🔎Шаг 1. Кто продает квартиру? Проверяем продавца
Если продает физическое лицо
По закону (ст. 209 ГК РФ) собственник вправе распоряжаться имуществом, но есть нюансы:
- Сверьте паспорт с выпиской из ЕГРН (можно заказать на сайте Росреестра). Если данные не совпадают — это красный флаг.
- Проверьте, один ли он владелец. Если есть долевые собственники (особенно несовершеннолетние), нужно их согласие (ст. 246, 253 ГК РФ).
- Убедитесь, что продавец дееспособен. Бывали случаи, когда квартиры продавали пожилые люди под давлением или без понимания сделки.
Если продает агентство или застройщик
- Проверьте компанию в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (Федресурс). Если фирма в процессе ликвидации — бегите.
- Для новостроек обязателен ДДУ (договор долевого участия), зарегистрированный в Росреестре (214-ФЗ).
Стоит отметить, что самый рисковый сценарий: если впоследствии будет доказано, что на момент совершения сделки продавец не мог понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ), суд может признать сделку недействительной. При этом:
- Для оспаривания сделки НЕ ТРЕБУЕТСЯ официальное признание лица недееспособным или ограниченно дееспособным.
- Основанием будет именно установленный факт неспособности осознавать последствия сделки в конкретный момент времени (из-за болезни, возраста, психического состояния, опьянения и т.д.).
- Если сделка будет оспорена:
- Вы потеряете квартиру (она вернется продавцу)
- Вам должны будут вернуть деньги, но... На практике вернуть полную сумму часто невозможно (особенно если продавец потратил средства или стал неплатежеспособным)
Важно: даже если продавец формально дееспособен, его родственники могут:
- Посмертно оспорить сделку, если докажут неадекватное состояние
- Использовать в качестве доказательств медицинские справки, свидетельские показания, видео
📄Шаг 2. Какие документы должны быть у продавца?
Без этих бумаг даже не начинайте переговоры:
✔ Выписка из ЕГРН (показывает владельца, обременения, площадь).
✔ Техпаспорт БТИ (чтобы убедиться, что нет незаконной перепланировки).
✔ Отсутствие арестов и ипотеки (проверьте через ФССП или Росреестр).
🚨Опасные ситуации
- Квартира в залоге у банка (ст. 334 ГК РФ). Если ипотека не погашена, банк может ее забрать.
- Продажа по доверенности (ст. 185 ГК РФ). Доверенность могут отозвать в любой момент.
- Квартира в наследстве (ст. 1154 ГК РФ). Если есть другие наследники, они могут оспорить сделку.
🏠Шаг 3. Осмотр квартиры: что проверить лично?
- Сравните планировку с техпаспортом — если стены снесены без согласования, могут быть проблемы (ст. 25 ЖК РФ).
- Узнайте, кто прописан (особенно дети). Выписать несовершеннолетнего сложно (ст. 20 ГК РФ).
- Проверьте долги по ЖКХ (можно запросить справку в УК).
- Уточните, не было ли в квартире ЧП (пожары, убийства). Информацию можно найти через открытые источники или запрос в МВД.
💰Шаг 4. Как передавать деньги? Только безопасные способы
Наличные = риск. Используйте:
✔ Аккредитив (банк заморозит деньги до регистрации сделки).
✔ Банковскую ячейку (деньги отдадут только после перехода права).
✔ Расписку (если безнал, но с четкими условиями передачи средств).
(По ст. 380 ГК РФ задаток должен быть оформлен письменно, иначе его нельзя взыскать.)
📌Шаг 5. Регистрация сделки: только через Росреестр
- Никаких «ускоренных» вариантов без госрегистрации!
- После сделки проверьте выписку ЕГРН — ваша фамилия должна быть в графе «собственник».
💡Вывод: главные правила безопасной покупки
- Не верьте на слово — проверяйте каждый документ.
- Не передавайте деньги без защиты (аккредитив, ячейка).
- Консультируйтесь с юристом перед подписанием договора.
Если у вас сложный случай — пишите в комментариях, разберём вместе.
(Статья актуальна на 2025 год. Все ссылки на законы действительны.)
🔹Подписывайтесь на канал, чтобы не потерять деньги в следующий раз!