Покупка коммерческой недвижимости может сопрягаться с различными юридическими рисками.
Правильный подход к юридической проверке и оформлению сделки поможет избежать неприятных последствий, которые могут обернуться вплоть до ПОТЕРИ самого объекта.
Ниже собрали основные юридические риски, с которыми можно столкнуться, и действия, которые помогут НЕ ОШИБИТЬСЯ.
Риски и как их избежать:
1. Продавец объекта оказывается банкротом
- Запросить документы: проверьте у продавца наличие всех необходимых документов на объект недвижимости, включая свидетельство о праве собственности, документы о праве на землю и т. д.
- Проверка юридического статуса: узнайте, является ли продавец юридическим лицом или физическим лицом, и проверьте их юридический статус через реестры (например, ЕГРЮЛ или ЕГРИП).
- Кредитная история: если продавец — юридическое лицо, изучите его кредитную историю, чтобы понять, есть ли у него задолженности.
- Судебные дела: узнайте, есть ли у продавца открытые судебные дела или процессы о банкротстве. Это можно сделать через судебные реестры. Проверьте, не наложены ли аресты на имущество продавца.
2. Обременение на объект
Узнайте, есть ли на объекте обременения, такие как ипотеки, залоги или другие права третьих лиц, запросив ЕГРН на объект.
3. Самовольное строительство
Обращаемся также к правоустанавливающим документам, изучаем историю объекта, были ли разрешительные документы на строительство объекта, плюс нужно обратить внимание на земельный участок и его назначение.
4. Проверка соответствия назначения
Убедитесь, что фактическое использование объекта соответствует его юридическому назначению; необходимые разрешения и лицензии были получены и действительны, особенно если объект использовался для специфической деятельности.
5. Покупка в зоне комплексного развития территорий.
Поиск в открытых источниках о планах города по строительству объектов. Необходимо изучить, не планируется ли постройка или, наоборот, снос объектов, что отрицательно скажется на спрос на ваш объект в будущем, его капитализацию.
6. Риски связанные с техническими параметрами объекта, наличием всех договоров на отопление, электроэнергию и воду.
Запросите все документы у текущего собственника, желательно проверить объект на возможность проведения индивидуальных инженерных коммуникаций (санузлов и дополнительных мокрых точек).
7. Помещение относится к объектам культурного наследия.
Проверка в открытых источниках департамента культурного наследия. Реконструкция памятника — это отдельное искусство, требующее дополнительных как временных, так и материальных затрат.
8. Если вы покупаете коммерческое помещение уже с арендатором, нужно тщательно изучить договоры аренды, в них могут быть условия, которые вас не устроят.
- Договоры аренды: проверьте все действующие договоры аренды на предмет их легитимности и соблюдения всех условий.
- Сроки и условия: уточните сроки и ставку аренды по договору, есть ли у арендаторов право на продление/расторжение в одностороннем порядке или выкуп арендуемого помещения.
Данный перечень далеко не исчерпывающий, продолжать можно и дальше, тем более в жизни могут возникнуть ситуации, которые сложно предугадать.
Поэтому наша рекомендация — обращайтесь обязательно к юристам за консультацией, либо к профессиональным игрокам рынка, которые уже наработали свой опыт в своих многочисленных кейсах.
Если вам интересна стратегия инвестирования в коммерческую недвижимость, но у вас очень много вопросов, или вы хотите стать ПАССИВНЫМ инвестором, получая доходность в среднем 30-40% годовых, звоните или пишите нам! 👈