Такая страшная, но вполне себе реальная история.
Собственник сдал нежилое помещение под продуктовый магазин на 10 лет. Арендатор выполнил дорогостоящий ремонт за 10млн рублей, проработал три года и съехал. Причина: температура в помещении не соответствовала нормативам или, по независящим от арендатора причинам, разгрузка товаров в магазин стала невозможной, или..
Отказ от договора арендатор осуществил строго в соответствии с условиями договора. Но помимо этого взыскал с арендодателя компенсацию затрат на ремонт в сумме 10млн. рублей и штраф в размере 10млн. рублей. Остался собственник и без арендатора, и без денег.
Под подобными рисками подписываются многие. К сожалению для собственников помещений, полностью исключить такое условие из договора аренды с крупным федеральным игроком не получится, но попытаться минимизировать свои риски необходимо.
Что нужно учесть при составлении договора
Вот некоторые аспекты, на которых нужно акцентировать внимание и попробовать склонить чашу весов по ним в свою пользу:
- Основания возмещения стоимости за ремонт
- Процедура расторжения договора при наступлении таких оснований
- Форма направления уведомлений о нарушении
- Срок на устранение нарушений
- Исключение штрафа
- Амортизация затрат на ремонт
- Срок выплаты компенсации
Рассмотрим указанные основания немного подробнее.
Основания возмещения стоимости за ремонт
Причиной взыскания затрат на ремонт должно быть расторжение договора в связи с определенными обстоятельствами. Цепочка такая: нарушение (основание для расторжения договор) - расторжение договора - взыскание затрат на ремонт.
Рекомендации следующие:
- Установить закрытый перечень оснований для расторжения договора и взыскания затрат.
- Основания должны быть существенными! Разовое отсутствие электроэнергии в течение суток не должно давать основания к расторжению договора и применению мер ответственности к арендодателю.
- Привязать основания к виновным действиям (бездействиям) арендодателя. Например, любят продуктовики такие формулировки: отсутствие подачи коммунальных ресурсов и электроэнергии в течение 3 (4, 5) часов в течение рабочего дня. Уточняйте - если такое отсутствие связано с виновными действиями (бездействием) арендодателя.
- Не принимать на себя обязательства, устранить которые вы не в состоянии. Например, вместо обеспечить беспрепятственный проезд к зоне погрузки - не препятствовать беспрепятственному подъезду к зоне погрузки.
- Исключить или уточнить неоднозначные формулировки. Не понимаете - спрашивайте арендатора, просите изменить формулировку.
Процедура расторжения договора:
Зафиксируйте в договоре четкий порядок, нарушение которого не позволит арендатору расторгнуть договор и применить штрафные санкции.
Алгоритм может быть следующим:
- нарушение выявлено;
- арендодателю направлена претензия;
- нарушение не устранено в срок;
- арендатор вправе отказаться от договора с применением карательных санкций при наличии вины арендодателя либо без карательных санкций, если вина арендодателя отсутствует.
Форма уведомлений
В договоре установите - как арендатор направляет вам такие уведомления. Считаю, что преимущественный механизм - направление уведомлений по электронной почте или посредством мессенджеров. Укажите, что нарушение порядка уведомления лишает арендатора права на отказ от договора. При этом вы должны постоянно контролировать указанное место получения уведомлений (электронную почту, телефон), а также место нахождения юридического адреса, дабы не пропустить ничего важного.
Срок на устранение выявленных нарушений
Поскольку размер ответственности действительно очень высокий - требуйте у арендатора значительные сроки для устранения возможных нарушений (3 месяца, например). Конечно, включение такого условия в договор маловероятно при наличии вины арендодателя.
В любом случае арендатор в течение простоя просто не будет платить арендную плату, федералы это все в договоре учитывают.
Исключение штрафа
Помимо компенсации ремонта на арендодателя может быть возложен штраф. Это условие точно нужно убирать при отсутствии вины арендодателя, попытаться исключить вовсе или поторговаться за сумму штрафа.
Условие об амортизации затрат на ремонт
Обязательно установить снижение стоимости ремонта и, соответственно, компенсации во времени. Формула довольно простая: стоимость ремонта ежедневно (ежемесячно) уменьшается на стоимость одного дня (одного месяца) аренды на протяжении всего срока аренды. Грубо это выглядит так:
- срок аренды: 10 лет аренды, 3650 дней (примерно);
- стоимость ремонта: 10 000 000 рублей;
- размер уменьшения стоимости компенсации за один день аренды: 10млн/3650 дней = 2739,73 рублей;
- по истечении, например, 500 дней аренды компенсация составит: 10млн - 2739,73р.*500 дней = 8 630 135 рублей.
Цель - снизить объем ответственности арендатора во времени: чем дольше длится договор, тем меньше стоимость компенсации. В целом это довольно логично.
Если вас интересует как правильно сформулировать условие про амортизацию - подписывайтесь на телеграмм-канал по ссылке в конце статьи, пишите запрос, отправлю.
Срок выплаты компенсации
Увеличивайте сроки выплаты компенсации. Если уж избежать ответственности не получится, закладывайте как можно больше времени на выплату, просите 3 месяца, 6 месяцев. Пробуйте. Для крупных игроков этот период не столь существенен, а вам позволит, во-первых, подготовить деньги (сумма-то может быть немаленькая), во-вторых, если вы намерены судиться, уменьшит пени в случае вашего проигрыша.
Итого
Конечно, история с компенсацией затрат на ремонт помещения - история страшная и неприятная. Если у вас есть сомнения в исполнении договора - сто раз подумайте! Не то, чтобы сетевики часто пользовались этим, но рискуйте с умом. Как минимум, кто предупрежден - тот вооружен!
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35