Осенью текущего года в мэрии Москвы заявили, что больше не будут согласовывать новые проекты по строительству апартаментов в городе. Причина — отсутствие в таких комплексах социальной инфраструктуры. Мораторий коснулся только столицы, ведь на федеральном уровне вопрос правового статуса этого сегмента, обсуждаемый с 2016 года, так и не определен. Что нужно делать, чтобы запрет не распространился и на Санкт-Петербург, обсудили игроки рынка на BestBreakfast. По данным директора по развитию компании «МТЛ-Апарт» (входит в ГК «Бестъ») Елены Пархотиной, сейчас в Петербурге открыты продажи в 68 апарт-комплексах (5,2 тыс. юнитов), 46 объектов из которых находятся на стадии строительства. На сервисные апартаменты приходится 75% предложения, жилые — 24%, рекреационные — 1,5%.
На гостиничном рынке города 43% занимают отели категории три звезды и выше. Далее следуют апартаменты (38%), гостиницы экономкласса (17%) и хостелы (2%). «Средняя заполняемость апарт-комплексов составляет 78%. Около 40% от
Осенью текущего года в мэрии Москвы заявили, что больше не будут согласовывать новые проекты по строительству апартаментов в городе. Причина — отсутствие в таких комплексах социальной инфраструктуры. Мораторий коснулся только столицы, ведь на федеральном уровне вопрос правового статуса этого сегмента, обсуждаемый с 2016 года, так и не определен. Что нужно делать, чтобы запрет не распространился и на Санкт-Петербург, обсудили игроки рынка на BestBreakfast.
По данным директора по развитию компании «МТЛ-Апарт» (входит в ГК «Бестъ») Елены Пархотиной, сейчас в Петербурге открыты продажи в 68 апарт-комплексах (5,2 тыс. юнитов), 46 объектов из которых находятся на стадии строительства. На сервисные апартаменты приходится 75% предложения, жилые — 24%, рекреационные — 1,5%.
На гостиничном рынке города 43% занимают отели категории три звезды и выше. Далее следуют апартаменты (38%), гостиницы экономкласса (17%) и хостелы (2%).
«Средняя заполняемость апарт-комплексов составляет 78%. Около 40% от общей суммы курортного сбора Петербург получает от сервисных апарт-отелей», — приводит данные генеральный директор «МТЛ-Апарт», председатель Межрегиональной Ассоциации апарт-отелей Николай Антонов. Трудно даже представить, что развитие сегмента апарт-отелей может остановиться. Но такой риск есть.
Виталий Бахарев, генеральный директор компании «Альфа Фаберже»:— Вся проблема в том, что сейчас на рынке апартаментов нет четкой системности или прозрачного регламента. Если мы говорим про жилье или гостиницы, то понятные нормативы существуют. Есть некоторые локации, где мы можем вытянуть больший объем полезной площади, если будем строить не жилье, а апартаменты.
Понятие апартаментов очень обширное. К нему относится посуточная и долгосрочная аренда и сервисные апартаменты. Есть даже негативные моменты, когда кто-то купил себе юнит постоянного проживания, а соседнее помещение остается посуточным, из-за чего возникают различные коллизии, которые не регулируются жилищным законодательством. И многие, в том числе власть, в этом контексте воспринимают апартаменты как псевдожилье, которое создает дополнительную нагрузку на инфраструктуру, в том числе социальную. Иногда даже паркинги в жилых комплексах переоборудуют под апартаменты и продают для постоянного проживания. Цена квадратного метра в таких проектах ниже, чем в жилье, и люди за неимением лучшего покупают то, что есть.
Для того чтобы решить эту проблему, нужно системно разделить апартаменты и отталкиваться именно от однородной среды, от портрета покупателя, для которого эти апартаменты строятся. Если это псевдожилье, то тогда оно должно обладать дополнительными коммерческими площадями, садиком или школой. Если это апартаменты гостиничного комплекса, то они должны входить в структуру гостиничного сегмента. Если мы сможем составить такой регламент и донести его до властей, чтобы при получении разрешения на строительство можно было это как-то регулировать, то тогда вопрос иссякнет сам собой.
Александр Завьялов, основатель и владелец инвестиционно-строительного холдинга AAG:— Городу не нужны никакие апартаменты, власть не будет помогать. Мы прекрасно понимаем, что они появились как дополнение к огромному спросу на жилье, который был, а не потому что все решили строить гостиницы.
Доходы в недвижимости на сегодняшний день — вещь абсолютно бессмысленная, абсолютно инвестиционно непривлекательная. Поэтому говорить, что в ближайший год кто-то будет покупать апартаменты и недвижимость ради инвестиций, это обманывать себя.
Мы за все апартаменты, которые на сегодняшний день строим и согласовываем, платим социалку по полной программе и ни на что другое не рассчитываем. Единственное, на что надеемся, — что апартаменты не запретят.
Юрий Грудин, генеральный директор Formula City, основатель апарт-отелей Well:— Апарт-отели нужны как петербуржцам, так и жителям других регионов. Это видно по заполняемости и темпам продаж. Первый объект такого формата я открыл в 2013 году и больше 10 лет есть проблемы даже из-за самого понятия. Может, переименоваться, и будем подвидом гостиницы? Или, может, нужны какие-то еще креативные идеи, чтобы город нас услышал?
Он, как ребенок с психологической травмой от псевдожилья, все время «втыкает» социалку, за которую мы платим. Хотя мы понимаем, что детей и беременных женщин в наших проектах минимум. И в целом общая налоговая нагрузка у нас больше, чем при строительстве жилья, а мы еще и создаем много рабочих мест.
Как договариваться с городом, покажет время. Но если запретят продавать апартаменты по ФЗ-214, а к этому все разговоры и сводятся, то эта финансовая бизнес-модель рухнет.
Александр Ружинский, исполнительный директор Межрегиональной ассоциации апарт-отелей:— Для изменения ситуации есть действующие находящиеся в правовом поле механизмы. Нужно внести четкое, понятное со всех сторон определение, что такое апарт-отель. Это нужно для того, чтобы не было разного рода толкований и, как следствие, негативных факторов, которые влияют на экономику каждого отдельно взятого проекта, например строительство социальной инфраструктуры.
В частности, мы предлагаем ввести, помимо классификации апарт-отелей, также и сертификацию управляющих компаний. На мой взгляд, управляющая компания — это то звено, через которое законодатель может регулировать этот сегмент, в том числе и решая вопросы, связанные с жизненным циклом объекта с большим количеством собственников.
Это действительно тот самый корень зла, в котором скрывается флуктуация со стороны органов государственной власти. Поэтому я предлагаю от слов перейти к делу, чем мы, собственно, уже и занимаемся.
Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»:— Колоссальное развитие сервисов бронирования приводит к тому, что люди получают право выбора. Они больше не хотят останавливаться в 15-метровых номерах, им нужны за те же, а, может быть, гораздо более приятные деньги более просторные пространства.
Всё это приводит к мощнейшему развитию в работе управляющих компаний. Они уже убеждают покупателей юнитов обращать внимание на то, что будет интересно будущим постояльцам.
С точки зрения строительства возвести апарт-отель гораздо быстрее и дешевле, чем гостиницу. Город насыщается туристами, люди получают то, что нужно. Но самое интересное, что застройщики апарт-отелей платят колоссальные объемы налогов, гораздо больше строителей жилья. Поэтому непонятны разговоры о том, что они не выполняют социальные обязательства.
А чтобы законодатели не запрещали строительство апарт-отелей, может, надо пойти другим путем? Для начала давайте просто ходить на выборы и договариваться с нашими близкими и родными, чтобы они тоже ходили — вместо кино, дачи или чего-то еще.
По мотивам выступлений на BestBreakfast «Запрет апартаментов в России: угрозы и возможности»