Вышел очередной обзор финансовой стабильности от ЦБ РФ за 2-3 кварталы 2024 года.
Много интересных моментов, но для широкой общественности интересно то, что непосредственно касается граждан России. Центробанк радостно рапортует об успехе "зажима" потребительского кредитования. Как за счёт роста ключевой ставки и стоимости потребкредитов, так и ужесточения требований к банкам по обеспечению займов.
В сентябре 2024 года объем выданных потребительских (15,7 триллионов общая сумма) и автокредитов (2,56 триллионов общая сумма) физическим лицам снизился на 9,3% (-110,9 млрд ₽ к августу 2024 года), в августе — на 4,2%, в июле падение составило 25,3%. Объем кредитования в сентябре составил 1 086,2 млрд ₽, что на 37,6% ниже, чем в сентябре 2023-го.
По итогам девяти месяцев банки выдали кредитов на 11,1 трлн ₽, что на 10% ниже, чем за аналогичный период 2023 года.
Рост объема выдач в сентябре зафиксирован только в сегменте автокредитования. Наибольшее снижение отмечено в сегменте нецелевых кредитов наличными. Выдачи в этом сегменте снижались на протяжении всего квартала: в сентябре они составили 433,8 млрд ₽, что на 23,16% ниже, чем в прошлом месяце. В июле и июне снижение было менее заметным, порядка 3,7–3,9% в месяц.
В количественном выражении в сентябре было выдано на 22,33% меньше кредитов по сравнению с августом 2024 года и на 16,11% кредитов меньше, чем в сентябре 2023-го.
Сокращается и средний размер выданного кредита. Средний чек кредита в сентябре 2024 года составил 169 800 ₽, что на 0,73% ниже, чем в августе 2024-го (171 300 ₽). Средний чек в июне 2024 года находился на уровне 194 400 ₽.
С ипотечным кредитованием тенденция такая же, но есть, как говорится, нюанс.
По ипотечному кредитованию (20 трлн рублей общая сумма взятых ипотечных кредитов) идёт существенное замедление, т.к. за 4 месяца чистый прирост задолженности составил всего 180 млрд руб, а среднемесячный темп 0.24%, за 10м24 – 0.93% vs 2.27% за 10м23 и 2.1% за 10м21.
Внутри ИЖК сильно изменилась структура выдачи. За 10м24 среднемесячный валовый объём выдачи ипотечных кредитов по рыночным ставкам составляет 116 млрд и 117 млрд в октябре (очень ровно идут), но это низкие темпы выдачи, т.к. за 10м23 объем выдачи составил 283 млрд, а за 10м22 – 209 млрд, при этом на пике с июня по сентябрь 2023 выдавали по 333 млрд рыночной ипотеки.
По ИЖК с государственной поддержкой за 10м24 – 316 млрд в среднем за месяц и 250 млрд в октябре vs 344 млрд за 10м23 и 156 млрд за 10м22. Несмотря на отмену части льготного кредитования, государственная поддержка ИЖК почти вдвое выше, чем в 2022 и лишь на 8% ниже. Пиковый объем выдачи в августе-декабре 2023 на уровне 563 млрд в месяц.
В итоге, доля госкредитов в ИЖК составила почти 73% (!) за 10м24 vs 55% за 10м23 и 43% за 10м22, т.е. доля государства в ИЖК растет!
В 2020-2021 доля льготных кредитов в структуре совокупной выдачи была 29%, в 2022 – 48%, в 2023 – 62%, в 1П24 – 76% ()!, а по 3кв24 – 67%, несмотря на отмену значительного количества льготных госпрограмм.
При этом "льготные" программы покупки жилья сейчас массово предлагают застройщики, но как обычно, за "льготу" в итоге приходится переплачивать покупателю.
Ставки по таким "льготным программам" от застройщиков сейчас почти вдвое ниже рыночных (13% vs 22% в 3кв24), но в обмен на «субсидии от застройщика», клиенты покупают недвижимость по завышенной цене.
В договоре льготный период обычно длится от 1 до 8 лет, а далее ставка резко повышается (часто в два раза), создавая процентный разрыв, который, как правило, не удается рефинансировать так, как это происходит со стандартными ипотечными кредитами, где право на рефинансирование обычно вшивается в договор.
Завышенная цена создает второй разрыв – при реализации недвижимости на вторичных торгах цены ощутимо ниже, чем при покупке, создавая риски неплатежей для застройщиков и риски для покупателей недвижимости.
Разрыв цен между новостройками и вторичным рынком – это норма. Однако, средневзвешенный разрыв до 2021 (начало внедрения льготного кредитования и субсидий от застройщиков) был в среднем 15% в пользу новостроек. Разрыв вырос до 30% в 2021, 37% в 2022, 44% в 2023 и 53% в 2024, а текущий разрыв достигает 55-58%. В полтора раза!
Итогом программы льготного ипотечного кредитования стал двухкратный рост стоимости жилья за период 2020-2024 год. Как сообщил журналистам директор дивизиона "Домклик" Сбербанка Алексей Лейпи.
С мая 2020 по июнь 2024 года средняя цена на 1 кв. м первичной недвижимости по стране выросла более, чем в два раза (на 115%). На рост цен влияют различные факторы, в том числе и себестоимость строительства, стоимость рабочей силы и переход на проектное финансирование
По его словам, цены на вторичное жилье в течение всего года росли медленнее, чем на первичное, в результате разрыв в стоимости метра в новостройках и готовом жилье сейчас достиг 54%.
По данным аналитиков "Домклик", в мае 2020 года квадратный метр в новостройках стоил 76,4 тыс. руб., в июне 24 - 164,5 тыс. руб. за кв. м.
Если совместить статистику роста цен на жильё и показанную выше статистику кредитов ИЖК с государственной поддержкой, то можно сделать однозначный вывод.
Триллионы бюджетных рублей программ льготной ипотеки с господдержкой ПОЛНОСТЬЮ перекочевали в карманы застройщиков.
Заодно удвоив цены на рынке. Замечательный бизнес, верно?