Суть дела.
Администрация муниципального образования г. Новороссийск обратилась в суд с иском к Ларисе Евгеньевне Л., указав, что на принадлежащем ей земельном участке осуществляются строительно-монтажные работы по возведению здания, предположительно предназначенного для осуществления коммерческой деятельности по предоставлению номеров для краткосрочного проживания граждан. Данное здание возводится с нарушением допустимых норм отступов, без необходимой разрешительной документации, в связи с чем администрация полагала, что оно является самовольной постройкой и подлежит сносу.
Л.Е. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к администрации муниципального образования о сохранении строения в реконструированном состоянии и признании права собственности, о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости, указав, что ею без получения разрешения произведена реконструкция жилого дома. Полагая, что имеются основания для сохранения объекта с процентом готовности 92% в реконструированном состоянии, просила суд признать за ней право собственности на такой объект.
Решением суда в удовлетворении иска администрации муниципального образования г. отказано, встречный иск Л.Е. удовлетворен в части. Судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой объект капитального строительства представляет собой объект незавершенного строительства (в стадии реконструкции), возводимый объект капитального (незавершенного) строительства не противоречит целевому назначению, соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, в том числе в вопросах надежности, всех видов безопасности и долговечности, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.
Суд также исходил из того, что Лидер Л.Е. предпринимались надлежащие меры к легализации реконструированного объекта недвижимости.
Апелляционным оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции решение суда первой инстанции отменено, постановлено новое решение:
- иск администрации муниципального образования к Л.Е. удовлетворен;
- действия Л.Е. по производству строительных и иных работ на земельном участке с без соответствующей разрешительной документации признаны незаконными;
- на Л.Е. возложена обязанность прекратить строительно-монтажные работы по возведению объекта капитального строительства на данном земельном участке до приведения возводимых объектов в соответствие с установленными требованиями действующего законодательства;
- возводимый трехэтажный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке, признан самовольной постройкой, на Л.Е. возложена обязанность осуществить снос самовольно возведенного объекта капитального строительства, определена судебная неустойка в случае неисполнения ответчиком судебного акта, приняты меры по обеспечению иска.
В кассационной жалобе в Верховный Суд РФ Л.Е. поставлен вопрос об отмене апелляционного и кассационного определения суда общей юрисдикции, оставлении в силе решения суда первой инстанции.
2. Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное и кассационное определения суда приняты с нарушением закона, и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В подп.2 ч.1 ст. 40 ЗК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно абзацу 1 п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение:
- возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,
- или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
- либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абзац 4 п.2 ст. 222 ГК РФ).
Признавая спорный объект самовольной постройкой, подлежащей сносу, суд апелляционной инстанции исходил из того, что разрешение органа местного самоуправления на его возведение Л.Е. получено не было.
В связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" утратили силу нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.
В силу п. 1.1 ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства, т.е. для застройщика).
В ч.15 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.
Из содержания названных норм следует, что с 4 августа 2018 г. для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции ( п.1.1 ч.17 ст.51, 51.1 Градостроительного кодекса РФ).
Согласно ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" до 1 марта 2031 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства:
- на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.
В п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", действующего в настоящее время, разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.
В соответствии с п.9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г., отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
Верховный Суд отметил, что в п. 30 и 31 Постановления № 44 указано, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений п. 3.1 ст. 222 ГК выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, – о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием. Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.
При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения.
Судом апелляционной инстанции были приняты во внимание сведения о том, что спорный объект возводится Ларисой Евгеньевной в водоохранной зоне Черного моря, на расстоянии менее 200 м. Судебная коллегия напомнила, что в силу ч. 1, 2, 8 ст. 65 Водного кодекса водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности.
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности. Ширина водоохранной зоны моря составляет пятьсот метров.
Ссылаясь на сведения о том, что спорный объект возводится в водоохранной зоне Черного моря, апелляция не сделала выводы относительно того, что данные обстоятельства являются юридически значимыми по делу.
Верховный Суд РФ отменил решения апелляции и кассации, дело направил на новое апелляционное рассмотрение (Определение Верховного Суда РФ от 25 февраля 2025 г. N 18-КГ24-279-К4).
ВЫВОД:
- с 4 августа 2018 года утратили силу нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства;
- для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство;
- возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой;
- до 1 марта 2031 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок;
- согласно заключению экспертизы спорный объект не противоречит целевому назначению земельного участка, соответствует требованиям строительных норм и правил и в суд представлены согласия собственников смежных участков на реконструкцию жилого дома.