухудшающейся рыночной обстановки. «Застройщик является топовым в сегменте массового жилья, соответственно, отмена льготной ипотеки является для него большой проблемой. Помимо этого, повышение ключевой ставки также сыграло свою роль в сдерживании ипотечного кредитования и, как следствие, продаж девелопера», — говорит он.
Операционные данные за третий квартал компания не раскрывала, однако «падение продаж там также довольно драматичное», допускают аналитики «БКС Мир инвестиций».
«Самолет»
Результаты по МСФО за первую половину 2024 года:
— Выручка: 170,8 млрд руб. (+69% в годовом выражении)
— EBITDA: 43 млрд руб.
— Чистая прибыль: 4,7 млрд руб. (+49%)
— Чистый долг / скорректированная EBITDA (LTM): 0,87x
Согласно операционным результатам, продажи «Самолета» в третьем квартале рухнули на 45% в натуральном выражении. Так компания превратилась «из лидера в аутсайдера», указывает Иван Ефанов. Объемы упали, поскольку около 80% всех продаж проходили с ипотечным кредитованием. Соответственно, это оказывает давление на денежный поток компании, а давление со стороны высоких ставок растет, объясняет он.
Кроме того, из-за разрыва между проектным финансированием и остатками на эскроу-счетах на сумму около 149,5 млрд руб. компания платит повышенные проценты, равные ключевой ставке 21% плюс надбавка 1,65–5,1%. Поэтому компания заинтересована как можно скорее достраивать начатые проекты, чтобы быстрее высвободить средства с эскроу-счетов, на которых скопилось на конец первого полугодия 364,1 млрд руб. «Думаю, поэтому мы и наблюдаем рост объема строящегося жилья, несмотря на падение спроса», — заключил аналитик.
Из всех девелоперов с самыми большими рисками может столкнуться именно «Самолет». Из-за большого числа сложных в реализацию объектов (Московская область и плохая транспортная доступность, высокие цены, почти как в столице) и низкого качества строительства.
Какие инструменты или экономические факторы помогут строительным компаниям нарастить продажи в 2025-м
Главным позитивом для застройщиков будет снижение ключевой ставки — тогда рынок не будет остро нуждаться в дополнительных мерах господдержки. Кроме того, важным фактором поддержки будет стабильное финансирование программы семейной ипотеки, которая является единственной льготной программой для Московского региона на момент написания материала.
Выделяемые сейчас лимиты быстро исчерпываются, и средств на всех желающих не хватает. Также в Москве и многих других городах-миллионниках, чтобы воспользоваться льготным кредитом, семье нужно внести первоначальный взнос до половины стоимости недвижимости. Формально меры поддержки существуют, но на практике воспользоваться программой семейной ипотеки бывает трудно. Текущие максимальные размеры кредита в Москве и Санкт-Петербурге слишком низкие, чтобы приобрести квартиру для семьи.
Будьте в курсе событий, подписывайтесь на наш телеграм канал: t.me/vaychulis_estate