Снижение процентных ставок по кредитам, особенно ипотечным, как правило, стимулирует спрос на жилье. Дешёвый кредит позволяет покупателям занимать больше, что ведёт к активизации рынка и росту цен на недвижимость. Однако возникает вопрос – улучшается ли при этом доступность жилья для покупателей, или экономия на процентах полностью «съедается» повышением цен?
В этом отчёте рассмотрены краткосрочные и долгосрочные эффекты падения ставок на рост цен, проанализировано, перекрывает ли выгода от низкой ставки удорожание жилья, и что выгоднее для покупателя – низкие ставки и высокие цены либо высокие ставки и низкие цены. Также обсуждается, достигается ли рыночное равновесие (т.е. полное взаимное компенсирование ставки и цены) или наблюдаются значительные отклонения. Приведены реальные кейсы из разных стран на основе исследований, статистики и аналитики, сопровождаемые графиками, таблицами и ключевыми выводами.
Эту тему мы ни раз поднимали в нашем профессиональном телеграм сообществе БОГАТЫЙ РИЭЛТОР. Присоединяйтесь, чтобы быть в курсе последних событий рынка недвижимости 👉 ОТКРЫТЬ ЧАТ В ТЕЛЕГРАМ
Краткосрочный эффект снижения ставок
В краткосрочной перспективе снижение ипотечных ставок обычно быстро сказывается на ценах жилья. Доступные кредиты увеличивают число потенциальных покупателей и их бюджет, что создает дополнительный спрос и толкает цены вверх. Исследования показывают, что цены на жилье могут реагировать на изменения монетарной политики в течение считанных недель – продавцы оперативно повышают либо снижают запрашиваемую цену в ответ на изменения ставок . Например, при неожиданном снижении долгосрочных ставок продавцы видят приток покупателей и могут повышать цены. Обратная ситуация: при росте ставок покупателям сложнее обслуживать тот же размер кредита, и продавцы вынуждены идти на уступки. Новые данные Федерального резервного банка Сан-Франциско показывают, что уже через две недели после неожиданного ужесточения политики (роста ставок) продавцы снижают цены на объявления, пытаясь сохранить спрос . Таким образом, в краткосрочном плане действует обратная зависимость: ставки вниз – цены вверх, и наоборот (при прочих равных).
Важно отметить, что на коротком интервале влияние ставок проявляется в первую очередь через изменение ежемесячного платежа. Когда ставка падает, при неизменной цене жилья ежемесячный платёж по типичной ипотеке снижается, что временно повышает доступность. Покупатели спешат воспользоваться этим «окном возможностей», увеличивая активность на рынке. В итоге цены начинают расти, частично нивелируя изначальное улучшение условий. Пример – в США во время пандемийного спада (2020 г.) средняя ставка 30-летней ипотеки опустилась ниже 3%, достигнув рекордных ~2,65% в начале 2021 г. Это привело к буму продаж и резкому скачку цен: национальный индекс стоимости жилья вырос более чем на 15% всего за год (прецедентный рост цен на фоне рецессии). Таким образом, снижение ставок порождает всплеск спроса и быстрый рост цен на недвижимость в краткосрочной перспективе.
Долгосрочный эффект и рыночное равновесие
В долгосрочной перспективе влияние процентных ставок на цены недвижимости всё ещё ощутимо, но переплетается с другими фундаментальными факторами – ростом доходов населения, демографией, предложением жилья и ожиданиями. Теоретически существует понятие равновесия, при котором падение ставки должно компенсироваться пропорциональным ростом цен, сохраняя постоянной так называемую «пользовательскую стоимость» жилья (user cost). Проще говоря, если процентная ставка снижается вдвое, то покупатели могут выплатить больший кредит, и цена дома может вырасти до такого уровня, что ежемесячный платеж останется примерно прежним. В идеальном равновесии выгода от дешёвого кредита полностью капитализируется в цене недвижимости – дом стоит дороже, но платёж по ипотеке не меняется относительно исходной ситуации с высокой ставкой.
На практике полное равновесие достигается не всегда. Реальные рынки могут переоценивать или недооценивать эффект ставки. Например, при длительном периоде низких ставок цены могут расти непропорционально сильно из-за ажиотажа, ограниченного предложения и ожиданий дальнейшего удорожания недвижимости. Это приводит к тому, что доступность жилья снижается, хотя финансирование дешёвое. Международный опыт показывает разнонаправленные случаи. В Бельгии в 2010-х годах снижение ипотечных ставок действительно улучшило доступность: ставки упали, а цены выросли умеренно, так что семья с типичным доходом стала легче обслуживать ипотеку . Напротив, в Канаде за тот же период ставки падали, но цены на жильё росли слишком быстро, и выгода от дешёвых кредитов не успевала за ростом цен, приводя к ухудшению доступности . В Великобритании наблюдалась смешанная картина: в первой половине 2010-х доступность ухудшалась (цены росли быстрее, чем падали ставки), а после 2016 г. рост цен замедлился и доступность стабилизировалась . Эти примеры показывают, что равновесный эффект снижения ставки может быть разным: от почти полного баланса (Бельгия) до значительного отклонения (Канада).
Часто долгосрочное «равновесие» нарушается структурными факторами. Если предложение жилья неэластично (например, строгие строительные нормы или нехватка земли), то длительный период низких ставок приводит к накоплению долгов и ценовому пузырю. Цены растут год за годом быстрее доходов, поскольку кредиты остаются дешёвыми, и доступность жилья неуклонно падает. Например, в Австралии и Новой Зеландии десятилетия постепенного снижения ставок сопровождались многократным ростом цен на дома, сделав жильё рекордно дорогим относительно доходов . Лишь вмешательства (ужесточение ипотечных правил, рост ставок) могут остудить рынок. Таким образом, в долгосрочной динамике низкие ставки могут привести к смещению равновесия и формированию пузырей, если фундаментальные ограничения не позволяют рынку насытиться новым предложением жилья.
С другой стороны, если ставки остаются высокими длительное время, рост цен на жильё сдерживается. В реальном выражении цены могут стагнировать или даже снижаться, пока доходы догоняют ценовые уровни. Такой период наблюдался, например, в 1980-х годах: из-за очень высоких ипотечных ставок (двузначных процентов) рост цен жилья в США и Европе был подавлен, и отношение цен к доходам снижалось . Однако высокая ставка – палка о двух концах: она удерживает цены, но делает покупку в кредит крайне тяжёлой для новых покупателей (ежемесячные платежи огромны). Поэтому в долгосрочном равновесии могут сосуществовать низкие цены с низкой доступностью (при высоких ставках) или высокие цены с относительной доступностью (при низких ставках). Все зависит от того, как соотносятся темпы роста доходов населения, предложения жилья и изменения ставок.
Экономия на ставке vs рост цен: компенсируется ли выгода?
Ключевой вопрос – покрывает ли снижение процентной ставки рост стоимости жилья, или покупателю в итоге не легче? Это можно проиллюстрировать на примере. Предположим, дом стоил 200 тыс. ден. ед. при ставке 6% годовых. После снижения ставки до 3% спрос поднял цену, скажем, до 300 тыс. ед. На первый взгляд покупатель ничего не выиграл – дом стал дороже. Но важно сравнить общие расходы на ипотеку. Рассчитаем ежемесячный платеж и переплату по кредиту в двух ситуациях:
• Сценарий A: Цена 300 тыс., ставка 3%, срок 30 лет.
• Сценарий B: Цена 200 тыс., ставка 6%, срок 30 лет.
Ниже приведена сравнительная таблица расчётов для этих двух случаев:
A. Низкая ставка,высокая цена
Стоимость жилья 300.000
Стоимость жилья 3%
Ежемесячный платёж* ≈ 1.265
Общая сумма выплат ~455.000
B. Высокая ставка, низкая цена
Стоимость жилья 200.000
Стоимость жилья 6%
Ежемесячный платёж* ≈ 1.200
Общая сумма выплат ~432.000
*Примерный платёж рассчитан для кредита при 20% первоначальном взносе.
Из таблицы видно, что при сценарии A (низкая ставка, но дорогой дом) ежемесячный платёж лишь немного выше, чем в сценарии B (≈1265 против 1200 ден. ед.), однако общая сумма выплат за 30 лет получается даже больше – около 455 тыс. против 432 тыс. ед. Это означает, что рост цены на 50% (со 200k до 300k) превысил эффект снижения ставки в данном примере: покупатель заплатит больше в абсолютном выражении за весь срок ипотеки. Если же цена в сценарии А выросла бы меньше, например только на ~30% (до ~260 тыс.), то ежемесячный платёж и общая стоимость кредита были бы примерно одинаковыми с исходным вариантом B. Таким образом, всё зависит от степени роста цен относительно снижения ставки:
• Если цены вырастают пропорционально увеличению доступности кредита, то выгода низкой ставки полностью уходит в карман продавцов (более высокая цена), а покупатель платит те же суммы в месяц. В финансовом плане ему почти без разницы.
• Если цены растут медленнее, чем упала ставка (умеренно), то часть экономии на процентах остаётся у покупателя. Ежемесячная нагрузка снижается, и за срок кредита он заплатит меньше. Это улучшение доступности.
• Если же цены на жильё растут слишком быстро (с лихвой компенсируя низкий процент), то покупателю даже хуже: он берёт большой кредит пусть и под малый процент, но переплачивает за сам объект. Доступность падает, несмотря на дешёвые деньги.
Данные свидетельствуют, что на практике нередко реализуется третий сценарий – цены растут быстрее, чем того стоит снижение ставки. Например, аналитики Международного валютного фонда отмечают: в ряде стран с очень быстрым ростом цен доступность жилья ухудшилась, несмотря на исторически низкие ставки, т.к. низкие проценты не смогли компенсировать влияние высоких цен . Это подтверждает и исследование Федерального резервного банка Далласа: пониженные ставки не обязательно улучшают доступность, поскольку выигрыш от меньших процентов полностью съедается ростом стоимости жилья . Согласно их расчётам, если бы в 2024–2025 гг. ставки по ипотеке оказались ниже прогнозируемых, то спрос бы подтолкнул цены ещё выше, и индекс доступности жилья оказался бы даже ниже (то есть хуже) базового сценария . Иными словами, покупатель не выигрывает от низкой ставки в условиях, когда она сама по себе разгоняет цены.
Что выгоднее для покупателя: низкие ставки и высокие цены или наоборот?
С точки зрения покупателя, идеальных условий не бывает – каждая связка «ставка-цена» имеет плюсы и минусы. Низкая ставка + высокая цена привлекательны тем, что снижают переплату по процентам: большая часть ежемесячного платежа идёт в погашение основного долга, а не процентов банку. К тому же низкую ставку можно зафиксировать на длительный срок. Однако есть и минусы: требуются больший первоначальный взнос и сама сумма кредита, т.е. более высокая долговая нагрузка. Если в будущем придётся продавать жильё, велика вероятность, что при росте ставок цена может упасть и вернуть вложенное будет сложнее. Кроме того, высокие цены могут означать более высокие налоги на недвижимость, страховку и т.п., которые зависят от стоимости объекта.
Высокая ставка + низкая цена – ситуация обратная. Низкая цена уменьшает размер кредита и порог входа (первоначальный взнос меньше в абсолютных цифрах). Также покупатель приобретает актив (недвижимость) по более низкой цене, что в перспективе снижает риск большой потери стоимости – скорее всего, такая недвижимость не сильно подешевеет, а при снижении ставок может значительно вырасти в цене. Однако высокие проценты означают, что ежемесячные платежи тяжёлые, и большая их часть – это плата банку за пользование деньгами. Например, в сценарии B выше суммарная переплата по процентам ~232 тыс. (значительно больше, чем ~155 тыс. в сценарии A). Тем не менее, если ставки в будущем понизятся, такой покупатель всегда может рефинансировать кредит под более низкий процент, улучшив условия. А вот переплаченную при покупке высокую цену «рефинансировать» уже невозможно.
История подсказывает, что покупатели, которые брали жильё в периоды высоких ставок, но низких цен, часто выигрывали в долгосрочной перспективе – при последующем падении ставок они сокращали платежи, зато купили дом дёшево. Классический пример – кто приобрёл недвижимость в начале 1980-х под 12–15% годовых, заплатил тогдашнюю низкую цену; в 1990-е годы ставки упали, эти владельцы перезаключили кредиты (рефинансировали) под более низкий процент, а стоимость их домов многократно возросла вместе с общим ростом рынка. Обратная ситуация наблюдалась в недавние годы: те, кто покупал в 2020–2021 гг. по очень низким ставкам, заплатили максимальные цены на пике рынка. Хоть их процент и фиксирован минимально, они взяли на себя огромный основной долг. Если им понадобилось продать жильё после роста ставок, они сталкивались с стагнацией или снижением цен.
Таким образом, однозначно выгоднее для покупателя сценарий, при котором он платит меньшую общую цену за дом, даже если первоначально процент выше. Высокие цены – это навсегда (с кредитом или без), а процентная ставка – величина переменная. Конечно, многое зависит от индивидуальных обстоятельств: при высоких ставках не каждый вообще сможет получить кредит или выдержать платежи, поэтому для многих низкая ставка – единственный шанс войти в рынок, пусть и по дорогой цене. Если же ориентироваться на общую финансовую выгоду, то покупатель больше выигрывает от низкой цены покупки, поскольку проценты можно уменьшить со временем, а переплаченная сумма за переоценённый актив не вернётся. Практически, однако, рынок диктует свои условия, и выбирать время покупки зачастую сложно.
Больше информации в профессиональном телеграм сообществе БОГАТЫЙ РИЭЛТОР. Присоединяйтесь, чтобы быть в курсе последних событий рынка недвижимости 👉 ОТКРЫТЬ ЧАТ В ТЕЛЕГРАМ
Примеры из разных стран
Рассмотрим несколько реальных кейсов, где изменение процентных ставок сопровождалось заметными сдвигами цен на жильё:
• США (2020–2023) – Резкое снижение ставок до ~2.7% в 2020–21 гг. привело к скачку цен ~+40% за два года (один из самых быстрых ростов за историю). Однако уже к 2022–23 гг. ФРС повысила ставки до ~7%, а цены на жильё снизились лишь незначительно (в некоторых регионах просто перестали расти). В результате доступность жилья обвалилась: по данным Национальной ассоциации риэлторов, индекс доступности с конца 2021 г. упал ~на 30%, до уровней конца 1980-х . Ежемесячный платёж по типичной ипотеке резко вырос – например, на каждые $400 тыс. кредита рост ставки с 2.65% до ~7.8% увеличил платёж более чем на $1 200 в месяц . При этом цены в США за 2022–2023 гг. не скорректировались вниз в достаточной мере, а в ряде мест даже продолжили обновлять максимумы, что означало чистое ухудшение условий для новых покупателей . Этот случай иллюстрирует существенное отклонение от равновесия: рост ставок не привёл к эквивалентному снижению цен, и покупательная способность резко снизилась.
• Канада (2010-е) – В течение 2010-х Банк Канады удерживал ставки на низком уровне (после глобального кризиса 2008–09 гг. и затем снова после 2015 г.), что делало ипотеку очень доступной. В результате цены на жильё, особенно в крупных городах (Торонто, Ванкувер), росли опережающими темпами двузначными годовыми процентами. Исследование БИС отмечает, что в Канаде падение ставок не компенсировало стремительного роста цен, и к концу десятилетия жильё стало менее доступным, чем было в начале . Домохозяйства накопили высокий долг, рассчитывая на низкие проценты. Когда с 2017 г. и затем в 2022 г. ставки повысились, рынок недвижимости оказался перегретым: цены скорректировались вниз (в 2022–23 гг. падение цен в Канаде местами превышало 10–15%), но это лишь частично улучшило ситуацию, так как обслуживание подорожавших кредитов тоже осложнилось. Канадский пример демонстрирует риски низких ставок: они способствовали перегреву рынкаи ухудшению доступности в долгосроке.
• Великобритания (2009–2019) – После финансового кризиса 2008 г. Банк Англии снизил базовую ставку до ~0.5% (а с 2016 г. до 0.25%). Ипотечные кредиты подешевели, что поддержало восстановление рынка жилья. Цены, упавшие в 2008–2009 гг., вновь пошли вверх и к 2015 г. превысили докризисные максимумы. По оценкам IMF/BIS, первая половина 2010-х показала ухудшение доступности – цены росли быстрее доходов, несмотря на низкие проценты . Однако после 2016 (референдума по Brexit) экономика и спрос охладились: темпы роста цен снизились, и последующее удорожание жилья примерно уравновешивалось эффектом низких ставок . В итоге к 2019 г. индекс доступности в Британии стабилизировался. Это пример, когда низкие ставки сначала вызвали скачок цен и негативно влияли на доступность, но затем рынок частично вернулся к равновесию, когда внешние факторы ограничили дальнейший рост цен. Тем не менее, цены остались высокими по историческим меркам (коэффициент цена/доход около 8 по стране и свыше 12 в Лондоне).
• Бельгия (2010-е) – Интересный пример более сбалансированного развития. В Бельгии в 2010-х годах ставки по ипотеке также были низкими (европейские уровни ~1–2%), и недвижимость дорожала, но умеренно. Благодаря этому доступность жилья даже улучшилась: снижение выплаты процентов компенсировало небольшой рост цен . Среднестатистическая семья могла позволить себе ипотеку несколько легче, чем десятилетием ранее. Однако этот баланс достигался в условиях относительно стабильного спроса и предложения. Урок Бельгии – низкие ставки могут приносить реальную пользу покупателям, если рост цен удерживается в разумных пределах. Стоит отметить, что рынок жилья там менее подвержен спекуляциям, чем в ряде других стран, а демография стабильна, что частично объясняет умеренный рост цен.
Ключевые выводы
• Низкие ставки стимулируют рост цен – Снижение процентных ставок почти всегда ведёт к повышению цен на недвижимость, особенно в краткосрочной перспективе, за счёт удешевления ипотечных платежей и роста спроса. Этот эффект проявляется быстро: продавцы и покупатели реагируют на новые условия в считанные недели .
• Доступность жилья не всегда улучшается – Низкие ставки сами по себе не гарантируют рост доступности. Если заёмные деньги дешевы, но цены жилья выросли слишком сильно, семья в итоге тратит не меньшую, а даже большую долю дохода на жильё. Исследования показывают, что в странах с бурным ростом цен низкие проценты не смогли компенсировать удорожание недвижимости, и индекс доступности снизился . Экономия на процентах часто перекрывается ростом цены, как было в США и Канаде в недавние периоды.
• Эффект ставок имеет пределы (равновесие) – В теории существует равновесный уровень цен, при котором снижение ставки полностью отражается в более высокой цене и ежемесячная нагрузка не меняется. На практике же такие идеальные пропорции редки. Например, расчёты ФРБ Далласа показывают, что пониженная ставка способна в равной степени повысить цены, сводя на нет выигрыш покупателя . Фактически нет гарантии, что рынок придет к новому равновесию быстро и точно – могут быть как недооценка, так и переоценка этого эффекта.
• Отклонения и рыночные искажения – На рынках недвижимости часто наблюдаются существенные отклонения от простой модели. Ограниченное предложение, ожидания дальнейшего роста цен, спекулятивный спрос и политические факторы (например, налоговые льготы, программы льготной ипотеки) могут приводить к тому, что цены перегибают «нужный» уровень. Пример – в 2020–2021 гг. рекордно низкие ставки в ряде стран спровоцировали ценовой бум, намного превышающий фундаментальный уровень (дом вырос в цене гораздо сильнее, чем позволяла экономия на процентах). Обратные примеры тоже возможны, хотя и реже: при резком повышении ставки продавцы не всегда сразу снижают цену в достаточной степени, особенно если у них нет давления продавать (как в США в 2022–23 гг., когда многие просто снимали объекты с продажи, удерживая цену).
• Что выгоднее для покупателя? В конечном счёте, лучшие условия для покупателя – это сбалансированная ситуация, где и ставки умеренные, и цены не раздуты. Из двух крайностей с финансовой точки зрения привлекательнее высокие ставки и низкие цены, поскольку дорогой кредит можно рефинансировать со временем, а переплатить за сам дом меньше . Но такой сценарий сопряжён с риском временной непосильности платежей и требует расчёта на долгосрочную выгоду. Низкие ставки и высокие цены облегчают вход на рынок здесь и сейчас, но несут риск переплаты за переоцененный актив. Во многих случаях 2020–2022 гг. покупатели с ультра-низкими ставками обнаружили, что переплатили за дом, когда рынок остыл. Поэтому при выборе момента покупки важно учитывать не только уровень ставки, но и текущую ценовую ситуацию на рынке недвижимости.
Вывод: Снижение кредитных ставок оказывает мощное воздействие на рынок жилья, разгоняя рост цен как в краткосрочном, так и в долгосрочном плане. Полного равновесия, при котором экономия на проценте полностью уравновешивается ростом цены, на практике может не быть – часто наблюдаются отклонения, и иногда снижение ставки даже ухудшает фактическую доступность жилья из-за скачка цен . Для покупателей нет однозначно идеального сочетания «ставка–цена»: низкие проценты помогают снизить переплату банку, но могут привести к покупке по завышенной цене, тогда как высокие проценты усложняют покупку, но позволяют приобрести жильё дешевле. Решая, что выгоднее, нужно оценивать совокупную стоимость владения: итоговый долг и проценты вместе. Оптимально, когда и цена, и ставка находятся на разумных уровнях. В условиях же выбора из двух крайностей, исторические и аналитические данные склоняются к тому, что переплачивать за процент лучше, чем переплачивать за недвижимость – при высоких ставках рыночные цены, как правило, ниже, и со временем процентную ставку можно снизить, тогда как уплаченная слишком высокая цена останется с вами навсегда.
Профессиональное телеграм сообществе БОГАТЫЙ РИЭЛТОР. Присоединяйтесь, чтобы общаться в чате, смотреть прямые эфиры с обзорами ситуации на рынке недвижимости, природе 👉 ОТКРЫТЬ ЧАТ В ТЕЛЕГРАМ