Если просто выехать из помещения и перестать платить, арендодатель может подать в суд и взыскать сумму аренды или штраф, предусмотренный договором. В статье расскажем, на какие пункты договора аренды коммерческого помещения нужно обратить внимание при его расторжении, и как закончить отношения с арендодателем, не потеряв деньги.
Узнать, можно ли расторгнуть договор досрочно
В договоре может быть прописан прямой запрет на досрочное расторжение или предусмотрены за это большие штрафы. А иногда штраф можно получить за неведение коммерческой деятельности, если арендатор просто съедет из помещения. Такой пункт часто включают в договоры торговые центры.
Пример:
Между ООО «Адидас» и ООО «ПАРК РАЗВЛЕЧЕНИЙ» был заключен договор аренды. По его условиям размер арендной платы рассчитывался в зависимости от оборота арендатора в конкретном помещении, и предусматривал неустойку за неведение коммерческой деятельности. После закрытия магазинов «Адидас» по всей стране арендодатель расторг договор с арендатором и взыскал с него миллиардные убытки.
Если штрафы прямо прописаны в договоре, избежать их никак не получится. В случае, когда размер штрафа для арендатора значительный, возможно, проще дождаться окончания договора аренды.
Узнать, можно ли отказаться от договора в одностороннем порядке
Если прямо не прописано, что арендатор может отказаться от договора в одностороннем порядке без обращения в суд, значит, отказаться от договора можно, только обратившись в суд с иском. В противном случае договор будет считаться действующим, даже если арендатор направит уведомление о желании его расторгнуть.
Пример:
Согласно договору аренды между двумя ООО, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора, если предупредит арендодателя не раньше, чем за 90 дней до желаемой даты выезда. В связи с закрытием филиала, ООО «А» сообщило ООО «Б» о том, что намерено расторгнуть договор аренды. Но «Б» с досрочным расторжением договора не согласилось, и отказалось принимать помещение.
Через 90 дней ООО «А» посчитало договор расторгнутым, покинуло помещение и арендную плату платить перестало. Тогда ООО «Б», считая договор действующим, обратилось в суд, чтобы взыскать с ООО «А» долги по аренде. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции встали на сторону арендатора и в иске отказали.
Верховный Арбитражный суд решил иначе, так как в договоре прописано право арендатора требовать досрочного расторжения договора, но не право расторгнуть его в одностороннем порядке. Суд постановил, что договор между юрлицами все это время был действующим, и ООО «А» должен заплатить арендную плату, несмотря на то, что своевремнно предупредило арендодателя о выезде и помещением не пользовалось.
Узнать срок, в который нужно уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор
По общему правилу срок уведомления о расторжении договора аренды составляет три месяца. Но если договором предусмотрены иные условия, они имеют первостепенную силу. В случае нарушения срока придется платить неустойку или оплатить оставшиеся дни аренды.
Пример:
КПК «Капитал» сдал помещение ООО «Микрос». Договор можно было расторгнуть в одностороннем порядке, предупредив об этом вторую сторону за 90 дней до желаемой даты выезда. 13 марта арендатор направил арендодателю уведомление об отказе от договора. В нем он предложил принять помещение 25 марта — через 12 дней после направления уведомления.
25 марта арендодатель не явился на приемку, и арендатор составил акт об освобождении помещения, а 1 апреля почтой отправил ключи на адрес КПК «Капитал». Аренду он платить перестал, и арендодатель обратился в суд, чтобы взыскать арендную плату за период до 14 июня — 90 дней со дня направления уведомления. Суд иск удовлетворил.
Если нужно вернуть помещение раньше срока, можно попробовать договориться с арендодателем: например, предложить помощь в поиске новых арендаторов, а затем заключить соглашение о досрочном расторжении договора.
Если не получилось договориться с арендодателем, и нужно съехать, остается только попытаться извлечь пользу из договора — например, сдать помещение в субаренду, если условия договора это позволяют.
Уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор
Уведомление о расторжении нужно направить почтой на юридический адрес и продублировать на электронную почту. В идеале — вручить его под подпись руководителю арендодателя или сотруднику, у которого есть доверенность на право получения корреспонденции и документов.
Важно!
Отправлять письмо нужно по действующему юридическому адресу, его можно найти на сайте налоговой. Не стоит копировать адрес из текста договора — за время аренды он может измениться. Если в договоре указаны другие адреса для корреспонденции, туда тоже следует отправить копию уведомления.
В противном случае арендодатель может считать, что его не уведомили о расторжении договора.
Пример:
ИП Борисов и ООО «Патрон» заключили договор аренды, по условиям которого общество передало предпринимателю в субаренду часть торгового павильона. По условиям договора вся переписка, касающаяся аренды, должна вестись при помощи заказных писем с уведомлением.
На деле все обсуждения стороны вели в мессенджере. 10 ноября в том же мессенджере Борисов отправил арендодателю сообщение о том, что отказывается от договора и вывозит свой товар из помещения. Арендодатель в ответ подал в суд: в иске указал, что арендатор не предупредил его о выезде.
Суд первой инстанции решил, что сообщения в мессенджере для расторжения договора было достаточно. Суды апелляционной и кассационной инстанции с этим не согласились, так как арендатор нарушил условия договора. В итоге суд пришел к выводу, что арендатор о расторжении договора арендодателя не уведомил и должен оплатить аренду несмотря на то, что не пользовался помещением.
Провести осмотр и составить акт возврата помещения
В акте должно быть отражено, что арендодатель к состоянию помещения претензий не имеет, и оборудование, если оно есть, исправно. Без этой фразы в акте арендодатель имеет право не возвращать гарантийный платеж.
Если у арендатора есть акт приемки-передачи помещения с описанием его состояния и оснащения, нужно перенести эти данные в акт возврата. Также в акт следует внести показания счетчиков, чтобы не оплачивать электричество, потраченное после выезда из помещения.
Акт должен подписать сам арендодатель, либо тот, кто действует от его имени по доверенности.
Вывезти имущество и подготовить помещение к возврату
Помещение нужно вернуть в том же виде, в котором арендатор его получил, с учетом износа. Если есть заметные недочеты, возможно, стоит сделать косметический ремонт.
Также арендатор может забрать любые «отделимые улучшения»: например, купленные светильники, шторы и любые другие вещи, которые не требуют демонтажа и не ухудшают состояния помещения. Если же арендатор провел в помещении ремонт, то иногда может получить за него компенсацию.
Рассчитать компенсацию за ремонт
Требовать компенсацию можно, если арендодатель согласился не только с самими улучшениями, но и с их стоимостью. Если же он дал согласие на ремонт, но стоимость и конкретные работы с ним не согласовали, то требовать компенсации арендатор не может.
Однако капитальный ремонт арендодатель обязан проводить за свой счет. Если его оплатил арендатор, ему положена компенсация, либо арендодатель должен зачесть расходы в счет аренды.
Пример:
ПО «ЧПС» сдал помещение ООО «АртВижион». Арендатор отремонтировал потолки и полы, положил на пол керамогранитную плитку, заменил электропроводку, канализационные трубы, раковины и унитазы, установил теплые полы.
После расторжения договора он потребовал арендодателя компенсировать затраты на ремонт. Однако из-за того, что стороны письменно не согласовали перечень работ и смету, суд пришел к выводу, что на возмещение большей части расходов арендатор рассчитывать не может. При этом суд учел, что замена коммуникаций относится к капитальным ремонтным работам: арендатор смог подтвердить свои расходы на часть этих работ и взыскать аналогичную сумму с арендодателя.
Вернуть обеспечительный платеж
Арендодатель может удержать весь депозит или его часть, если:
- у арендатора долг по арендной плате;
- у арендатора были просрочки по оплате аренды, и он должен оплатить неустойку;
- из-за действий арендатора помещению требуется ремонт.
По условиям договора депозит может быть невозвратным, например, если арендатор расторг договор раньше срока. Оспорить это условие не получится, единственный вариант — дождаться окончания срока аренды.
Если же арендатор не допускал просрочек и вернул помещение в том же состоянии, в каком получил, оснований для удержания платежа нет. Арендодателю, который отказывается возвращать деньги, нужно направить претензию. В случае повторного отказа придется обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Помимо аренды, у предпринимателя много других расходов. Экономьте на РКО с Ак Барс Банком: выберите подходящий тариф и получите скидку 50% на обслуживание до конца года.
Вам могут быть интересны эти статьи: