Цены на недвижимость наконец-то упали, особенно, если считать в долларах. Только, как всегда, есть нюанс. Во всех деталях рынка новостроек, реальных и фейковых скидках разобрался Виктор Зубик, основатель компании Smarent.
Скидки от застройщиков – как бы есть, но взять нельзя
За месяц до нового года застройщики примеряют костюм Деда мороза и начинают дарить скидки. Но не все такие «подарки» одинаково интересны, потому что под этим соусом во многих случаях они решают свои проблемы с продажей неликвида – квартир с ключами в 2027–2028 годах или где-то за МКАД.
ЖК ЗИЛАРТ (корпус Spark)
ЛСР сейчас дает скидки, потому что, как я понимаю, компании нужно выполнять свои планы: продажи, проектное финансирование, обязательства перед акционерами. Видимо, до конца года им нужно закрыть определенный объем.
Вот наша большая территория застройки. Напоминаю, что здесь еще будет платная дорога. Локация отличная.
Сейчас студию без отделки можно купить за 9 млн ₽. Да, она маленькая (менее 19 метров), да, это ключи в 2027 году — те самые рискованные покупки. Была бы с отделкой — был бы вообще супер-вариант.
Однушки предлагают за 15 млн ₽. На первый взгляд, кажется, что это дорого, учитывая срок сдачи и 15-й этаж. Но на вторичке там же продаются студии по 22 метра со стремным ремонтом как раз за 15 млн ₽. А евро-2 с отделкой может стоить 23-25 млн. И когда я вижу ценник 9 млн за студию или 15 млн за однушку, то это выглядит интересно. Да, есть вопросы к качеству ЛСР, к срокам, но это уже другая тема. Проблема в том, что когда застройщик предлагает квартиры по 14 млн, их нельзя купить в семейную ипотеку. А в семейной ипотеке цена такой квартиры может быть 20 млн.
Дело в том, что сейчас многие банки берут комиссию за выдачу семейной ипотеки, субсидируемой государством. Парадоксальная ситуация. Такая же история и со студиями: вместо 9 млн вам назовут цену 12 млн, и или в рассрочку, траншевую ипотеку, за наличные – тогда будет 9 миллионов.
Объем квартир в продаже в районе ЗИЛ довольно большой, конкуренция высокая.
Но студий почти нет. В Зиларте совсем немного предложений. В Shagal средняя цена 14 млн на вторичке, Level Нагатинская — 12,5 млн, Нагатино I-Land вообще ушли в космос — 19 млн. Forst по уступке — 13 млн. Мой «любимый» Portland, тоже 13 млн. Level Южнопортовая уступка — 10 млн.
Застройщики делают скидки, но купить все равно нельзя. И здесь парадокс: цены снизились, локация отличная, качество в новой очереди у ЛСР стало лучше, метро скоро откроется, аренда высокая, набережная красивая, все здорово. Цена студии — 9 миллионов, однушки — 15. Рынок с отделкой за студии 15, однушки 25. Но возможности купить нет.
Сейчас покупатели рассуждают: «Зачем мне ваша квартира? Положу деньги на депозит, куплю фонд ликвидности, облигации, сделаю все что угодно, и это даст больше, чем недвижимость». И они правы. Хотя цена ниже, чем вторичка, инструментов для покупки таких лотов нет. Единственный вариант — траншевая ипотека. Это со взносом 50%. Мы обсуждали на Boosty, там есть расчеты и цифры.
Если бы застройщик предложил рассрочку со взносом 20% на 5 лет, люди с депозитами начали бы активно покупать такие варианты. Это позволило бы диверсифицировать стратегию. Например, у вас есть несколько миллионов на депозите: часть денег остается на вкладе или в бизнесе, остальное — на покупку недвижимости с постепенным погашением.
Но у застройщиков сейчас другая головная боль: они не уверены, что покупатели смогут вовремя вносить платежи по рассрочке. Им важны не обещания или будущая дебиторка, а конкретные деньги, поступившие на эскроу-счета.
Выводы:
- Да, цены ниже, чем вторичка, но нельзя купить в семейную ипотеку по такой цене
- Альтернатива покупки за наличные через траншевую ипотеку
- Нет чистовой отделки
- Риски только в сроках сдачи
Многие покупатели слишком зацикливаются на цене, хотя это не всегда главный фактор. Хочешь сэкономить? Вперед, в Прибрежный парк, где можно взять однушки за 6–7 млн с отделкой от «Самолета» или ДСК-1. Но эти квартиры вряд ли будут ликвидными. Падает цена до 6,3 миллиона — ценность объекта не меняется. Он по-прежнему не нужен.
ЖК «Дмитровское небо»
ЖК «Дмитровское небо» мне в целом не нравится, но в нем есть интересные лоты, которые я должен показать, даже если к самому проекту у меня есть предубеждение.
Если мы посмотрим на локацию, то у нас есть метро «Селигерская», «Верхние Лихоборы», ветка МЦД. Вокруг достаточно плотная застройка, район активно развивается.
И нам ЛСР предлагает евро-2 за 15 млн, но с отделкой и ключами уже в следующем году. Это был бы отличный вариант для семейной ипотеки, но цена для такой схемы вырастает до 20 млн. Возможно, застройщик сделает скидку до 18 млн, это все равно много. Траншевой ипотеки здесь тоже нет, поскольку срок сдачи уже скоро.
Чем мне не нравится проект «Дмитровское небо»? ЛСР называет его бизнес-классом, но это максимум комфорт-плюс на уровне Vangarden. Назвать бизнес-классом дом, где на этаже 8 студий и 10 однушек — нельзя, это, скорее, общежитие с претензией. Личное пространство и элитарность в таких условиях — миф.
Цена вроде бы привлекательная: студии за 9,5 млн ₽ с дисконтом в 30% от изначальных 13 млн. Но вот проблема — застройщик сам себе конкурент. В этом же проекте продают готовые квартиры с отделкой, и выбор очевиден: зачем связываться с ремонтом, если можно сразу сдавать или жить?
На вторичке тоже есть варианты: ПИК с 9.3 млн, MR c «Селигер-Сити» с 12 млн за бизнес-калсс, Гранель с 11,5 млн и другие предлагают схожие по классу проекты в том же ценовом диапазоне.
Выводы:
- Цены ниже, чем вторичка
- Нельзя купить в любую семейную ипотеку — это возможно только через узкоспециализированные банки с названиями вроде «ПромстройМеталИнвест».
- Нет траншевой ипотеки (ключи 2025-26 гг.). Траншевая ипотека тоже недоступна, потому что дом скоро сдается, и застройщику выгоднее получить деньги сразу. Рассрочка возможна, но условия невыгодные: например, 50% сразу, остальное через полгода. Подойдет далеко не всем.
- Есть смысл рассматривать только вариант с чистовой отделкой.
- Есть вопросы и к качеству. Риски получить квартиру с недостатками, требующими вложений, достаточно велики.
Когда проект может быть интересен? Если вы планируете купить готовую квартиру с отделкой, не тратить время на ремонт и готовы оплатить крупную сумму сразу. Для инвестиций с целью сдачи в аренду это может быть вариант, но конкуренция с лотами от застройщика, уже с отделкой, будет серьезной.
ЖК «Дмитровское небо» — это спорный проект. С одной стороны, цены ниже вторичного рынка, с другой — ограничения по инструментам покупки, плотная застройка и вопросы к качеству. Рассматривать его стоит только с учетом ваших задач и стратегии.
Более детально квартиры из подборки лотов со скидкой есть на Boosty, там есть и другие варианты – студии, однушки и евро-3, в том числе и в Обручева 30.