Я никогда не выступал категорически против ипотеки. Безусловно - это один из наиболее популярных и эффективных способов приобретения собственного жилья.
Однако - у ипотеки есть ряд юридических рисков, о которых многие не задумываются. Рассказывая о них - я не отговариваю от ипотеки. Моя цель состоит в том, чтобы Вы были ко всему готовы и более широко смотрели на залог недвижимости (ипотеку).
Прежде чем об этих рисках рассказать, обратите внимание на одну вещь. Ипотека – это не кредит на недвижимость, не кредит на квартиру. Сама фраза «взять ипотеку» по своей природе ошибочна. Приобретая какую-то недвижимость, в том числе квартиру в кредит, банк выдает вам определенную денежную сумму. Вы на эту денежную сумму покупаете квартиру или недвижимость у третьего лица. И вроде как эта недвижимость становится вашей собственностью, потому что формально - вы собственником и числитесь. Но поскольку у вас есть обязанность перед банком по возврату кредита, большого кредита, банк накладывает на эту недвижимость обременение в виде залога. Вот этот залог, который обеспечивает обязательство по кредиту, и является ипотекой. Поэтому правильнее даже говорить не «берем ипотеку», а «даем ипотеку банку», хотя это и кажется косноязычным. Мы предоставляем банку обременение на нашу собственность.
И, кстати, ипотека может возникать не только по кредитному договору, но и по любым другим сделкам, в том числе коммерческим, когда недвижимость предоставляется в залог, в ипотеку. Теперь поговорим о рисках.
Риск потерять все на полпути
Если вы допускаете просрочку возврата кредита или уплаты ежемесячных платежей, то банк может расторгнуть с вами кредитный договор и обратить взыскание на вашу квартиру или иную недвижимость. Соответственно, эту недвижимость заберут. Если вы берете кредит на квартиру, то такая мера ответственности возможна в случае, если вы допускаете просрочку более 60 дней за последние 180 календарных дней. Неважно, подряд или не подряд, если за последние 180 дней банк насчитает 60 дней просрочек, то в этом случае он может расторгнуть с вами договор.
Вы можете сколько угодно говорить о том, что это ваша квартира, ваш дом, ваша собственность, но если вы берете, допустим, ипотеку на 20 лет, стабильно ее выплачиваете, и на 17-й год у вас возникает финансовая нестабильность, вы физически не можете заплатить кредит - банк просто придет и заберет вашу квартиру. Не имеет значения, какой это был ремонт, какие у вас были до этого взаимоотношения с банком, банк просто придет и заберет.
И это больше не ваша квартира, это теперь квартира банка. В этом случае никак не спасет банкротство. Если вас признают банкротом, все равно сохраняется залог и ипотека на недвижимость. Также вас не спасет оговорка в законе о том, что нельзя обращать взыскание на единственное жилье. Этот дом, эта квартира, на которую вы взяли кредит, которую вы дали в ипотеку, может являться вашим единственным жильем, но здесь правило о защите единственного жилья не работает. Банк будет иметь право обратить взыскание на эту квартиру, на этот дом и, по сути, выгнать вас на улицу. Обязательно учитывайте этот риск, когда берете кредит на недвижимость. Вы должны быть на 110% уверены, что у вас будет постоянный доход или какая-то подушка безопасности на случай финансовых трудностей в жизни.
Нет контроля за ценой реализации
Как вообще работает ипотека? Вы не уплачиваете вовремя платежи по кредиту, и банк расторгает с вами кредитный договор, направляя вашу квартиру на публичные торги. На публичных торгах эту квартиру покупают другие люди, и теперь это их квартира. Из денежных средств, вырученных от продажи квартиры или иной недвижимости на публичных торгах, банк забирает свою долю. Эта доля не представляет собой весь кредит за 20 лет, потому что какое-то время вы все-таки стабильно уплачивали этот кредит, и у банка не может возникнуть двойного дохода. Банк забирает только ту часть кредита, которую вы должны были платить, скажем, ближайшие три года, и ту часть, которую вы не доплатили до момента расторжения кредитного договора. Допустим, три последних месяца вы кредит не платили, и, конечно же, банк эту сумму с процентами заберет себе. Вам же достанется та сумма, которая будет представлять собой разницу между общими вырученными денежными средствами с торгов и тем, что банк заберет себе.
В чем здесь риск? Когда квартира или иная недвижимость отправляется на публичные торги, цену этой недвижимости определяете не вы, а банк. Чем больше цена этой недвижимости на торгах, тем больше вы получите денег. С одной стороны, это хорошо, но, с другой стороны, банк заинтересован лишь в том, чтобы забрать из денег свою часть. Чем меньше он поставит цену недвижимости на торгах, тем быстрее эта недвижимость будет продана, и тем быстрее он получит свою долю. Сколько вы в итоге получите, банку абсолютно все равно.
Конечно, есть определенные стандарты добросовестности при продаже имущества с публичных торгов. Например, квартиру нельзя продать за 1 миллион, если она на рынке стоит 10 миллионов. Тем не менее, если банк отправляет вашу недвижимость на публичные торги, готовьтесь к тому, что очень серьезной суммы в своем кармане вы, в итоге, не досчитаетесь. Чтобы было понятнее -представьте, что деньги с публичных торгов за вашу квартиру — это две палочки твикса. Одну палочку твикса банк отдает вам, а другую забирает себе. Банку при этом не нужна целая палочка твикса. Он отломит половину, а вторую половину выбросит, вместо того чтобы эту половину отдать вам. Хотя вы бы не отказались от того, чтобы иметь полторы палочки твикса, а не одну.
Постоянные ограничения на распоряжение собственностью
В течение периода, когда ваша недвижимость обременена ипотекой, вам придется получать согласия банка на совершение определенных действий с этой недвижимостью. Если вы хотите сдать квартиру в аренду, то, скорее всего, придется брать согласие банка. Если вы хотите прописать или зарегистрировать по месту жительства в квартире родственника - придется брать согласие банка. Если хотите сделать перепланировку или переустройство в квартире, также придется брать согласие банка.
Перечень ситуаций, когда нужно получать согласие банка обычно фиксируется в договоре. Он может быть широким или узким, но, если вы сомневаетесь, нужно ли в конкретной ситуации такое согласие брать, лучше возьмите его, чтобы избежать возможного расторжения кредитного договора. Если кредитный договор будет расторгнут, начнутся публичные торги, которые вам совершенно не нужны.
Завышенные стандарты к состоянию помещения
В договоре об ипотеке могут быть прописаны минимальные стандарты поддержания недвижимости в определенном состоянии или минимальные стандарты проведения ремонта. Закон об ипотеке позволяет такие стандарты прописать в договоре с вами, и, фактически, эти стандарты означают ваше ограничение в пользовании недвижимостью или в обустройстве этой недвижимости. Несоблюдение этих стандартов может также привести к расторжению договора с вами.
Проблема заключается еще в том, что банки не просто описывают эти стандарты в договоре. В договоре кредита или в договоре об ипотеке банки могут очень хитро поступать и ссылаться на правила потребительского кредитования потребительского или правила предоставления имущества в ипотеку. Если у вас договор кредита или ипотеки на 10 страниц, то вот эти правила могут быть на 150 страниц. Эти 150 страниц нужно очень внимательно читать, ведь вы не можете взять на себя обязательства, с которыми не ознакомились.
Если вам тяжело читать 150 страниц, то найдите другой банк, у которого эти правила на 20 страниц или вообще этих правил нет. Но не подписывайтесь под обязательствами, с которыми вы не ознакомились, какая бы "вкусная" процентная ставка по кредиту вам ни предлагалась.
Ссылка на YouTube-канал
Ссылка на Telegram-канал по бизнесу
Ссылка на Telegram-канал для Продавцов WB
Александр Телешинин, кандидат юридических наук, магистр корпоративного права МГУ имени М.В. Ломоносова, частнопрактикующий юрист
Номер телефона: +7 926 497 24 25 (WhatsApp, Telegram)