1. Чем отличается вторичка от новостройки?
Основное отличие будет в юридическом поле. Новостройка - квартира, которая продается в недостроенном доме. Степень его неготовности - дело десятое. Вторичка - готовая квартира в собственности. От физического или юридического лица - не принципиально.
Почему делаем акцент именно на юридической составляющей? Потому что если дом свежий (до 10-15 лет с момента сдачи), то все характеристики дома, придомовой территории и квартиры будут такие же, как и в новостройке. А вот если это прям вторичка-вторичка, то тут, конечно, отличий будет много. Но об этом позже.
2. Почему вторичка дороже новостройки?
В обычных обстоятельствах, когда ключевая ставка не в стратосфере, вторичка дороже, так как это готовое жилье. Не надо ждать, не надо снимать. Купил - заехал. Первичка же дешевле именно из-за того, что приходится год-два ходить вокруг стройплощадки и смотреть, как там поживает во-о-он то заветное окно. Возможно, даже немного нервничать, если оно слишком долго не появляется.
Плюс ко всему, государство всячески поддерживает строительный сектор, так как это большие доходы с налогов. Даже если сейчас кажется, что законодательные тиски со всех сторон сжимают строительные компании за все места. Стройка - это выгодно. Значит, надо помогать, если что-то идет не так. У вторички же таких бенефитов нет. Самый банальный пример - все ипотечные госпрограммы распространяются только на новостройки.
3. Когда новостройка становится вторичкой?
В юридическом поле - как только оформляется право собственности. На человека ли, на застройщика ли - неважно. Собственность есть, продается по договору купли-продажи - значит, это вторичка.
Морально, конечно, новостройка остается новостройкой долгое время. В среднем, лет 10-15 дом еще будет соответствовать стандартам и запросам современности. Здесь мы говорим о:
- архитектуре;
- дизайне мест общего пользования;
- технологических решениях;
- конфигурации квартир и всех помещений в здании.
По истечении этого времени уже будет заметна разница между тем, что появляется на рынке нового, и тем, что было построено раньше.
Вы наверняка согласитесь с этим, если уже когда-то покупали квартиру в новостройке. Году эдак в 2013-2015 или раньше. Вспомните, ведь тогда вы наверняка были в восторге от своего современного дома. Сохранился ли этот восторг у вас до сих пор? Особенно, когда приходите в гости к друзьям или знакомым, у которых более свежие постройки.
4. Что дешевле: вторичка или новостройка?
Новостройка. Просто потому что:
- стоимость квартиры меньше;
- ипотека дешевле;
- расходы на сделку стремятся к нулю;
- ремонт не надо переделывать (особенно, если у вас чистовая отделка. Да даже если черновая, то из бетона перейти в готовую отделку куда быстрее и дешевле, чем переделывать чью-то квартиру из стиля “армянский шик”).
Да, конкретно сейчас вторичка упала. И некоторые, кому очень нужно, продают квартиры сильно дешевле, чем в обычной жизни. Если жизнь заставляет вас покупать готовое - да, наверное вторичка будет для вас сейчас интересна. Но если ипотека, то брать под 27% вторичку (особенно, если это старая советская постройка, которая морально устарела, как только ее построили) - не самое мудрое решение.
5. Новостройка и вторичка: в чем разница?
Дисклеймер: здесь для наглядности мы сравниваем дома сильно вторичные - постройки начала нулевых и ранее.
Дом:
- тепло- и звукоизоляция будут лучше в новостройке;
- коммуникации (трубы, электрика, канализация) во вторичке могут подкидывать сюрпризы;
- дополнительные системы (очистка воды и воздуха) в старой вторичке в принципе отсутствуют, только если собственник поставил сам;
- внешний вид постройки на вторичке может вызвать приступ легкой депрессии;
- места общего пользования (лифтовые холлы, лестницы, общие коридоры) во вторичке могут испортить впечатление от самой лучшей квартиры внутри здания. Чего не сказать о новостройке.
Квартира:
- новостройка может быть без отделки, факт. Наличие ремонта во вторичке - существенный плюс. Но смотря какого ремонта;
- окна во вторичке могут попасться даже деревянные. Чего точно не будет в новостройке;
- вероятность появления в новостройке клопов или тараканов почти на уровне нуля. Вторичка же может подкинуть такое неприятное соседство;
- планировки в современных домах куда более функциональные и жизнепригодные, чем 4-7 метров кухни во вторичке.
Юридические особенности:
- внезапные наследники после покупки новостройки точно не появятся. Во вторичке - легко, если вы не достаточно тщательно проверили документы перед сделкой;
- продавец на вторичке - всегда физлицо. И что этому физлицу или его родственникам может внезапно прилететь в голову - неизвестно, например, он может решить отказаться от сделки на самой сделке. В новостройках такой проблемы нет, так как продавец - всегда застройщик;
- незаконно снесенная стена или перенесенный дверной проем в новостройке точно не случатся. Вторичка может подкинуть таких “бонусов”;
- договор всегда регистрируется - что долевого участия, что купли-продажи, это плюс. Но вот форму ДДУ делает застройщик, там шансов подписаться под какой-то ерундой сильно меньше, чем во вторичке. В последней непроверенный договор от непроверенного юриста может сильно испортить жизнь;
- шанс поседеть на сделке при покупке новостройки нулевой. Если на вторичке вы попали в цепочку альтернативных сделок или где-то есть опека - сил вам.
Социальный комфорт проживания в доме:
- школы и сады во вторичке скорее всего уже есть. В новостройке может потребоваться ждать;
- соседи на вторичке - русская рулетка. Алкаш Вася, сумасшедшая баба Нина могут подпортить кайф от проживания в самой лучшей квартире. В новостройке таких персонажей куда меньше;
- дворы и детские площадки в новостройках намного больше, современней и интереснее как для детей, так и для взрослых;
- закрытая территория, охрана, видеонаблюдение, доступ к камерам с мобильного приложения - попробуйте найти это все в брежневке или доме нулевых. А многие новостройки, особенно бизнес-класса и выше, дадут вам это по умолчанию;
- паркинги. Застройщики делают их в новостройках всегда. Да, мест во дворах может хватать не всем, и это боль новостроек. Но где шанс, что они будут во вторичке? Там подземных или отдельно стоящих парковок точно не будет.
6. Что выгоднее покупать: вторичку или новостройку?
Новостройку. Опустим ключ 21%. Новостройка всегда растет в цене. Где-то медленнее, где-то быстрее, но растет. Даже то падение рынка вторички, про которое мы писали выше, скорее коснулось старых домов, но не свежей вторички. Перепродать ее можно дороже, сдать тоже. Поэтому выгода всегда на стороне новостроек.
7. Что лучше в ипотеку: вторичка или новостройка?
Давайте смотреть.
Да, после 2 лет сниженной ставки будет обычная. 23-24% на сегодняшний день. Но, по прогнозам ЦБ, за 2 года ключ должен снизиться до 8-9%. Следовательно, к этому времени вы уже сможете сделать рефинансирование. А на вторичке ставка 25% будет с первого платежа. Переплата конская.
8. Новостройка или вторичка: что лучше?
Объективно - для кого как. Кому-то новостройки не нравятся ну вот прям ни под каким соусом. Но чаще всего, таких принципиальных мало. Если смотреть на факты, то плюсов в новостройках куда больше, чем во вторичке. Конечно, если вы хотите жить в особняке 18 века - воля ваша. Но не стоит рассчитывать, что это будет сильно выгоднее, чем покупка новостройки.
Да, кому-то по душе дореволюционная архитектура, которой славится центр Санкт-Петербурга. Но она никогда не была и не будет дешевой. А если вы хоть раз сталкивались с тараканами или крысами, коих в таких домах много, вы вряд ли ступите на порог вторички. Это незабываемые ощущения.
9. Вторичка или новостройка: плюсы и минусы
Опять же - каждому свое. Это почти такое же бесконечное перетягивание каната, как и “айфон или андроид”. Фактуры в статье мы накидали. А что из этого будет для вас существенным плюсом или минусом - решать вам.
А в каком вы лагере - новостройка или вторичка? Делитесь в комментариях.
У нас тут про недвижимость интересно и весело. Подписывайтесь!