Управляющие компании часто оказываются в сложной ситуации: с одной стороны, ограниченный бюджет, а с другой — необходимость поддерживать санитарное состояние своего имущества. Рассмотрим, на что следует обращать внимание в первую очередь.
✅ Подписывайтесь на канал МАРКЕТ ЖКХ
Нормативная основа
Начнем с того, что СанПиНы обязательны к соблюдению из-за ФЗ № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Этот давний, но действующий закон требует, чтобы все граждане и организации, независимо от формы собственности, следовали санитарным нормам и правилам.
Актуальные СанПины:
1. Новый СанПиН 2.1.3684−21 от 17.05.2021
2. СанПиН 3.3686−21
3. СанПиН 2.1.3684−21
Роспотребнадзор обобщил санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям.
Правила обращения с отходами
Если площадки для ТКО принадлежат дому и находятся на балансе управляющей компании:
- Устанавливаем контейнерную площадку на расстоянии не менее 20 метров и не более 100 метров от многоквартирного дома; при сортировке отходов минимальное расстояние можно сократить до 8 метров.
- Обеспечиваем всепогодный подъезд к площадке с твердым покрытием, чтобы избежать застоя воды, и устанавливаем ограждение.
- Проводим уборку, дезинфекцию и дератизацию самостоятельно или через подрядчика, но это не снимает с УК ответственности за качество работ.
- Процесс дезинфекции фиксируем в паспорте контейнерной площадки.
- Место для этих работ определяет муниципалитет, но мыть контейнеры на самой площадке запрещено.
- Частота вывоза несортированного мусора зависит от погоды: при температуре выше +5°С — ежедневно, при более низкой — не реже одного раза в трое суток.
Еще один важный момент — все остатки на контейнерной площадке после вывоза ТКО убирает ее владелец, то есть работники управляющей компании.
Для домов с мусоропроводом регулярно очищаем, промываем и дезинфицируем мусоропровод не реже одного раза в месяц, а уборка отходов должна проводиться ежедневно.
В подвалах — ни одного грызуна
Следует обеспечить, чтобы подвалы оставались сухими, чистыми, хорошо проветриваемыми, освещенными и закрытыми на ключ. Наличие мусора, хлама, опасных химикатов или воды в подвалах является серьёзным нарушением, как и присутствие грызунов или синантропных насекомых, таких как блохи, муравьи, жуки и тараканы.
Управляющая компания обязана проводить профилактические мероприятия, чтобы избежать появления грызунов и насекомых. Конкретные сроки и частота не определены, главное — чтобы в МКД не заводилась опасная живность.
Рекомендуется зафиксировать периодичность дезинфекции и дератизации в договоре управления или в другом документе, в зависимости от способа управления.
Также следует помнить, что подвальные помещения нельзя сдавать в аренду под медицинские услуги или занятия с детьми.
Земельные участки — следим за чистотой и сажаем растения
Придомовая территория должна быть:
- благоустроенной и озелененной;
- оборудованной проездами и тротуарами с твердым покрытием;
- освещенной электричеством;
- ежедневно убираемой, а проезжая часть и тротуары должны поливаться водой при температуре выше +10°С (пп. 31 и 32 СанПиН 2.1.3684−21);
- обработанной антигололедными средствами при температуре ниже 0 °C.
Запрещается мыть машины, сливать топливо или масло, регулировать звуковые сигналы, тормоза и двигатели, а также разгружать материалы или товары со стороны подъездов.
Контроль качества воды
Существует три СанПина, которые регламентируют качество воды: 1.2.3685−21, 2.1.3684−21 и 1.2.3.3685−21. В частности, СанПиН 2.1.3684−21 обязывает управляющие организации разработать программу контроля качества и безопасности питьевой и горячей воды.
Также весной Роспотребнадзор выпустил разъясняющее письмо, согласно которому управляющие компании обязаны:
1. проводить производственный контроль качества и безопасности питьевой воды и горячей воды;
2. разработать программу производственного контроля и согласовать её с Роспотребнадзором.
Однако ситуация усложняется. С одной стороны, Письмо Минстроя 2022 года утверждает, что контроль СанПиНа должен осуществляться только поставщиком ресурса, что было повторено в более свежем письме 2023 года. В нём также отмечается, что не во всех домах есть точки отбора проб воды, а значит, анализы могут выполняться в квартирах собственников, которые не обязаны пускать туда никого.
С другой стороны, судебная практика часто оказывается неблагоприятной для управляющих организаций. Например, в деле №АКПИ24−122 прокурор обязал управляющую компанию проводить контроль питьевой воды в соответствии с п. 77 СанПиН 2.1.3684−21. УК обжаловала это предписание, однако суды отклонили иск, даже в Верховном суде, несмотря на поддержку Минстроя.
Суд установил, что Роспотребнадзор имеет право разрабатывать и утверждать санитарные правила, а задача управляющих организаций заключается в их соблюдении.
Как облегчить себе работу?
1. В программе производственного контроля следует прописать: «Промывка и дезинфекция с обязательным лабораторным контролем качества и безопасности питьевой и горячей воды должны проводиться при вводе в эксплуатацию систем водоснабжения и после устранения аварийных ситуаций». Также создаем внутренний документ, который чётко определяет, что считается аварийной ситуацией. Например, отключение воды в МКД на сутки или 12 часов. В этом случае производственный контроль требуется только при аварийной ситуации.
2. Помните, что управляющая организация только отбирает пробы, а анализ выполняет специализированная компания на основе заключённого договора.
3. С 1 сентября вступает в силу Постановление Правительства, которое разрешает использование систем автоматизации для производственного контроля качества воды.
Следим за температурой в квартирах и местах общего пользования
Большинство жалоб поступает от жителей, которым холодно. Проверяем соблюдение норм по таблице 5.27 СанПиН 1.2.3685−21:
- в квартирах должно быть не ниже +18°С;
- в угловых комнатах минимум +20°С;
- в подъездах от +14 до +20°С.
Важно помнить, что перебор температур тоже является нарушением. В жилых комнатах температура не должна превышать +24°С, на кухне и в санузле — +26°С.
Не допускаем шума
Параметры уровня шума установлены СанПиНом 1.2.3685-21. Если источник шума находится в местах общего пользования, это становится проблемой для управляющей компании.
Нормы составляют 55 акустических децибел с 7:00 до 23:00 и 45 с 23:00 до 07:00. Все, что превышает эти значения, нарушает санитарно-эпидемиологические требования.
Очистка мест общего пользования управляющей компанией
Хорошая новость - периодичность уборки можно согласовать:
- на общем собрании собственников, если дом под непосредственным управлением;
- в договоре управления;
- в смете расходов и доходов для ТСЖ или ЖСК, а для жителей, не являющихся членами товарищества, — в договоре;
- в контракте на услуги, если управляющая компания выступает как подрядчик;
- в решении застройщика для новостроек.
Важно: убирать места общего пользования нельзя реже, чем указано в п. 3.2.7 Правил:
- минимальная сухая уборка и мытье лестничных площадок, обметание подоконников и батарей — один раз в пять дней;
- мытье всех поверхностей — минимум один раз в месяц;
- уборка теплых чердаков от мусора и дезинфекция — минимум один раз в год.
Периодичность уборки придомовой территории зависит от интенсивности движения, времени года и температуры. Например, летом для 1 класса — один раз в два дня, для 2 класса — один раз в сутки, для 3 класса — два раза в сутки.
Что грозит нарушителям санитарного законодательства?
1. Административная ответственность по статьям 6.3 и 6.4 КоАП — «Нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения» и «Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных зданий». Для юридических лиц наказание одно — административное приостановление деятельности до 90 суток или штраф от 10 000 до 20 000 рублей. Для граждан и должностных лиц наказание варьируется от предупреждения до штрафа в 2000 рублей.
2. ГЖИ может наложить штраф на управляющую организацию за нарушение лицензионных требований по ст. 14.1.3 КоАП РФ:
— для должностных лиц штраф от 50 000 до 100 000 рублей или дисквалификация до трёх лет;
— для юридических лиц штраф от 250 000 до 300 000 рублей.
3. Уголовная ответственность по ч. 1 ст. 236 УК РФ за «Нарушение санитарно-эпидемиологических правил» может обернуться штрафом от 500 000 рублей и лишением свободы на срок до 7 лет.
________________________________________________________________________
✅ Группа Вконтакте: Самое крупное сообщество ЖКХ в России с полезной информацией и ответами на популярные вопросы.
✅ Телеграмм-канал: Свежие новости из сферы ЖКХ, нововведения, судебные практики