Ипотека – сегодня самый популярный способ обзавестись собственным жильем. Этот банковский продукт, хотя и привычен и удобен, рассчитан на длительный срок. Обязательства по ипотечному договору могут растянуться на 20-30 лет, а за такой период в жизни заемщика может произойти всякое, в том числе и летальный исход. И здесь важно понимать, что смерть заемщика не освобождает от ипотечных выплат. Как и сама квартира, приобретенная в кредит, она переходит по наследству вместе с долгами. Наследники получают не только имущество (в данном случае, недвижимость, купленную на заемные средства), но и долговые обязательства.
Следует отметить, что наследование не бывает частичным. Нельзя принять в собственность квартиру или другие ценности, отказавшись при этом от ипотечного долга. Если у умершего были и другие кредиты, наследникам придется принять на себя и эти обязательства. Нередко люди отказываются от наследства, чтобы избежать выплаты долгов родственника. Но всегда ли это оптимальное решение? В этой статье, мы рассмотрим все аспекты наследования ипотеки.
Что делать наследникам ипотечного кредита?
В первую очередь необходимо выяснить, была ли оформлена страховка жизни при заключении ипотечного договора. Если страховой полис имеется, обязательства перед банком могут быть погашены за счет страховой выплаты.
Однако существует ряд обстоятельств, которые не покрываются страховкой. К ним относятся, например, смерть в результате алкогольного или наркотического опьянения, от хронических заболеваний, о которых не было заявлено при оформлении страховки, несчастные случаи при занятиях экстремальными видами спорта, самоубийство или военные действия. Страховой договор может содержать и другие исключения.
Если страховка не покрывает обязательства перед банком, наследники могут выбрать один из следующих вариантов:
- Принять наследство и продолжить выплаты по ипотеке на тех же условиях, что и умерший.
- Погасить ипотечный кредит за счет другого наследуемого имущества.
- Обратиться в банк с просьбой изменить условия договора, проведя рефинансирование.
- Отказаться от наследства, включая ипотечный кредит.
Рассмотрим эти варианты более детально.
Вступление в наследство (принятие долга)
В первом сценарии, правопреемник принимает на себя все долговые обязательства, связанные с кредитом, и заключает с банком-кредитором соглашение о переходе обязанностей от умершего. Для этого требуется предоставить кредитору заявление в письменной форме, копию свидетельства о смерти заёмщика, документ, подтверждающий права на наследство, и удостоверение личности наследника. Если наследник не достиг совершеннолетия (18 лет), его законный представитель должен предоставить документы, подтверждающие опекунство, а также разрешение от органов опеки и попечительства на совершение данной сделки.
В случае, когда наследников несколько, долговые обязательства распределяются между ними пропорционально их долям в наследстве. При отсутствии четко определенного разделения долей, предполагается, что все наследники обладают равными правами. Если же разделение долей было установлено (через завещание или решение суда), то и обязательства по кредиту распределяются пропорционально этим долям.
Если заемщик своевременно вносил ипотечные платежи, наследники продолжают выплаты согласно установленному графику. В случае наличия задолженности, они обязуются ее погасить. Важно отметить, что никаких специальных льгот для несовершеннолетних или инвалидов в данном случае не предусмотрено.
Отдельно следует упомянуть ситуации, когда в оформлении ипотечного договора участвовали созаемщики или поручители. Они автоматически становятся ответственными за обслуживание кредита. В противном случае кредитор имеет право применить штрафные санкции или обратиться в суд для взыскания ипотечного имущества.
Погашение ипотеки за счет наследуемого имущества
Если после смерти заемщика остается не только долг по ипотеке, но и другое имущество, не обремененное залогом, кредитор вправе потребовать его использования для погашения задолженности.
Например, наследники приняли в наследство долг по ипотеке в размере 1 миллиона рублей и другое имущество стоимостью 300 тысяч рублей. При этом они отказываются выплачивать ипотечный кредит. В данной ситуации банк может инициировать погашение долга за счет наследуемого имущества, но только в пределах его стоимости.
Изменение условий договора посредством рефинансирования
Наследники имеют возможность обратиться к кредитору с просьбой о пересмотре условий ипотечного кредита. Это целесообразно, если условия ипотеки становятся для них непосильными. Однако важно понимать, что банк не обязан идти на уступки и может отказать в рефинансировании, особенно если кредит проблемный и уже имеются просрочки по платежам.
Варианты рефинансирования ограничены. Кредитор может, например, уменьшить размер ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредитования, либо предоставить временные "кредитные каникулы". В конечном итоге всю сумму долга придется выплатить, но на более приемлемых условиях.
Отказ от наследства
В случае, если наследники официально отказываются от наследства, ипотечная недвижимость признается выморочным имуществом и выставляется на торги для погашения задолженности перед кредитором.
Последовательность действий наследника
Для оформления наследства установлен шестимесячный срок. После кончины залогодателя необходимо выполнить следующие шаги:
- Преемник изучает условия кредитного соглашения или договора займа, а затем решает, готов ли он принять на себя обязательства, указанные в этих документах.
- В случае положительного ответа, наследник подает соответствующее заявление нотариусу по месту открытия наследственного дела.
- Наследник информирует кредитную организацию о кончине заемщика. При необходимости запрашивает пересмотр условий кредитования.
- Если наступил страховой случай, наследник уведомляет об этом страховую компанию. В этом случае страховая компания погашает задолженность, и наследники получают имущество без обременений.
- Если существовала задолженность, и кредитор обратился в суд с иском о взыскании, необходимо в судебном порядке подать заявление о правопреемстве. В суде можно прийти к соглашению с кредитором и закрепить его в мировом соглашении, определяющем порядок разрешения спора.
- Нотариус выдает свидетельство о праве на наследство и регистрирует право собственности в Росреестре.
Принимая решение о принятии в наследство ипотечного кредита, крайне важно сопоставить сумму обязательств со стоимостью получаемого имущества. Также необходимо внимательно отнестись к процессу оформления документов. Зачастую на это не хватает сил и энергии, особенно после утраты близкого человека.