Недавно тут вступил в дискуссию с одной женщиной. Она утверждала, что Эльвира Сахипзадовна, да и Центральный банк в целом - просто умницы, делают всё правильно, и вообще там "наверху" самые адекватные. Как понимаете, я придерживаюсь немного иной точки зрения, о которой и хочу поведать в этой статье. Мне надоело видеть в интернете массу экономистов, которые только хвалят ЦБ, и говорят, что по-другому было бы нельзя. Я не являюсь интернет-всезнайкой, разбираюсь в том, чем занимаюсь каждый день - в недвижимости. И обосновывать свой скепсис буду через призму решений, принятых именно в этой сфере.
ЗАПОЗДАЛЫЕ ПОТУГИ ЦБ ПЕРЕВЕРНУТЬ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Какие прекрасные слова. Но вот у меня возникает насущный вопрос: "А где Вы были 4 года?"
Та самая, наиболее раздувшая рынок недвижимости безадресная льготная ипотека "Господдержка-2020", о которой говорит глава ЦБ, просуществовала с апреля 2020-го по июнь 2024-го. В отличие от здоровых и адресных льготных программ вроде семейной, Дальневосточной, Арктической и IT-ипотеки, которые действительно помогают отдельным регионам и категориям наших сограждан, "Господдержка-2020" изначально была нацелена на то, чтобы помочь застройщикам сохранить спрос во времена коронавируса. Вот знаете, я когда коронавирусом болел, справился с ним за две недели. А вот наши застройщики, получается, целых 4 года болели что ли? И где Вы были, если ещё не в 2020-м, то хотя бы в 2021-м, когда программу продлевали? Заявления ЦБ отдающие действительно серьёзным негативом о данной программе на моей памяти появились только в 2023-м - поправьте меня в комментариях, если Центральный банк яростно боролся против неё раньше. Не борется ли сейчас ЦБ с собственной запоздалостью?
ПРОИНФЛЯЦИОННЫЕ РИСКИ
Раз коснулись этого вопроса, хочу тут с Вами поделиться своим когнитивным диссонансом после прочтения заявления главы ЦБ после последнего заседания, на котором ключевую ставку подняли снова.
Ни в коем разе не снижаю значимость столь плачевного события, как увеличение утилизационного сбора, но всё же хочу задать следующий вполне себе логичный вопрос: "Раз даже увеличение утильсбора оказывает "заметное влияние на инфляцию" и является проинфляционным фактором, то не является ли проинфляционным фактором, против которого должен был изначально выступать ЦБ, та же безадресная льготная ипотека, которая привела к кратному увеличению цен на базовую потребность каждого гражданина - крышу над головой?"
Опять же повторюсь, что не претендую на экспертность в вопросах инфляции, но на уровне простой логики очевидно, что ответ - да, является. Тогда предыдущий вопрос о запоздалости усиливается, и появляется новый - о последовательности анализа проинфляционных рисков и своевременности действий по их сдерживанию.
ИПОТЕЧНЫЕ СХЕМЫ И ОБНАГЛЕВШИЕ БАНКИ
Разумеется, в комментариях Вы можете мне сказать что-то вроде "Да зачем ты сюда лезешь?", "Это не твоё, ты в этом не понимаешь", "А со льготной ипотекой там вообще лобби застройщиков, а решение принимает не ЦБ".
Хорошо, но есть та область, в которой я очень хорошо понимаю, и где ЦБ невозможно остановить никаким лобби - регулирование ипотечных схем. И по этому поводу хочу задать несколько вопросов, которые не видел, чтобы хоть кто-то в интернете задавал.
Помним обилие такой рекламы в 2022-м году.
Я не являюсь аналитиком ЦБ, но мне было достаточно один раз вникнуть в суть данной программы, прочитать реальный договор долевого участия и кредитный договор к нему по субсидированной ипотеке, чтобы понять, что этот инструмент может быть и неплох для тех, кто берёт себе квартиру на всю жизнь или хотя бы на долгие годы. Но с тем уровнем "добросовестности" продажников, который мы имеем на нашем рынке, это дело будет впихиваться всем и каждому без особого желания уберечь потенциальных дольщиков от того, что удорожание, которое и позволяет опустить уровень ставки до околонулевого по таким кредитам, просто сделает для многих продажу купленной с этой программой квартиру невозможной на протяжении длительного времени. А маркетинговая ставка, очевидно, станет оружием застройщиков к дальнейшему раздуванию цен.
Начал ли ЦБ против этого бороться? Да, но первые действия к этому ЦБ приложил лишь в мае 2023-го, дав застройщикам беспрепятственно раздувать цены субсидированной ипотекой на протяжении полутора лет. И то, субсидированную ипотеку не запретили тогда, а лишь ограничили - она продолжает функционировать и сегодня, просто в ограниченном формате. Эльвира Сахипзадовна называла ипотечные схемы застройщиков "чёрт знает какими" ещё в прошлом году. Появились они ещё в 2022-м. Но настоящие серьёзные запреты в этом вопросе вступят в силу только с 1-го января 2025-го в виде ипотечного стандарта ЦБ.
Можно относиться к схемам субсидированной, траншевой, ипотеки без ПВ на новострой по-разному - не буду спорить ни с чьим мнением, так как для многих они оказались действительно полезны. Вопрос здесь в другом - если ЦБ действительно видит риски в подобных вещах, то почему принимает решение об их запрете только спустя почти 3 года их существования? Чего ждали? Зачем весь этот срок позволять им существовать? Почему сразу не запретили, раз нашли в этом риски для рынка недвижимости и ипотечного кредитования? Разве правильные решения не должны быть своевременными?
Но есть одна вещь, которая бесит ещё сильнее. В начале года также был интересный скандал, когда банки принялись "вымогать" у застройщиков себе комиссионные вознаграждение за сделки с госипотекой. Это отдельная долгая история со своими тонкостями, которую я уже раскрывал, и вдаваться в неё сейчас не буду, чтобы не захламлять статью. Главное, это то, что ЦБ тогда пригрозил банкам пальчиком, истребовал отчётность, и говорил о неприемлемости подобных вещей. И что сейчас? В условиях недостаточных лимитов на семейную ипотеку, на момент написания статьи по меньшей мере 7 банков, добавленных самим ЦБ в список системно значимых, занимаются тем же самым - им дали госденьги на приоритетную для государства программу в сфере демографии, семейную ипотеку, а они тупо её не выдают, если застройщик не отстегнёт со сделочки комиссионных. Это нормально вообще? Ребята фактически торгуют выделенными госбюджетом деньгами, а ЦБ с этим ничего не делает. Влияет ли это на покупательную способность рубля в недвижимости? Конечно, ведь застройщики, которые, разумеется, тоже совсем не ангелы, очевидно обязаны зашивать этот риск в конечную цену каждого договора долевого участия. И в конечном итоге за наглость банков платят наши сограждане - обычные дольщики.
Разве правильные действия не должны быть решительными?
ТАК ВОТ О ПРАВИЛЬНОСТИ РЕШЕНИЙ
Ну и раз уж затронули это, то буду переходить к выводу. Не знаю, как в Вашем восприятии, но в моём вопрос того, одобрять действия ЦБ или нет, упирается в то, что в моей картине мира решения настолько важного государственного регулятора следует считать правильными в том случае, если они своевременны, работают на опережение и эффективно решают поставленные задачи.
Вопрос эффективности, наверное, покажет время. Но пока что лично я вижу серьёзное и устойчивое увеличение цен на всё, что покупаю на протяжении трёх лет вне зависимости от уровня ключевой ставки.
По поводу своевременности, а уж тем более работы на опережение, меня терзают смутные сомнения, хотя бы потому что не могу таковыми признать действия ЦБ на рынке ипотечного кредитования. Человек - существо, склонное к тому, чтобы транслировать свой опыт и проводить аналогии. И у меня невольно возникает вопрос о том, а не может ли быть такого, что ЦБ сейчас ценой задушенного рынка кредитования, пытается решить вопрос, который возник в частности и из-за его собственных нерасторопности, нерешительности и недальновидности и в прочих сферах на протяжении последних лет? Если так, то о каком одобрении может идти речь?