Инвестиции в недвижимость
Начало книги. Предыдущая часть.
Из инвестиций, доступных региональному инвестору, можно назвать вложение денежных средств в недвижимость. Инвестиции в недвижимость для мелкого регионального инвестора очень тяжелое дело, требующее массу знаний и затрат на исследование рынка. Инвестиции в недвижимость смогут принести вам доход, только если вы обладаете достаточным капиталом и можете себе позволить ждать не менее пяти лет. Начинающим инвесторам я вообще не рекомендую заниматься данными инвестициями, так как отсутствие необходимых знаний не позволит им получить прибыль, для них это будет игра в «рулетку».
Если вы все же решитесь инвестировать в недвижимость, то не торопитесь брать то, что вам приглянулось и, как вам кажется, полностью вас устраивает. Наши отечественные реалии таковы, что вы запросто можете найти такой же объект недалеко от привлекающего вас за более скромную цену.
Вложение в недвижимость можно разделить на три категорий: а) коммерческая недвижимость, б) жилая недвижимость, в) земельные участки.
Наиболее перспективные вложения из данных категорий — это вложения в коммерческую недвижимость. Главный недостаток при инвестировании в недвижимость заключается в наличии необходимого по объему капитала. Не у всех начинающих инвесторов он есть. Еще одним минусом при инвестировании в недвижимость является бюрократия: вы можете потратить более года, если захотите продать частный дом. Вы будете обивать пороги разных организации, собирать множество справок. Как показывает практика, пока вы собираете все необходимые вам документы, некоторые из них, которые имеют ограниченный срок действия, устаревают, и вас заставляют оформлять их снова за дополнительную плату. Вы также можете получить нужные вам документы, и окажется, что сделаны они с ошибками, или вам сделали вообще не тот документ, который был нужен. Все переделки и исправления, разумеется, осуществляются за ваш счет. На советы различных риэлторов и консультантов полагаться не стоит.
Так же, как и с ценными бумагами и прочими инвестициями, не стоит в данной области заниматься спекуляциями, то есть покупать дома и участки с целью их дальнейшей продажи по завышенной цене. Для простого обывателя представляется наиболее легким вложение своих денег в только начавшееся строительство многоквартирного дома. Следует отметить, что данный рынок в России слишком криминализирован, и риск быть обманутым очень высок. В первую очередь вас, как правило, обманывают риэлторы. Очень часто на начальном этапе вам предлагается одна цена за их услуги, а потом возникают якобы дополнительные работы и вас просят немного доплатить, потом еще, и ещё. Обманывают и продавцы: скрывают дефекты и замалчивают историю продаваемой недвижимости.
Наиболее перспективное направление в регионах — это постройка и реконструкция коммерческой недвижимости, а затем дальнейшая её эксплуатация: сдача в аренду или создание на базе этой недвижимости какого-либо предприятия. Но данный вид инвестиции требует обладания еще большим капиталом, чем при покупке квартир в только что начавшемся строиться доме. Несомненный плюс данного вида инвестирования состоит в том, что если весь проект инвестор ведет сам от начала и до конца своими силами, то риск быть обманутым минимален. Минус в этом деле — надо обладать соответствующими знаниями и навыками, а также иметь хороших знакомых во всяких проектных организациях, архитектурных бюро и земельных комитетах.
Инвестирование на рынке недвижимости потребует от инвестора знание местного рынка. Доходность от инвестиций в данной области может быть выше тридцати процентов годовых, но без хороших знаний рынка шансы на получение прибыли начинающим инвестором практически равны нулю. Существует множество факторов, влияющих на цену объекта недвижимости. Все эти факторы могут учесть только профессионалы очень высокого класса.
Хотелось бы отдельно упомянуть о курьёзах отечественного рынка. Например, нежелание продавцов заявлять свою цену. Зачастую объявление о продаже в газете или в Интернете дается без указания цены. Замечу, что, как правило, по таким объявлениям к продавцам обращаются намного реже, а продавец уподобляется секретарше на телефоне, и весь разговор сводится к вопросу о цене, а, узнав цену, покупатель сразу прекращает разговор. В таком случае продавец может упрекнуть в собственной некомпетентности только самого себя. Хотелось бы заметить, что на отечественном рынке недвижимости таких объявлений более половины. Также многие продавцы не указывают местонахождение объекта продажи. Или следует размытое указание, типа: «В пятнадцати километрах от города N». Подача таких объявлений на сайте риэлтерского агентства я иначе как полную некомпетентность работников и руководителей данной конторы не расцениваю. А если работники не являются профессионалами в своей области, то вряд ли на них стоит полагаться.
Если вы обладаете достаточным капиталом и решите инвестировать его в недвижимость, то сначала определитесь, что вы хотите получить в конечном результате: продадите вы этот объект недвижимости или сдадите его в аренду. С точки зрения дальнейшей перепродажи выгоднее вкладывать деньги в покупку квартир, так как их намного легче продать, чем любую другую недвижимость, и спрос на них выше, следовательно, выше ликвидность данной инвестиции. При инвестировании с целью получения прибыли от самого объекта недвижимости, выгоднее всего вкладывать средства в торговые и складские помещения. Это могут быть как уже существующие объекты, так и вновь построенные или же реконструируемые самим инвестором здания и сооружения. Покупка квартир в регионах с последующей сдачей их в аренду не имеет смысла, так как в маленьких городах квартиры чаще сдают за оплату коммунальных услуг, то есть хозяин просто не будет иметь прибыли, также ему самому придется оплачивать ремонт квартиры, а это значит, что он будет нести прямые убытки. Как показывает практика, покупка квартиры с целью её сдачи в аренду будет приносить прибыль, если только она находится в очень крупном городе с населением более миллиона человек. Следует также учесть, что срок окупаемости даже в этом случае составит не один десяток лет. Конечно, могут попасться и удачные варианты, но в регионах на них, как правило, рассчитывать не приходится.
Прежде чем вы решитесь инвестировать в недвижимость, надо ознакомиться с местоположением объекта. Изучите не только сам объект, а и весь близлежащий район. Постарайтесь составить прогноз дальнейшего развития района, в котором вы будете приобретать или строить объект недвижимости. Узнайте, где и как проходят различные коммуникации, чтобы в дальнейшем не получилось так, что вы решите открыть, например, автостоянку, заасфальтируете площадь под нее, а потом половину вашей автостоянки придется перекопать из-за замены труб или кабеля. Бывает, что трубы и кабели проложены под зданием или сооружением, и доступ к ним закрыт, и покупатель может даже не знать об их наличии. В дальнейшем может быть сделан дорогой ремонт, а потом потребуется всё ломать, чтобы получить доступ к коммуникациям. Ознакомьтесь с состоянием подвала приобретаемого объекта. В нем в первую очередь, смотрите на стены и постарайтесь определить, насколько часто оно подвергалось затоплению. Это позволит определить сохранность фундамента и сделать прогноз относительно дальнейшего будущего здания или сооружения. Неплохо также узнать дальнейшие планы местных властей относительно развития района, в котором располагается объект, чтобы в скором времени вам не пришлось сносить только что построенное. Например, вы можете построить ночной клуб, или магазин, торгующий алкогольной продукцией. А местные власти потом могут построить рядом школу или детский сад, в результате чего вам придется или закрыть ваше заведение или полностью его перепрофилировать. Учтите, что строящиеся рядом другие объекты также влияют на стоимость вашей недвижимости, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Строящийся близлежащий магазин увеличит стоимость вашей квартиры и уменьшит стоимость близлежащих магазинов. Строящееся многоэтажное здание к югу от вас снизит стоимость вашего частного дома, так как начнет его затенять и может создать ситуацию, когда на участке будет невозможен прием спутникового сигнала. И наоборот, такое здание, построенное с северной стороны, увеличит стоимость дома с участком. Многоэтажное строение с севера просто закроет участок от холодных северных ветров.
Также не забудьте ознакомиться с историей объекта. Вполне возможно, что в прошлом с ним были совершены какие-либо незаконные действия, например, незаконная перепланировка или незаконный перевод из одной категории недвижимости в другую. В результате инвестор будет вовлечен в различные судебные разбирательства и может потерять свои деньги.
Приобретение недвижимости в сельской местности с целью её дальнейшей перепродажи по более высокой цене в регионах также практически лишено всякого смысла. Если вы не обладаете талантом продавца, который может продать любой товар по завышенной цене, то можете не рассматривать данный вид инвестиций. Исключение может быть, если вы собираетесь приобрести какое-либо здание в сельской местности с целью переоборудовать его в дом отдыха или туристическую базу. Но в этом случае вам придется всё очень хорошо просчитать на будущее и потратить немало денег на рекламу. Если учесть массовый отток людей из сельской местности в города и превышение в нашей стране смертности населения над рождаемостью, то рассчитывать на рост цен на недвижимость в сельской местности не приходится. В нашей стране, начиная с 1985 года и по настоящее время, происходит резкое снижение численности населения. Конечно, жилье тоже ветшает и разрушается, но темпы снижения численности населения намного больше. Таким образом, те покупатели, которые должны были прийти на рынок через 25 лет, в 2010 году, просто не родились. Как известно, спрос и предложение на рынке зависят друг от друга. Если отсутствует спрос, то цена не может расти. А каков спрос в регионах, особенно в сельской местности может убедиться любой желающий. Достаточно проехаться по умирающим деревням, где сотнями стоят заколоченные дома. Наряду с полуразвалившимися домиками в деревнях присутствуют и вполне пригодные пустые каменные дома. В регионах масса заброшенного жилья, которое очень легко привести в жилое состояние. Вот только из-за экономической обстановки в стране, тотальной безработицы, жильё это и даром никому не нужно. Если население городов и дальше будет продолжать увеличиваться за счет сельского населения, то в ближайшем будущем рост цен на недвижимость в сельской местности маловероятен.
Все эти рассуждения не относятся к московской области и территориям, близко прилегающим к городам с миллионным населением. Так как сельское население не имеет финансовой возможности приобрести жильё в крупных городах, то стремится обосноваться поблизости от них, в надежде потом заработать в этих городах недостающую сумму и уже окончательно туда перебраться. Одно время жителями крупных городов в таких заброшенных деревнях и поселках скупались дома под дачи или с целью спекуляции. Сейчас эта тенденция исчезает, так как оставшееся население деревень, продолжая всё больше и больше беднеть, просто в отсутствие хозяев разоряет оставленные без присмотра дома. Хозяева, приехавшие на лето отдохнуть, могут обнаружить вместо дома пепелище, или увидят, что дом был кем-то разобран на дрова. Установить виновника, как правило, не представляется возможным. Сейчас дома и коттеджи в деревнях строят только очень богатые люди, которые могут позволить себе нанять охрану для защиты своей собственности. Инвестициями такие вложения не являются. Эта незначительная доля покупок не может существенно повысить цену на сельскую недвижимость. Мне, конечно, известен ряд случаев, когда в деревню приезжал богатый человек из Москвы и покупал пару домов, один для себя, несколько других для перепродажи таким же зажиточным друзьям. Затем начиналось строительство. Покупка, разумеется, была сделана без знания рыночной цены в данной местности. Так как по местным меркам покупатель платил большие деньги, то у местного населения складывалось мнение, что их местность чем-то привлекательна для приезжих, и они все моментально вздували цены. Разумеется, никто у них больше ничего не покупал, но люди еще долгие годы продолжали цепляться за прошедшие события и тешить себя надеждами о возможности продать свою недвижимость за большие деньги. Таких смешных казусов в регионах вы можете найти великое множество. Поэтому, если вы собираетесь инвестировать в недвижимость, находящуюся в сельской местности, вы должны быть настоящим экспертом в этой области.
Вложение в недвижимость в небольших городах тоже нельзя назвать легким делом. Цены на объекты недвижимости в них уже достаточно высокие и начинающий инвестор может просто не владеть такой суммой. В этих городках возможность столкнуться с различными махинациями в сфере недвижимости резко возрастает. Если вы собираетесь приобрести недвижимость в таком поселении, то соблюдение следующих нехитрых правил позволит вам максимально защитить свои инвестиций:
1) Не приобретайте недвижимость в городе, где нет успешно работающих и развивающихся предприятий. Если нет позитивной динамики развития города, то отток населения из него снизит стоимость недвижимости.
2) Не приобретайте недвижимость, если в ней недавно был сделан косметический ремонт. Скорее всего, с помощью этого ремонта были скрыты серьезные дефекты. Население регионов не так богато, чтобы перед продажей заниматься ремонтами и просто выкидывать на него деньги. Исходите из того, что ремонт сделан преднамеренно, с целью ввести вас в заблуждение. На мой взгляд, в некоторых случаях, это может даже послужить поводом, чтобы серьезно сбить цену. Помните, что чаще всего с помощью косметического ремонта закрывают щели в стенах. Потом, бывает, когда вся эта штукатурка отвалится, вы можете через эти щели видеть улицу или другие помещения.
3) Не приобретайте здания, в которых вы не можете ознакомиться с качеством фундамента. Простой пример из жизни. Один предприниматель на сыром месте построил магазин, а в основу фундамента положил обычный силикатный кирпич, из которого раньше были построены гаражи. В то же время фасад этого здания был очень хорошо облицован и снаружи магазин красиво смотрелся. Любому строителю известно, что при постоянной сырости силикатный кирпич просто рассыпается.
4) Обязательно ознакомьтесь с качеством коммуникаций. Свежее окрашенные трубы также не должны вам внушать доверия. Вполне возможно, что с помощью краски скрыли ржавчину. Проверьте качество электропроводки. Если распределительные коробки наглухо замазаны или заклеены обоями, значит, на данном объекте долгие годы никто не следил за техническим состоянием электросилового оборудования.
5) Поводом для снижения цены данного объекта также должны быть различные отклонения стен от вертикального направления. Сильное отклонение от нормы вертикального положения стен должно быть поводом для отказа от покупки данного объекта недвижимости. Скорее всего, фундамент здания, в одном из углов проседает из-за вымывания земли грунтовыми водами, что впоследствии может привести к обрушению здания.
6) Не стоит приобретать недвижимость, если вы не представляете, как она вам может принести прибыль. Без ясных планов на будущее не стоит пытаться делать покупки.
7) Не стоит инвестировать деньги в строительство здания, если не подведены коммуникации. Строительство следует начинать именно с прокладки технических коммуникаций, чтобы впоследствии не оказалось, что вы не сможете благоустроить здание. Например, не будет технической возможности подключить газ. Отказ может быть обусловлен причиной, что новое подключение резко понизит давление в магистральной линии. В результате конечные пользователи не получат газа необходимого им давления. Причиной отказа может стать и нежелание кого-либо из соседей допустить, чтобы через их участок или квартиру были проложены какие-либо трубы. Возможно появление множества различных препятствий при прокладке коммуникаций. Зачастую эти препятствия могут быть непреодолимы или же потребуют существенных дополнительных затрат.
8) Всегда помните, что инвестировать в недвижимость следует на период не менее трех лет. Это позволит получить дополнительную прибавку к прибыли за счет снижения налогов.
9) Не покупайте такую недвижимость, которую потом не сможете продать. Иными словами, привлекательными для инвестирования можно назвать только те объекты, ликвидность которых не вызывает сомнений. Основной критерий определения ликвидности объекта — это его местоположение. Прочими факторами определения являются окружающая инфраструктура, транспортная доступность, качество материалов и строительства.
10) Прежде чем согласиться с ценой, по которой продается объект, сравните цены на аналогичные строения. Если стоимость выбранного вами объекта отличается от аналогичных ему вариантов, попросите продавца обосновать разницу. Никогда не соглашайтесь с первоначальной ценой. Помните, что продавец всегда ждет, что вы будете торговаться, и в целях возможных будущих уступок уже завысил цену.
Работа на данном рынке не исчерпывается выше приведенными советами и требует углубленных знаний. По моим наблюдениям наше население, несмотря на все трудности, пытается инвестировать в недвижимость, при этом, мало осознавая, что происходит на рынке и следуя тенденциям моды или каким-то своим идеям. Многие начинающие инвесторы просто не в состоянии адекватно оценить рынок недвижимости в регионах. Редко кто знает, что по общепринятым стандартам для того, чтобы правильно оценить стоимость жилья, используются следующие вычисления. Среднее жильё в сельской местности не может стоить более чем сорок средних заработных плат в данной местности. В условиях города среднее жилье не может стоить более восьмидесяти средних заработных плат. Разумеется, средняя зарплата в данной местности с приведенной в службе статистики не имеет ничего общего. Если вы хотите знать уровень доходов населения в данной местности, то обратите внимание на предлагаемую заработную плату в этом регионе. Зная средние доходы в данной местности, вы сможете определиться, в какой фазе находится здешний рынок недвижимости, наблюдается «перегрев» или «спад». Затем вы можете исследовать фундаментальные причины текущего состояния рынка недвижимости. Спрогнозировав его развитие, вы сможете принять верное решение относительно времени приобретения недвижимости и вообще самой целесообразности покупки. Убыток будет получен в случае, если инвестор не смог предвидеть падение цен, или жильцы нанесли жилому помещению урон, например, произошел пожар. Так или иначе, в этих условиях инвестор потерпит убыток ещё и потому, что рано или поздно на него лягут затраты на капитальный ремонт помещения, так как жильцы вряд ли будут его производить. Менталитет населения в регионах таков, что если жилец оплатил коммунальные платежи, то остальное не его проблема. Следовательно, ремонт это проблема хозяина, со всеми вытекающими последствиями для него.
Особое внимание следует уделять самим риэлторам. Некоторые из действий недобросовестных агентств можно смело назвать мошенничеством. К сожалению, наше государство вообще, и правоохранительные службы в частности недостаточно контролирует их деятельность. Задумайтесь, какое наказание несет риэлтерское агентство за неправильную оценку объекта недвижимости? Правильно. Никакую! Этим пользуются многие агентства. Возможна такая афера. Агентство говорит клиенту, что объект недвижимости стоит недорого, и продать его дороже уже нельзя. Вывешиваются даже некоторые объявления о продаже, чтобы клиент мог видеть, что агентство работает. Зачастую они размещаются прямо в Интернете на сайте риэлтерского агентства, чтобы клиент мог увидеть, что объявление реально опубликовано. Всё это ему будет продемонстрировано и всю эту работу ему, разумеется, придется оплатить. Вот только голоса желающих приобрести данный объект риэлторы будут игнорировать. Для чего, спросите вы? Всё очень просто — клиенту будут говорить, что продать невозможно или очень тяжело и надо ждать. Затем, возможно, цена будет еще больше снижена. И вот тогда уже данный объект будет приобретен самим агентством. Разумеется, покупка осуществится доверенным лицом, которое к агентству не имеет никакого отношения. А на практике это будет или жена риэлтора, или дядя или брат, или друг. Личность покупателя не так важна, как сам факт совершения такой операции. В дальнейшем объект будет продан за более высокую цену. Очень большая вероятность того, что объект будет «отстаиваться» года три, чтобы потом при продаже не платить налоги. А в течение этого времени он будет просто сдаваться в аренду. А чтобы клиент не «соскочил» с этой сделки, агентство устанавливает так называемый «сбор» с клиента, если он решит продать недвижимость сам. Поступает по принципу: «С паршивой овцы хоть шерсти клок». Иногда эти «сборы» бывают очень внушительными, так что клиент и не знает, как отделаться от риэлтерского агентства, и вынужден осуществлять невыгодную для себя сделку. Зато, если вы захотите приобрести что-то через такое агентство, цена будет заоблачной. Всё, что продается по более или менее приемлемой цене, будет от вас скрыто. Чтобы не стать жертвой таких мошеннических агентств, советую при покупке или продаже привлечь кого-либо из своих друзей или родственников, чтобы они под видом покупателей ознакомились с «предложением» данного агентства. Затем сравните цены, по которым готовы «продать» простые граждане, без участия посредников. При слишком большом расхождении следует задуматься о возможных последствиях.
Немало о работе агентства вам скажет и методика его работы с покупателями. Если вас отсылают по какому-либо адресу без возможности предварительно ознакомиться с планом объекта, без показа фотографии, знайте, с вами просто не считаются. Любое более или менее стоящее агентство должно в первую очередь представить вам фотографии продаваемого объекта! В век цифровых технологий стоимость цифровых фотографий равна нулю. Отсутствие фотографий или их минимальное количество говорит о том, что или агентство бедно как церковная крыса, что даже на цифровой фотоаппарат денег нет, или просто риэлтерам лень этим заниматься, или они специально не хотят это делать, то есть не делают фотографии с определенным умыслом. Первое предположение, что нет денег, просто невероятно. В кредит в наше время взять любую технику можно без всяких проблем. Второе, говорит о халатности, тогда встает вопрос о доверии: если агентство безалаберно относится к своей работе, то стоит ли ему доверять? А вот если вам просто не хотят специально показывать объект, то это уже совсем другое дело — тут всё становится понятно. Агентство имеет свой корыстный умысел — хочет нажиться на этом объекте! Кто же вам будет его показывать, если в дальнейшем собирается данный объект купить сам? Поэтому тем людям, которые стремятся продать свою недвижимость через риэлтерское агентство, стоит серьезно задуматься, если агентство не делало никаких фото и видео съемок. Конечно, как сказано выше, то, что эта работа проделана, не говорит о том, что вас не обманут. Определить, были ли потенциальные покупатели на вашу недвижимость у агентства, вы никак не сможете. Обезопасить себя вы сможете только с помощью собственной рассудительности и внимательности.
В целях безопасности при покупке в первую очередь следует обратить внимание на то, какой срок владеет объектом недвижимости продавец. Если срок менее года, или чуть более трех лет, то вполне возможно, что агентство стремится продать вам принадлежащие ему объекты.
Ещё одним из признаков недобросовестного риэлтерского агентства является отсутствие какой-либо информаций о директоре агентства и о способах связи с ним. Правильно, скажете вы, зачем нечестному директору слушать жалобы на своих агентов! Возможность или невозможность обратиться к руководству ярко характеризует работу агентства и дает вам понять, с кем вы связываетесь.
Еще один из косвенных факторов подтверждающих непорядочность риэлтерского агентства — полное безразличие к сообщениям, направленным по электронной почте. Помните, ни один нормальный риэлтер никогда не отказывается от своего потенциального покупателя. Если вы заинтересовались каким-то объектом, но этот объект уже продан, риэлтор попробует подобрать вам другой, и постарается поддерживать с вами связь. Если на сайте агентства висит объявление, а на ваши вопросы по электронной почте не отвечают, то к данным риэлтерам не стоит обращаться. В первую очередь такую проверку риэлтерского агентства советую провести потенциальным продавцам, приняв вид вероятного покупателя. Вполне возможно, что вы встретите честного риэлтера и даже ваше нереальное на первый взгляд пожелание, окажется возможным и осуществимым. Или же вам придет ответ с объяснениями о причинах неразумности ваших пожеланий и требований, с неизменным предложением иных вариантов. Настоящий профессионал всегда стремится что-то продать, даже такому несуразному клиенту как вы, которым вы прикинетесь. Услугам профессионалов такого класса просто нельзя не доверять. А вот если ваш вопрос оставят без внимания, то просто представьте, что также будут поступать и в отношении продаваемого вами объекта и подумайте, как скоро вы сможете тогда его продать. В любом случае, осуществляя операции на рынке недвижимости, руководствуйтесь в первую очередь не эмоциями, а здравым смыслом. Тогда вы сможете добиться успеха в этом виде деятельности.