Почему арендаторов не устроила арендная плата сельхозземли?
Когда-то давно, в году 2000-м, в живописных просторах Волгоградской области, 24 собственника сельхозземель — от Фокина до Вивчара — доверили свои драгоценные паи кооперативу «Виктория». 58 миллионов квадратных метров чернозёма — не шутка. Аренда — на 49 лет. Всё по классике жанра: «вы нам платите аренду, мы вас не трогаем».
Но в 2020 году, как это бывает в затянувшихся отношениях, кто-то решил «уточнить» договор — без лишних слов, без криков. Просто тихо подписал «допсоглашение». Только вот не тот, кто имел на это право. И началось...
🔴 Подмахнули без согласия — земля встала дыбом
15 сентября 2020 года некая Филиппова О.И., будучи по протоколу уполномоченной, решила заключить дополнительное соглашение с ООО «Виктория». Обещала конкретизировать аренду: мол, вот кадастровый номер, вот сумма, вот подписи. Только вот… экспертиза показала: Филиппова не подписывала ничего.
Землевладельцы, заметив подлог, пошли в суд. Мол, если мы не одобряли — значит, не действительное соглашение, а значит, аренда — как фантомная боль. Но не тут-то было…
🔴 Суд первой инстанции: полупобеда — тоже победа?
14 сентября 2021 года Ольховский райсуд признал: соглашение 2020 года — фальшивка. И вычеркнул его из ЕГРН. Ура? Нет.
Потому что остальное суд решил «оставить как есть»: мол, аренда как была, так и остаётся, а паи без согласия арендатора делить нельзя. Закон есть закон — статья 11.2 Земельного кодекса не дремлет.
🔴 Апелляция: “Жили же вы с этой арендой, значит, всё устраивало”
Волгоградский облсуд вдруг решил: а чего вы, собственники, возмущаетесь? Аренду получали? Получали! С 2017 по 2020 — капала денежка. Значит, соглашение по факту одобрено! Даже если не подписывали, всё равно действовало! И — бах — отменяет решение первой инстанции. Полный отказ в иске.
И тут включился суд кассационный. И он… поддержал апелляцию. А заодно оставил жалобу Ахановой В.Г. без рассмотрения. Мол, "не при делах".
🔴 ВС РФ: “Не подписывали? А что ж тогда арендная плата?”
Верховный Суд России сел за это дело как за старый детектив Агаты Кристи. Актёров много, мотивы запутаны, и вот тебе бабушка — Аханова В.Г. оказывается вовсе не «не при делах», а законной наследницей одного из дольщиков — Аханова П.Ф., который умер ещё в 2020 году.
И суд, забыв о театральной вежливости, указал: апелляция и кассация допустили фатальные ошибки. Во-первых, не учли, что арендная плата — это не подтверждение согласия на сделку. Во-вторых, проигнорировали письма с претензиями. В-третьих — не привлекли Аханову В.Г., хотя по закону должны были.
🔴 Конституция в помощь, ГК — в атаку!
ВС РФ напомнил всем забывшим, что:
- «Сделка, совершённая без полномочий, не может быть признана действительной только потому, что кому-то это удобно».
- «Получение денег — ещё не согласие на условия, если это предусмотрено старым договором».
- «Нельзя выносить решение, затрагивающее интересы человека, которого не позвали в суд».
Прямо как в русской народной сказке: «Не звал я тебя, нечистая сила, на пир!»
🔴 Апелляцию — на переплавку, землю — под вопрос
Итог: Верховный Суд отменил решения Волгоградского облсуда и кассации. Дело отправлено на новое рассмотрение. А арендаторы и арендодатели, похоже, пойдут на второй круг.
Основание:
Определение ВС РФ от 17.01.2023 № 16-КГ22-37-К4, п.4 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2023)", утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023 (текст судебных актов читайте в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1409)
Ваш адвокат Усов и команда профессионалов
Запутались в правовых вопросах?
- · Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать - https://t.me/advokat_usov
- · Или прямо сейчас звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25
Полная версия статьи – на нашем сайте