- 380 тыс. за метр при покупке коммерческой недвижимости у застройщика, – говорит один мой знакомый, большой фанат жилой недвижимости. – А аренда только 2 тыс. руб. за 1 кв. м. в месяц.
- Неправильный подход, при аренде 2 тыс. руб. за 1 кв. м. в месяц, цена покупки 1 кв. м. должна быть порядка 140 тыс. руб. При твоих исходных данных и ежемесячном арендном платеже в размере 200 тыс. руб. за 100 кв. м. помещения, окупаемость превысит 15 лет. При заявленных мною данных и такой же ренте, окупаемость 6 лет. Цена покупки квадратного метра должна быть адекватной, это позволит в дальнейшем создать готовый арендный бизнес (ГАБ) с окупаемостью 6 лет и инициировать его продажу с окупаемостью 10 лет, если тебя интересует спекулятивная стратегия. Либо ты сохраняешь объект и продолжаешь получать с него ренту. Если ты купишь 1 метр за 380 тыс. руб., то тебе следует использовать эффективно такое помещение, открывая собственный высоко маржинальный бизнес, и отпустить хватку, ожидая что капитализация помещения вырастет в среднесрочной перспективе. В противном случае, ты рискуешь рыдать над своими миллионами, закатанными в бетон в ближайшее десятилетие.
Адекватная выкупная цена обеспечивается через участие в торгах по приватизации, в банкротстве, в рамках исполнительного производства, которые регулируются соответствующим федеральным законодательством. При соблюдении этих норм права, твои финансовые интересы, как покупателя защищены.
Также ты способен выявить объект недвижимости, который реализуется на свободном рынке, при тщательном мониторинге. Меня откровенно большие дисконты способны насторожить в такой ситуации, потому как такая продажа объектов недвижимости, способна привлечь внимание кредиторов в преддверии исполнительных производств или банкротства.
В любом случае, коммерческая недвижимость сама себя лакомой и привлекательной не сделает. По справедливости, такая работа по созданию ГАБа вознаграждается разницей между покупной и продажной стоимостью, которая ориентировочно составляет 3-4 года окупаемости по факту реализации объекта коммерческой недвижимости.