Долго думали думали, ездили на объект, нашли группу дольщиков. То есть в полном объёме прониклись жизнью в ожидании квартиры. И решили что долевке быть.
Нашей второй долевке в жизни, но по другому законодательству нежели несколько лет назад.
20 марта должен был состояться суд по поводу коммуникаций, но заседание перенесли аж на 16 мая, но это не повлияло на наше решение.
К 20 марта мы уже были готовы подписать договор долевого участия. Но решили все таки дождаться назначенной даты 29 марта 2025 года.
А дату мы назначили сильно заранее, аж почти за три недели. Нам надо было попасть в определённый офис банка рано утром в субботу. Менеджер банка пришла нам на встречу и записала.
Пока мы ждали дня "Х" открыли экскоу - счет в банке, который указал застройщик (в нашем случае это банк дом. рф). На экскроу счёте хранятся деньги дольщиков, которые там лежат до ввода дома в эксплуатацию. Пока дом не ввели в эксплуатацию, застройщик деньги не получает. По мне очень удобно. Только инфляция съедает эти деньги....Ну и застрахован данный счет только на 10 млн, что по московским меркам не так уж и много. А с другой стороны , в случае чего хоть эти деньги вернут и не надо будет ждать годами суды и прочие танцы с бубнами.
С одной стороны застройщик мотивирован к скорой сдаче, ведь он строит либо на свои либо заёмные. И именно застройщик заинтересован в скором получении денег. Но есть один ньюанс. Это проектное финансирование. Да именно кредитование самого застройщика. Чем дольше будут строить, тем дольше застройщики будут пользоваться заемными деньгами — кредитом, полученным на строительство в рамках проектного финансирования.
Перенесли сроки сдачи на полгода вперед, тогда лишние полгода платят кредит с огромной по нынешним меркам переплата. Но на деле совсем не так.
Из-за 214 - ФЗ складывается ситуация, когда застройщику становится выгодно затягивать сроки сдачи. Да да. Именно выгодно. А все потому, что стоимость кредита на строительство, который банк выдает девелоперу, зависит от объёмов продаж квартир. При хороших продажах ставка низкая, всего до 6% годовых. При низких темпах продаж, застройщику придётся платить банку рыночную цену по кредиту. Объемы продаж известны заранее. Это так называемые планы. Если продаж нет, то увеличив срок строительства, застройщик получает возможность снизить план продаж.
Если на этапе "котлована" застройщик к условному январю 2025 году должен был наполнить деньгами дольщиков экскроу -счет на условные 40%, то увеличив сроки, можно нагонять уже на условные 30%. Чтоб сохранить низкую ставку по кредиту.
Несмотря на ежемесячное начисление процентов банками - кредиторами, застройщик выплачивает проценты в конце строительства, то есть при раскрытии экскроу счетов.
Вот дольщики и попадают в ситуацию, когда застройщику выгодно затягивать строительство, тем более за это пока ничего им не бывает.
А учитывая, что проценты начисляются только на фактически выданную и освоенную застройщиками сумму, то тем более хорошо: можно не тратить кредитные деньги на стройку сейчас, а потратить их через полгода, когда продажи увеличатся.
Увеличить сроки на полгода для застройщика выгоднее, чем поднимать цены для новых дольщиков. Но вернемся к нам.
За пару дней до предполагаемой сделки почти ночью написал менеджер застройщика. Его интересовало не отменил ли банк назначенную сделку. Тут я напряглась. Как так то?
Полезла в интернете читать информацию почему банк прямо в офисе разворачивает клиентов.
Распространенная причина -это смена работы, но это точно не наш случай.
Утром я была накручена до предела. Но звонок в банк все прояснил. Ограничений нет, по нам решение не меняли. Нас с нетерпением ждут на сделку.
Если до этого сообщения я считала дни свободы от ипотеки, то после начала считать часы до сделки.
И вот час настал. Ровно в 9:00 мы сидели в банке. Нам был озвучен объект долевого строительства, а так же условия кредита. Мы все электронно подписали. Через 40 минут довольные шагали к машине.
Теперь потянулись мучительные часы ожидания регистрации договора долевого участия.
В понедельник к вечеру у нас запросили заявление на открытие экскроу и....пропали. Я переживала, чтобы договор не прислали во время моего мероприятия 1 апреля. Но мои опасения оказались напрасными. Договор и 1 апреля никто не прислал. Типа у Домклика какая то техническая проблема с ключами, поэтому застройщик не модет заронить свою часть🤷 Я аккуратно, во время, ожидания операции , пинала застройщика, но все безрезультатно.
На следующий день 2 апреля уже грозилась кулаком, выкрикивая лозунги, типа обращусь в прокуратуру или Стройнадзор.
И вот над нами сжалились, прислав документы на подписание. Мы быстро прочитали, поставили галочки и нажали заветную кнопку. Удобно. Вечером пришло сообщение с Домклика, что пошлина оплачена (ее оплачивал застройщик),
а на следующий день на электронную почту пришли зарегистрированные документы.
Уффффф.....
А еще позже пополнился наш счет экскроу.
Ну что.
Начинается наша новая жизнь в ожидании окончания очередной стройки.
—————————
Пока мы носились с документами застройщик объявил о задержки строительства на пол года. У них же проблемы с коммуникациями, которые они наконец то начинают решать. Доя нас это не стало сюрпризом, наоборот, даже рады.
За это время сможем подкопить денег на ремонт. А том даже стен не будет 🤭
————————-
Тем временем, крохобор внутри меня ликует. Ведь бы уже начали экономить на ипотеке, но об этом в другой раз.