В России активно дебатируется вопрос о правовом статусе апартаментов. Законодатели рассматривают возможность приравнять их к жилым помещениям, однако пока такие объекты остаются в категории нежилой недвижимости. Это создаёт ряд сложностей для собственников и управляющих организаций (УО).
Чем апартаменты отличаются от квартир?
- Статус помещения. Апартаменты строятся в многофункциональных комплексах (МФК) и юридически считаются нежилыми, даже если используются для проживания.
- Социальная инфраструктура. Застройщик не обязан обеспечивать жильцов детсадами, поликлиниками или магазинами.
- Санитарные нормы. На апартаменты не распространяются требования СанПиН для жилья: допустимы недостаточная шумоизоляция, отсутствие освещения на территории.
- Регистрация. Постоянная прописка невозможна, а временная требует доказательств соответствия помещения базовым условиям (наличие санузла, коммуникаций).
Финансовые аспекты:
- Стоимость. Апартаменты дешевле квартир на 15–20%. Например, в Москве лот в 59 м² в МФК стоит около 19,5 млн руб., тогда как аналогичная квартира — от 23 млн.
- Коммунальные тарифы. Владельцы платят на 20% больше из-за включения НДС, а суды запрещают применять льготные ставки для жилья (Определение № 88-3129/2020).
Земельный вопрос и налоги
- Участок под МФК. В отличие от МКД, где земля переходит в общую собственность жильцов бесплатно, владельцы апартаментов обязаны выкупать её по коммерческой стоимости или платить аренду (Определение ВС РФ № А40-143052/2020).
- Налог на землю. Собственники апартаментов ежегодно перечисляют 1,5% от кадастровой стоимости участка (ст. 389 НК РФ).
Проблемы для управляющих организаций
1. Отсутствие регулирования. На апартаменты не распространяется ЖК РФ, что осложняет работу УО:
- Нет чётких правил формирования состава общего имущества.
- Госжилнадзор не контролирует деятельность управляющих компаний.
2. Взыскание долгов. Неуплата ЖКУ может привести к продаже апартаментов через суд, так как они считаются коммерческой недвижимостью.
3. Договорные риски. Условия обслуживания (например, оплата услуг консьержа) должны быть жёстко зафиксированы в договоре с УО — отказ от них невозможен (Определение № 88-2183/2021).
Схемы управления МФК
Для минимизации конфликтов застройщики используют три модели:
1. Передача общих зон УО. Застройщик регистрирует право на места общего пользования и передаёт их управляющей компании.
2. Долевая собственность. Владельцы апартаментов получают долю в общем имуществе и самостоятельно выбирают способ управления.
3. Договоры цессии. Застройщик создаёт УО, которая заключает договоры с дольщиками, беря на себя все обязательства по содержанию МФК.
Законодательные инициативы
С 2021 года на рассмотрении находится законопроект № 1162929-7, инициированный по поручению президента. Ключевые разногласия:
- Комитет Госдумы по ЖКХ считает невозможным перевести построенные апартаменты в жилой фонд.
- Совет Федерации настаивает на разработке механизма легализации существующих объектов.
Перспективы
Пока статус апартаментов остаётся спорным, их популярность растёт: в Москве за год число сделок с ними удвоилось. Однако покупатели должны осознавать риски: высокие тарифы, налоговые обязательства и отсутствие социальных гарантий. Для УО главный вызов — работать в условиях правового вакуума, опираясь на договоры и судебную практику.
Решение вопроса затягивается, но итогом станет либо интеграция апартаментов в жилой фонд, либо создание отдельного правового режима для МФК. Пока же этот сегмент рынка остаётся зоной повышенного внимания юристов и управляющих компаний.
Подпишитесь на канал и поддержите👍, а я раскрою вам как можно больше тем)
