Большинство россиян (82%) выразили желание отказаться от аренды квартир и приобрести собственное жилье. К таким выводам пришли эксперты Level Group по итогам проведенного недавно опроса. В качестве основных мотивов респонденты назвали ощутимый рост арендных ставок и стремление сократить соответствующую долю затрат в семейном бюджете.
Как уточняется в исследовании журнала «Т—Ж», за последний год 62% собственников квартир повысили цены съема в том числе для действующих нанимателей. Разбег прироста составил от 15 до 20%.
Каждый второй участник опроса Level Group сообщил, что планирует оформить ипотеку. А каждый четвертый уже откладывает на первоначальный взнос. Еще 19% намерены приобрести помещение за наличные. 12% рассматривают возможность покупки после снижения ипотечных ставок.
Меж тем о снижении процентов по жилищным кредитам в ближайшей перспективе речи не идет. Напротив, средние базовые ставки по рыночной ипотеке в середине ноября превысили 28%, сообщает Единая информсистема жилстроительства (ЕИСЖС). В отдельных банках они достигают 43%. Откровенно кабальные условия оставляют гражданам всё меньше возможности для приобретения квартир.
Снимать дорого. Брать в ипотеку дорого. Выбирать приходится между плохим и плохим. На чем в результате остановится большинство? Как в связи с этим поведет себя рынок аренды? И что произойдет с ценами? Читайте ниже.
Аренда дешевеет?
По итогам опроса Level Group, 36% россиян тратят на аренду квартиры от 20 до 30% дохода семьи. У 17% опрошенных эта строка расхода составляет менее 10% бюджета. 12% респондентов сообщили, что тратят на съём 30-40% семейного дохода. Для 8% эта доля превышает 50%.
При этом из того же исследования видно, что у 46% участников совокупный семейный доход составляет от 150 до 300 тыс. рублей в месяц. 24% имеют доход в пределах 100-150 тыс. рублей, а 13% – от 50-100 тыс. рублей. Лишь 9% собеседников сообщили о доходе выше 300 тыс. рублей в месяц.
Неудивительно, что в таких условиях у населения растет желание обзавестись собственной крышей над головой. «Приходится много платить? Так пусть хотя бы за свое, а не чужое».
На этом фоне агрегаторы рынка недвижимости фиксируют снижение стоимости долгосрочной аренды квартир в среднем на 6% по итогам октября. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в отдельных городах удешевление достигает 9-14%: в Самаре, Сочи, Калуге, Ставрополе, Тюмени, Томске, Туле. Средняя цена найма жилья после снижения составила 33 тыс. рублей. Схожие цифры приводит «ЦИАН.Аналитика».
Однако эксперты обоих сервисов сходятся во мнении, что снижение продиктовано окончанием высокого сезона и следующей за ним корректировкой спроса при одновременном росте предложения. Рынок наполняется за счет низколиквидной недвижимости и инвестиционных квартир, купленных в период ипотечного бума. Ожидается, что снижение средних цен продлится по крайней мере до конца года. А что потом?
Желаемое и действительное
Закрытие программы льготной ипотеки этим летом подстегнуло взрывной спрос на съем квартир. Не успевшие на относительно выгодных условиях приобрести помещения в новостройках закономерно обратились к найму жилья. И покуда ипотека остается для большинства непосильной, положение принципиально не меняется. Более того – усугубляется по мере роста ключевой ставки и следующего за ним повышения процентов по кредитам. В то время как разогнанные той же льготной ипотекой до предела цены недвижимости не снижаются.
Как подсчитали эксперты Restate, в Москве средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет 388 тыс. рублей. 49-метровая квартира обойдется в 19 млн рублей. Сумма ипотечного кредита составит 15,2 млн рублей. При 30-летнем сроке размер ежемесячного взноса составит 342 тыс. рублей. Внушительная сумма даже для столицы. По информации Росстата, средняя зарплата в Москве сегодня немногим превышает 150 тыс. рублей. Иными словами, даже семейной паре со средними доходами подобный платеж не под силу. Не говоря уже о том, что за 30 лет супругам придется выплатить 123 млн рублей, из которых 108 млн – проценты. В 8 раз больше рыночной цены помещения.
В Петербурге на начало ноября цена «квадрата» оценивается в 260 тыс. рублей. Средний лот на первичном рынке – 12,7 млн. Сумма кредита – 10,2 млн рублей. Ежемесячный платеж при максимальном сроке – 228,7 тыс. рублей. При этом в городе на Неве средняя зарплата составляет около 100 тыс. рублей, если верить официальным источникам. Сайты поиска вакансий приводят показатель на 30% ниже. За 30 лет придется выплатить 72 млн рублей, а всего вернуть банку 82,3 миллиона. То есть почти в 7 раз больше занятой у банка суммы.
Исходя из таких показателей можно констатировать, что текущая ситуация на рынке жилья, скорее, способствует дальнейшему удорожанию аренды. Чаяния потенциальных покупателей жилья хорошо понимают арендодатели. Отчего постепенно поднимают ставки. В том числе – для постоянных квартиросъемщиков. Так, представители компании «Бест-Новострой» уже под конец текущего года ожидают увеличения цен для арендаторов квартир, сданных год назад.
С другой стороны, чем дольше арендатор снимает квартиру, тем зачастую меньше по нему бьет удорожание. Как пишет «Т—Ж», ежегодная «скидка за оседлость» составляет в среднем около 2% от рыночной цены. Так происходит, когда у жильца сложились хорошие, доверительные отношения с хозяином квартиры. Если наниматель аккуратен и стабильно платежеспособен, повышать ставку со скоростью рынка – не слишком удачное решение. Можно больше потерять, если расстаться с таким человеком. По этим причинам некоторые квартиродатели годами не меняют условий оплаты.
Если собственник меньше ориентирован на долговременное сотрудничество с жильцом, он может нередко повышать квартплату. Чаще всего это происходит при очередном продлении договора. Как показывает практика, такие индексации не провоцируют массового переезда арендаторов из привычных квартир. Тем более, что нередко локацию изначально подбирают из расчета близости к определенным объектам инфраструктуры, например, к школе. Но с учетом растущей инфляции и рекордных повышений ставок я допускаю переток части нанимателей в более отдаленные районы с хорошей транспортной доступностью, аналогичным уровнем инфраструктуры и комфорта проживания, но с пониженной ценой найма. Не исключаю и более активную внутреннюю миграцию населения: способные работать на дому могут из экономии выбирать себе регионы с более доступными арендными ставками.
Как бы там ни было, мой вывод на сегодня неутешителен для квартиросъемщиков и отраден для арендодателей. Несмотря на растущее желание россиян сменить съем на покупку жилья, в цвете нынешних ипотечных ставок сделать это сможет абсолютное меньшинство. Ключевая ставка в 2025-м может снизиться максимум до 17% – такой прогноз на сегодня дает сам Центробанк. Подобное изменение «ключевика» не сильно повлияет на улучшение доступности ипотеки. Тем более, что и снижения может не произойти. ЦБ неоднократно корректировал планы динамики ключевой ставки и наверняка сделает это снова. Следовательно, неослабевающий спрос на аренду «вторички» продолжит и в следующем году подогревать ценник проживания.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на канал. Пишите комментарии, если у вас остались вопросы или дополнения. И до новых встреч!