Многоквартирные жилые дома были известны ещё в Древнем Риме. В Европе их начали строить в 17-м веке, а в России — с приходом к власти царя Петра Первого. Но вплоть до конца 19-го века, а где-то и до начала 20-го, в этих домах не было инженерных коммуникаций.
Вода, электричество, отопление — сложно представить жизнь человека без этих удобств. Коммуникации составляют основу функциональности и комфорта жилого дома. Приобретая квартиру в новостройке, мы полагаемся на то, что строители смонтируют всё так, как нужно: ведь они знают все ГОСТы, строительные правила (СП) и СанПиНы.
Так ли это? Попробуем разобраться.
Что такое инженерные сети?
Дом должен обеспечивать комфортные и безопасные условия для жизни людей. Поэтому в нём монтируются системы водоснабжения и водоотведения, отопления, вентиляции и энергоснабжения. В дополнение к этому сегодня иногда организуют центральное кондиционирование, проводят интернет.
Всё это — инженерные сети, или инженерно-технические коммуникации. Они подразделяются на внешние (наружные) и внутренние. Границей сетей, как правило, служит отключающее устройство на входе в дом или вводной автоматический выключатель, если речь идёт об электроснабжении.
Каждый строящийся дом должен получить технические условия и разрешение на подключение к наружным коммуникациям. Без этого новостройка не может быть введена в эксплуатацию.
При проектировании многоквартирного жилого дома (МКД) обязательно учитывается нагрузка на существующие сети, иначе в квартирах будет слабый напор воды или низкое давление газа.
В современных домах присутствует ещё один тип коммуникаций: слаботочные сети, работу которых тоже нужно проверять.
Это пожарная и охранная сигнализация, домофоны, системы видеонаблюдения, телефония, интернет и комплекс «Умный дом». С 1 февраля 2025 года Росстандарт ввёл в действие серию нормативных документов, регламентирующих внедрение данной технологии в МКД.
Какие дефекты коммуникаций встречаются в новостройках?
Новосёлы, которые 2–3 года ожидали завершения строительства и наконец получили ключи, во время приёмки часто не обращают внимания на мелкие недочёты. Зазоры в стыках ламината? Не беда; зато вот она, новая квартира.
Строительные дефекты есть всегда. Но если одни можно назвать чисто эстетической проблемой, то другие могут доставить настоящие неприятности.
Вот какие недочёты при монтаже инженерных сетей чаще всего бывают в новостройках:
- нарушение работы вентиляционных каналов;
- воздушные пробки в системе отопления;
- слабый напор теплоносителя;
- утечки в стыках и соединениях водопроводной системы;
- недостаточное давление воды в системе;
- нарушение циркуляции воды;
- неправильное подключение источников освещения;
- отсутствие или неправильное подключение заземления.
Дефекты могут оказаться скрытыми, и не только потому, что коммуникации в квартире заключены в короба или даже замурованы в стену (встречаются и такие решения).
Речь идёт о нарушении технологий монтажа или о несоответствии проектным требованиям. Например, были использованы трубы из другого материала, меньшего диаметра или с другой толщиной стенки. А вместо коллекторной разводки водопровода выполнена тройниковая.
Ещё один тип дефектов — структурные деформации. Строители пробили отверстие в стене, чтобы завести трубу, но чуть ошиблись. Недолго думая, они изогнули трубу. Но так в конструкции возникает напряжение, которое передаётся на самую слабую часть: резьбовые соединения. И впоследствии в этих местах появляются утечки.
Сегодня на рынке работают десятки компаний, и качество инженерных коммуникаций напрямую зависит от того, насколько ответственно ведёт себя девелопер. Поэтому перед покупкой полезно посмотреть, какие новые новостройки застройщика уже реализованы и как они проявили себя после ввода в эксплуатацию. Репутация играет огромную роль: наиболее надёжные компании стабильно входят в топ девелоперов Москвы, и их проекты реже вызывают нарекания по инженерным сетям. Такой предварительный анализ помогает понять, чего ожидать от строительства и насколько добросовестно застройщик относится к качеству внутренних систем.
Как действовать во время приёма-передачи квартиры в новом доме?
Застройщик хочет поскорее сдать объект, а покупатель — получить в своё пользование квартиру. Поэтому иногда клиент действует в интересах застройщика, даже не желая этого: он закрывает глаза на несущественные дефекты и подписывает акт, осмотрев квартиру лишь мельком.
Поступать так не стоит. Когда недоделки проявят себя, добиваться их устранения может быть долго и трудно — возможно, даже через суд. А размер неустойки с 2024 года значительно снижен и теперь составляет только 0,15% от ключевой ставки вместо 1%.
Когда вы приобретаете квартиру за несколько миллионов, то разумно потратить ещё 5–10 тысяч и призвать на помощь экспертов по приёмке. Обычный покупатель не знает всех технических требований: каким должно быть сечение вентканала, какова норма уклона канализационной трубы и так далее. Но если в любом из сотен параметров имеется нарушение, то это может подпортить радость от обладания новой квартирой.
Если же покупатель решил справиться со всем сам, то вот несколько советов:
- на приёмку возьмите с собой рулетку, строительный уровень и ручку с тетрадкой;
- при осмотре сравните данные технического паспорта и фактическую планировку: как устроены стояки, какой тип разводки используется;
- проверьте, из какого материала сделаны трубы, нет ли на них вмятин и прочих дефектов;
- проверьте качество монтажа отключающих устройств и соединительных элементов (муфт, тройников, уголков и переходников);
- откройте все краны одновременно, чтобы проверить давление, и одновременно убедитесь, что в соединениях нет утечек;
- убедитесь, что вентиляционная система работает;
- осмотрите все выключатели и розетки, проверьте качество монтажа, включите свет во всех помещениях;
- удостоверьтесь в том, что все счётчики опломбированы, а в акте приёмки отражены номера счётчиков и начальные показания.
Помните, что все розетки и выключатели должны быть установлены на одном уровне, а высота от пола указывается в проекте. Запорные устройства и счётчики монтируются так, чтобы их можно было легко снять. Обращайте на это внимание: иногда кран или счётчик установлены так, что при попытке их выкрутить они упираются в стену.
При обнаружении дефектов застройщик обязан устранить их в 60-дневный срок. А если застройщик этого не сделал, то покупатель имеет право обратиться в суд и требовать либо соразмерного уменьшения цены, либо компенсации расходов на устранение.
Это правило, установленное Постановлением Правительства РФ № 2380, сначала действовало до конца 2024 года, но потом было продлено до 31.12.2025 г.
Не стесняйтесь тщательно проверять качество монтажных работ — вы имеете на это полное право. А застройщик, дорожащий репутацией, не будет пытаться скрыть дефекты или ввести клиента в заблуждение. Наоборот, он поможет ему и даже предоставит инструменты и специалиста для проверки.