Условия ипотечного кредитования становятся все менее благоприятными, интерес к новостройкам падает. Однако цены, пусть и не так быстро, продолжают расти. Как будет чувствовать себя рынок нового жилья и что ожидает потенциальных покупателей новостроек в будущем 2025 году?
Что влияет на цены?
Существует распространенное мнение, что снижение спроса на рынке недвижимости приводит к падению цен. К тому же с окончанием программы льготной ипотеки для всех (1 июля 2024 года) и ростом ключевой ставки ЦБ средние рыночные ставки по ипотеке приблизились к 30%. В условиях слабого спроса это, безусловно, давит на цены, способствуя их снижению.
Однако в то же время действуют факторы, провоцирующие рост стоимости нового жилья:
- Увеличение себестоимости строительства. Цены на строительные материалы продолжают расти, затраты на рабочую силу увеличиваются, все более дорогим становится проектное финансирование. Высокая инфляция также повышает стоимость строительства.
- Снижение количества новых проектов. Чем меньше предложений на стадии котлована, тем выше средние цены на рынке. Дефицит поднимает стоимость жилья.
- Необходимость согласования цен. Застройщики должны согласовывать изменения цен с банками, что также влияет на конечную стоимость квадратных метров.
- Недовольство дольщиков: снижение цен на первичном рынке может вызвать недовольство тех, кто уже подписал договор, что создает дополнительные сложности для застройщиков.
По мнению Алексея Попова, руководителя Циан.Аналитики, в настоящее время факторы, влияющие на цены, уравновешивают друг друга. Поэтому эксперт предполагает, что цены будут расти в пределах официальной инфляции, то есть на 5–7%.
В то же время эксперты группы "Эталон" прогнозируют рост цен на новую недвижимость в 2025 году на 14–15%. Они отмечают, что отложенный спрос будет увеличиваться, пока потенциальные покупатели держат средства на депозитах. И как только ключевая ставка начнет снижаться, ожидается резкий рост интереса к недвижимости, что приведет к значительному повышению цен.
Ищите скидки или езжайте на север
Цены в отдельных проектах могут корректироваться в сторону снижения, полагает Алексей Попов. Но это будет выражаться в различных акциях и скидках. Так считает и руководитель Минстроя Ирек Файзуллин. В настоящее время свыше 60% новостроек не продано, отметил министр. Чтобы обеспечить финансовый поток, застройщики будут вынуждены регулировать цены.
Интересные возможности могут возникнуть в регионах, таких как Дальний Восток и Арктика, где ожидается рост спроса на новое жилье. Льготная ипотечная ставка в 2% делает такие проекты более привлекательными для потенциальных покупателей.
Пока галопирует инфляция, доступной ипотеки для всех не будет
На сегодняшний день ключевая ставка составляет 21%, а рыночные ипотечные ставки находятся на уровне 26–29%. В таких условиях готовы взять ипотеку немногие — разве что воспользоваться ей как рассрочкой, чтобы затем как можно быстрее погасить задолженность.
Ранее доля ипотечных сделок на первичном рынке достигала 90%, однако в октябре 2024 года этот показатель снизился до 55%. Большинство покупателей новостроек теперь используют собственные средства или оформляют рассрочку. Ипотека по рыночным ставкам составляет всего 10–15% от всех продаж новостроек.
Государство предлагает особые условия ипотечного кредитования отдельным группам населения — это семейная, дальневосточная, арктическая, сельская и IT-ипотека. Совсем недавно Минфин предложил установить фиксированную ставку в 12% для госслужащих. Однако воспользоваться различными программами господдержки могут "не только лишь все".
Запуск новых программ поддержки ипотеки будет зависеть от уровня инфляции, заявил Марат Хуснуллин. Как только инфляция начнет снижаться, правительство будет готово рассмотреть дополнительные меры поддержки в этой сфере. Но не раньше.
А пока застройщикам придется самостоятельно стимулировать спрос, говорят эксперты.
---
