В конце прошлого года в отношении одного из лицензиатов в Орловской области проведена документарная проверка ГЖИ с выдачей по итогу предписания… Что же причиной стало? Из-за чего сыр-бор?
Собственником жилого помещения в адрес управляющей организации было направлено обращение о предоставлении реестра собственников помещений МКД для проведения общего собрания.
В предоставлении реестра человеку было отказано с указание на то, что в соответствии со ст. 36.3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» данные о собственниках объектов недвижимости Росреестр предоставляет третьим лицам только при наличии в ЕГРН соответствующей записи, внесенной по заявлению правообладателя (собственника).
Собственники же помещений МКД заявлений по форме, установленной Приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310, не подавали, в связи с чем передача инициатору общего собрания собственников помещений персональных данных собственников помещений того же дома без их согласия невозможна.
Так вот, по итогам проверки Инспекция пришла выводу о нарушении лицензиатом ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.
А теперь вспоминайте эту норму и следите за руками:
«Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.»
Гражданину реестр не выдали с указанием на отсутствие согласия собственников на передачу персональных данных, а по закону таковое в данном случае не требуется.
Да, здесь наши коллеги неправы; налицо специальная норма, которая подлежит применению…
И ошибку эту коллеги исправили уже в ходе рассмотрения судебного спора: в адрес собственника помещения был направлен реестр собственников помещений на основании актуальных выписок из ЕГРН, представленных Росреестром, где в графе «ФИО собственника» значилась запись «физическое лицо» без указания фамилии, имени и отчества и других данных.
К слову, в первой инстанции именно по инициативе лицензиата рассмотрение дела откладывалось для предоставления возможности решить спор мирным путём с учетом судебной практики, каковая, честно говоря, была не в пользу управляющей организации…
При разрешении заявления о признании предписания органа ГЖИ недействительным суд первой инстанции руководствовался следующими соображениями.
С 01.03.2023 вступили в силу отдельные положения Федерального закона от 14.07.2022 № 266-ФЗ, в соответствии с которыми в выписках из ЕГРН не указываются персональные данные собственников объектов недвижимости без их согласия.
Согласно положениям ст. 36.3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ данные о собственниках объектов недвижимости Росреестр предоставляет третьим лицам только при наличии в ЕГРН соответствующей записи, внесенной по заявлению правообладателя (собственника).
Действующим законодательством РФ предусмотрено исключение из указанного правила, а именно в силу ст. 85.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, по письменному заявлению лица, которому содержащиеся в ЕГРН сведения о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости или лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, необходимы для защиты своих прав и законных интересов, такие сведения запрашиваются нотариусом в виде выписки из данного реестра.
Наличие указанных сведений нотариус удостоверяет свидетельством.
При подаче письменного заявления заинтересованное лицо представляет нотариусу письменные доказательства, подтверждающие наличие указанных в настоящей части обстоятельств, достаточных для получения выписки, к коим могут относиться:
- наличие договора, сторонами которого являются заявитель и правообладатель или лицо, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения, предметом которого является совершение работ (оказание услуг) в отношении объекта недвижимости, принадлежащего правообладателю, или объекта недвижимости, в отношении которого в пользу указанного лица зарегистрированы ограничения или обременения, либо передача заявителю во владение и (или) пользование такого объекта недвижимости;
- наличие предварительного договора, сторонами которого являются заявитель и собственник объекта недвижимости, предметом которого является обязательство заключить в будущем договор об отчуждении такого объекта заявителю;
- намерение заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации объекта недвижимости;
- намерение заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу, если для возмещения такого ущерба необходимы сведения об объекте недвижимости и о его правообладателе либо о лице, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта;
- наличие оснований для предъявления заявителем иска к правообладателю, в том числе предусмотренного статьями 301 и 304 ГК РФ, а также иска о взыскании с правообладателя объекта недвижимости либо с лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта, денежных средств в связи с наличием у него задолженности по уплате платежей, связанных с использованием данного объекта;
- наличие у заявителя предусмотренных законодательством РФ оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю на праве собственности объект недвижимости.
В случае достаточности представленных письменных доказательств наличия указанных обстоятельств, рассмотрение заявления осуществляется нотариусом в день обращения.
В случае отсутствия оснований для предоставления заявителю содержащихся в ЕГРН сведений о правообладателе объекта недвижимости или о лице, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта, нотариус выдает заявителю мотивированный отказ в предоставлении таких сведений.
Положения указанной статьи Основ введены Федеральным законом от 14.07.2022 № 266-ФЗ и направлены на установление правового режима, обеспечивающего необходимую защиту персональных данных правообладателей объектов недвижимости, содержащихся в ЕГРН.
Учитывалось судом также и (воздержитесь от смеха!) письмо Минстроя России от 25.01.2023 № 3275-МС/04, где излагалось, что положениями Федерального закона от 14.07.2022 № 266-ФЗ не предусмотрено изменение перечня лиц, имеющих право на получение сведений из ЕГРН ограниченного доступа, а потому управляющие организации могут получать сведения о собственниках помещений:
- непосредственно у самих собственников (поквартирный обход на тему «здравствуйте, покажите документы о собственности»);
- у органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, которые в силу ч. 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ вправе получать содержащиеся в ЕГРН сведения ограниченного доступа, включая персональные данные правообладателей объектов недвижимости, в том числе для реализации полномочий в сфере ЖКХ (если тебе, читатель, «органы» выдали хоть что-то по запросу, поделись с нами опытом!);
- через нотариуса в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 14.07.2022 № 266-ФЗ.
В качества резюме по существу данного письма Минстроя суд отметил, что в данном письме не указано, что сведения в отношении физического лица могут быть представлены управляющей организацией третьим лицам без согласия самого физического лица.
Учитывая вышеизложенное, суд пришёл к выводу, что у лицензиата отсутствует возможность предоставления актуального реестра собственников помещений МКД при отсутствии их согласия. При таких обстоятельствах предписание не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем признается недействительным…
Точка? Вовсе нет! Инспекция подала апелляционную жалобу, которая была рассмотрена в ноябре этого года.
Инспекция в числе доводов к отмене судебного акта указывала, что согласие собственников помещений в МКД на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений МКД, в порядке ч.3.1 ст. 45 ЖК РФ не требуется, поскольку с заявлением к лицензиату обратился собственник, обладающий в том числе, правом общей собственности на общее имущество МКД.
И вот здесь следует внимательно осмыслить логику постановления апелляционного суда…
Как указал лицензиат, достоверных данных о собственниках помещений МКД на дату поступления обращения у управляющей организации не имелось. Это действительно так, после «закрытия» ЕГРН актуальных данных с полными Ф.И.О. нет в нашем распоряжении…
Второй момент: механизма актуализации сведений о собственниках помещений в МКД управляющей организацией законодательством не предусмотрено. И это так! Нельзя ставить в вину лицензиату отсутствие порядка актуализации сведений.
И вот главное: «учитывая, что предоставление недостоверных данных, хотя и в минимальном объеме, необходимом для проведения общего собрания собственников МКД, не будет способствовать обеспечению его созыва и кворума, апелляционная коллегия соглашается с выводами суда области о том, что исполнение оспариваемого предписания не приведет к восстановлению прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности».
Не поняли? Скорее всего тут не только опечатка (в первоисточниках опечатка есть и не одна!), но и смысловая ошибка. Полагаем, суд подразумевал восстановление прав жителя. Собственника, а не «заявителя» (лицензиата).
И это не конец, наш дорогой читатель! Срок кассационного обжалования не истёк, а Инспекция недавно подала заявление на ознакомление с материалами дела. Не исключено, что нас ожидает и третья инстанция…
И да – текстовка предписания в деле не обозначена, но мы склоняемся к тому, что там было дословно «устранить нарушения». А как – решать лицензиату…
Не можем сказать, что это ключевое дело, что это поворот судебной практики. Будем посмотреть…
А негативная практика вот она:
- постановления АС УО от 06.11.2024 N Ф09-6202/24, АС ВВО от 29.07.2024 N Ф01-4228/24;
- постановления Первого ААС от 08.10.2024 N 01АП-4269/24, Пятнадцатого ААС от 23.11.2024 N 15АП-15365/24;
- решения АС Тюменской области от 13.11.2024 по делу N А70-20240/2024, АС Кировской области от 23.09.2024 по делу N А28-4644/2024, АС Владимирской области от 15.10.2024 по делу N А11-780/2024.