Сейчас эскроу-счета используют для защиты дольщиков на рынке строительства многоквартирных домов. В качестве посредника между застройщиком и покупателем выступает банк: дольщик переводит на счет деньги за будущую квартиру, а застройщик получает оплату только после полной сдачи объекта.
С марта 2025 года по аналогичной схеме будут работать эскроу-счета при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС): подрядчик сможет получить доступ к деньгам клиента только после завершения стройки. В статье расскажем, кто и как сможет воспользоваться такой возможностью.
Условия использования эскроу-счета для ИЖС
Участок должен находиться в собственности, аренде или безвозмездном пользовании заказчика.
С помощью эскроу-счета можно будет построить только жилой дом по типовому проекту из домокомплекта, доступного на сайте «Строим.дом.рф».
Домокомплектом называют набор материалов для возведения дома по инструкции. Чаще всего по такой технологии строят каркасные объекты или дома из бруса. Самый бюджетный вариант домокомплекта — структурно-изоляционные панели. Реже встречаются домокомплекты из бетона или железобетонных панелей.
В стандартный набор для строительства дома входят брус, балки перекрытий, венец и лаги пола, кровля, соединительные и расходные материалы. Также домокомплект может включать теплоизоляцию, двери и окна, элементы коммуникаций и инженерных систем.
При строительстве дома из домокомплекта можно будет заключить два вида договора:
- изготовитель комплекта и подрядчик — одно лицо, в таком случае заказчик заплатит сразу и за материалы, и за строительные работы;
- заказчик может купить домокомплект у производителя и передать подрядчику: тогда стоимость материалов в цену договора подряда включаться не будет.
Заказчик сможет выбирать из ограниченного круга подрядчиков и банков, доступных в его регионе. Например, дом из клееного бруса «Кермит» можно построить с использованием эскроу-счета только в трех регионах страны, и возводит его одна конкретная компания.
Подрядчик должен будет зарегистрироваться в информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и получить аккредитацию банка. На строительство дома по проекту «Кермит» готовы выдать кредит более восьми банков.
Плюсы и минусы эскроу-счета
У предлагаемой системы есть как преимущества, так и недостатки, которые нужно учесть при подготовке к сделке.
Преимущества эскроу-счета:
- позволяет защитить права как заказчика, так и подрядчика;
- при строительстве можно использовать материнский капитал или оформить ипотеку;
- счет не смогут арестовать в ходе исполнительного производства или банкротства;
- можно получить налоговый вычет;
- услуги подрядчиков при строительстве индивидуальных домов с использованием эскроу-счета освобождены от налога на добавленную стоимость (НДС);
- открытие и обслуживание счета бесплатное во всех банках;
- при строительстве с его использованием банк не требует дополнительного обеспечения при выдаче ипотеки: залогом является только земельный участок под ИЖС, а после завершения строительства — готовый дом;
- ипотеку можно оформить в любом банке независимо от того, где открыт эскроу-счет.
С 1 марта 2025 года льготная семейная ипотека и IT-ипотека доступны только при использовании эскроу-счета — деньги по госпрограммам разрешат зачислять только на них.
Минусы эскроу-счета вытекают из условий его использования: выбор ограничен типовыми проектами домов и подрядчиками, доступными в конкретном регионе. Построить дом по индивидуальному проекту и с привлечением бригады строителей, например, по рекомендации знакомых, таким образом не получится. Но некоторые подрядчики позволяют вносить в готовый проект изменения.
Кроме того, агентство по страхованию вкладов страхует деньги на эскроу-счете в пределах 10 млн ₽. Тогда как приведенный в первом разделе проект «Кермит» стоит 14,4 млн ₽: если банк обанкротится, 4,4 млн ₽ «сгорят». Это создает дополнительные риски как для заказчика, так и для подрядчика, однако в большинстве регионов можно найти довольно много проектов стоимостью ниже страхуемой суммы.
Как будет работать договор подряда с использованием эскроу-счета
Заказчик должен выбрать проект на сайте «Строим.дом.рф» и оставить заявку на строительство. После одобрения нужно заключить договор строительного подряда с указанным на сайте подрядчиком.
После составления договора нужно открыть эскроу-счет в выбранном банке и внести на него необходимую сумму.При строительстве в ипотеку деньги внесет банк, в котором ее оформят. Они будут находиться на счете в течение всего срока, указанного в договоре подряда, то есть, пока будет длиться строительство.
Деньги лежат на специальном счете на протяжении всего процесса строительства, но должны быть перечислены исполнителю не позднее, чем через 6 месяцев после завершения работ.
Если во время исполнения договора цена проекта изменится, заказчик должен в в течение пяти дней обратиться в банк с подтверждающими документами. Еще через пять рабочих дней заказчик и подрядчик должны заключить дополнительное соглашение об увеличении или уменьшении суммы на эскроу-счете.
После завершения строительства подрядчик передаст дом заказчику, но получить деньги он сможет только после того, как в банк придут сведения о регистрации права собственности на объект. После этого банк перечислит деньги на расчетный счет подрядчика, срок зачисления — пять рабочих дней.
Если заказчик откажется от сделки досрочно, стороны должны будут договориться о том, какая сумма причитается подрядчику за уже выполненные работы. Если им не удастся прийти к соглашению, сумму вознаграждения подрядчика определит суд.
Если по какой-то причине дом не будет достроен, независимый эксперт оценит стоимость проделанной работы: банк перечислит эту сумму подрядчику с эскроу-счета, а заказчик сможет выбрать нового исполнителя.
В случае банкротства банка агентство по страхованию вкладов выплатит всю сумму полностью, но не более 10 млн ₽.
Введение эскроу-счета — не единственное нововведение в сфере индивидуального жилищного строительства. Например, с марта 2025 года участки, которые долго не используются собственниками, государство сможет изымать. Подробнее об этом и других изменениях мы рассказывали в статье «Какие изменения ждут владельцев земельных участков». Поэтому строительство дома с весны этого года лучше не затягивать.
Защитить крупную сумму от инфляции можно с помощью вклада «Тёплая весна» в Ак Барс Банке: новым клиентам начисляем повышенную ставку — до 20,5% годовых
Также читайте в нашем журнале: