Сейчас в условиях высокой ключевой ставки и ужесточения льготных программ многие эксперты рынка недвижимости стали высказывать мнение о том, что доступность жилья в России опустилась примерно на уровень 2014 года.
Правда ли это? Разбираемся с Иваном Золотаревым — ведущим экспертом агентства недвижимости «Этажи».
Кто виноват в снижении доступности жилья?
Виноват, однозначно, рост цен на недвижимость, который в этом году был очень ощутимым. Этому фактору, во-первых, способствовала завершившаяся ипотека по господдержке и ужесточение условий по IT-ипотеке. А во-вторых, различные программы от застройщиков, которые являются альтернативными ипотеке, тоже “держат” цены и тем самым делают жилье менее доступным для людей.
Стоит отметить, что ипотечные ставки весь год росли и продолжают расти, потому что ключевая ставка становится выше. Соответственно, переплата по кредитам становится существенно выше, и процент отказов тоже повышается.
Никто не отменял и набирающую обороты инфляцию. Вместе с ней растет стоимость строительства и жилья.
Ситуация в регионах лучше, чем в Москве?
Посмотрев рейтинг регионов по доступности жилья, который был сделан в мае 2024 года, могу сказать, что по сравнению с 2023 годом ситуация где-то точечно улучшилась, а где-то — ухудшилась. Некоторые регионы активно развиваются, некоторые регионы дорожают из-за увеличения спроса. Если мы берем курортные зоны, то цены там продолжает расти.
Будут ли застройщики снижать темпы строительства?
В строительном рынке сейчас активно обсуждается новость о том, что девелоперы намерены снижать темпы строительства, то есть создавать меньше проектов. На мой взгляд, это чревато снижением коэффициента доступности жилья, как это было в начале 20-х годов, когда недостаток готового предложения и просадка из-за коронавирусного кризиса вызвала резкий скачок стоимости жилья, потому что спрос резко превысил предложение.
Станет ли жилье доступнее?
Грань на самом деле очень тонкая. Если мы смотрим на необходимость снижения инфляции и рыночных ставок по ипотеке, мы также рискуем эту инфляцию подогнать, потому что снижение, повышение доступности денег ведет к повышению спроса. Повышение спроса, в свою очередь, ведет к росту цены и к инфляции. Поэтому здесь, конечно, нужен определенный баланс. И в моменте сложно предсказать, куда пойдет этот коэффициент доступности в ближайшие годы.