Мечта о собственном жилье обернулась кошмаром для Андрея (имя изменено). Мужчина приобрел квартиру, но не смог стать её хозяином в разумный срок. Прежде чем это произошло, он получил отказы в трех судебных инстанциях. Какую позицию занял Верховный суд? И, главное, как не повторить ошибки нашего героя? Рассказываю!
Итак, в 2021 году россиянин Андрей нашёл идеальную квартиру. Цена-2,6 млн рублей. И покупателя, и продавца все устроило. Договорились о сделке. Казалось, всё просто:
- Подписали предварительный договор у нотариуса.
- Андрей перевёл всю сумму за квартиру продавцу.
- Указали в предварительном договоре, что через 3 месяца оформят основной договор купли-продажи.
Через 3 месяца на связь продавец не вышел. Телефон не отвечает, письма игнорирует. Андрей идёт в Росреестр и получает отказ в регистрации собственности. Причиной указано то, что предварительный договор не порождает право собственности. Нужен основной договор.
Как итог, квартира числится за продавцом. Деньги ушли. Андрей-не собственник.
Что решили суды: три отказа и неожиданный поворот
Первая инстанция.
Андрей требует через суд признать предварительный договор основным. Но: у него нет подтверждения оплаты. В договоре есть фраза «оплата произведена», но выписку со счета Андрей не принёс. Также он не отправил письменное требование продавцу о заключении основного договора. Звонки по телефону в счёт не идут.
В ходе судебного разбирательства ответчик (продавец) пояснил:
«Я не намерен ничего подписывать. Пусть истец судится, если хочет».
Суд не согласился с требованиями истца и отказал ему. Указал на то, что продавец не обязан подписывать договор, если истец не доказал, что пытался его заключить.
Апелляция и кассация.
Андрей подаёт апелляцию. Судьи итоговое первоначальное решение оставляют в силе:
«Предварительный договор-это лишь намерение. Основной не подписан- значит никаких прав нет. Истец не совершил действий, обязывающих ответчика заключить сделку. Нет доказательств направления предложения».
Верховный суд.
Мужчина не сдаётся и идёт в ВС РФ. Верховный суд указал:
1. Предоплата равна заключению основного договора
Когда в предварительном договоре указано, что покупатель полностью оплатил сумму за покупку квартиры, такой документ приравнивается к основному.
2. Продавец не должен «играть в прятки»
Получив деньги, продавец обязан передать квартиру. Иначе это будет являться неосновательным обогащением.
Верховный суд решения предыдущих инстанций отменил и направил дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела Городской суд учел факт оплаты даже без предоставления выписок со счета, поскольку в предварительном договоре имелась фраза: «оплата произведена». Также суд признал, что имеются нарушения и со стороны продавца. Он обязан был подписать основной договор.
Итог: иск удовлетворен. Наш герой добился таки права собственности на желанную квартиру. Жаль только, что потратил на это 1,5 года и прошел 4 судебные инстанции.
Вот 5 ошибок, совершенных Андреем, которые стоили ему времени и сил:
1. Доверился предварительному договору как основному
Предварительный договор лишь фиксирует намерения. Основной нужно подписать отдельно.
2. Не сохранил доказательства оплаты
Лучше переводить деньги только по аккредитиву или через расписку с нотариальным заверением.
3. Не отправил письменное требование продавцу
Необходимо направить заказное письмо с обратным уведомлением. Даже если продавец игнорирует, тогда у вас на руках будет доказательство.
4. Не привлёк юриста сразу
Дешевле потратить несколько тысяч рублей на консультацию юриста, чем понести еще большие потери.
5. Передал всю сумму, указанную в предварительном договоре
Надежнее передавать часть суммы, оформляя это отдельно и правильным образом. Получив все деньги сразу, продавец может лишиться мотивации к дальнейшему подписанию основного договора. Так и произошло в рассматриваемом случае.
Предварительный договор-это очень полезный правовой инструмент. Он способен помочь, когда:
- Покупатель ждёт одобрения ипотеки.
- Продавец не снял обременение (например, не погасил ипотеку).
- Не хватает времени на сбор документов (справки, согласие супруга и т.д.).
Чтобы обезопасить себя, необходимо соблюдать некоторые правила при заключении предварительного договора:
1. Указать срок, когда должен быть подписан основной договор
Например: «Основной договор заключается до 01.09.2025».
2. Прописать штраф за срыв сделки
«При отказе продавца — штраф 10% от стоимости».
3. Внести задаток, а не полную оплату
4. Приложить акт приема-передачи денежных средств
Лучше сделать это у нотариуса, подписав вместе с договором.
Всегда при заключении сделки, особенно крупной, и продавцу, и покупателю надлежит проявлять чрезмерную осмотрительность. Не экономьте на безопасности. Если нет уверенности в собственных силах, лучше обратиться за помощью к юристу или риэлтору.
Это важно! Ведь покупка квартиры-это не покупка телефона. Здесь каждая ошибка стоит сотни тысяч, и даже миллионы рублей.
Кому интересна данная тема, подписывайтесь на канал, оставляйте свое мнение в комментариях. Будет интересно почитать.