Основная причина финансового провала — сложные взаимоотношения в семье (с родной матерью и ее сожителем). Однако свою роль сыграла также юридическая и финансовая неграмотность. Молодой человек переплатил государству налоги, под давлением родственников подарил квартиру, отдавал в пользование матери свою кредитную карту.
Героя этой печальной, но поучительной истории зовут Юрий. Сейчас молодому человеку 26 лет, живет он в Иркутске. Свою историю Юрий рассказал на страницах издания Банки.ру ранее. Попробуем сделать из нее выводы.
Получение наследства
В 2020 году, во время пандемии, у Юры умерла бабушка по линии мамы. Она жила в городе Братск. Это — более чем в 600 км от Иркутска, если ехать по трассе. Жила бабушка Юры в собственной квартире площадью 28,5 м². Тут надо сказать, что молодой человек родился в небогатой семье. В детстве его воспитывала одна мама. А когда Юра был подростком, у него появился отчим (сожитель мамы).
Во время уборки бабушкиной квартиры, Юра нашел нотариальное завещание на свое имя. Молодой человек был единственным членом семьи, у которого не было в собственности никакой недвижимости. И бабушка, видимо, хотела исправить эту ситуацию. Свою небольшую квартиру она завещала внуку.
Через полтора месяца после смерти бабушки Юрий обратился к нотариусу, чтобы заявить свое право на наследство. Нотариус попросила принести Юру следующие документы: договор купли-продажи квартиры, завещание, квитанции оплаты ЖКУ (у наследника не должно быть долгов по наследуемому имуществу).
Отказ матери от вступления в наследство
Оказалось, что нужно составить еще нотариальный отказ матери и ее сестры (тети Юры) от вступления в наследство. По закону они должны были получить обязательные доли в наследуемом имуществе. Мать и тетя Юры — это наследники первой очереди (они дети его бабушки). Сам Юра — наследник второй очереди (он — внук). Если бы не было завещания, Юра вообще бы не получил наследства. А мама и тетя получили бы по ½ доли квартиры, как дети покойной.
По закону, наследодатель не может лишить наследства нетрудоспособных родственников. Это правило устанавливает статья 1148 Гражданского кодекса РФ. На момент смерти бабушки ее дочери были предпенсионерами (женщинами в возрасте от 55 до 60 лет). А предпенсионеры в плане наследования приравниваются к нетрудоспособным пенсионерам.
Согласно этой норме, мама и тетя Юрия должны были получить не менее половины от той доли, которая полагалась им по закону. То есть по ¼ части квартиры. Несмотря на то, что бабушка их в завещании не упомянула. А Юра бы получил оставшуюся ½ часть квартиры.
Однако граждане, которым полагается обязательная доля в наследстве, имеют право от нее отказаться. Чтобы в будущем избежать споров между родственниками, такой отказ нужно оформить нотариально. И мама, и тетя были не против, чтобы собственником квартиры стал Юра. Они оформили нотариальный отказ от наследства.
Чтобы вступить в права наследования, Юра оплатил коммуналку в бабушкиной квартире на 3 месяца вперед. А также заплатил за услуги нотариусу около 12 000 рублей (вместе с госпошлиной за регистрацию права собственности на недвижимость). Это были его первые траты по новой квартире. При этом зарабатывал молодой человек из Иркутска всего 30 000 рублей в месяц.
Продажа наследства
Так как Юрий жил в другом городе, квартиру в Братске он решил продать. Молодой человек договорился с местными риэлторами. Комиссия за услуги рассчитывалась так: 50 тысяч рублей нужно было платить за каждые полгода работы, плюс еще 50 000 после завершения сделки.
В итоге квартира в Братске продавалась 9 месяцев. Сделка состоялась 23 февраля 2022 года. Недвижимость продали за 1 850 000 рублей. На тот момент такой была рыночная цена.
И Юрию опять пришлось потратиться. 120 тысяч рублей он заплатил риэлторам. И около 22 тысяч — за нотариальные услуги плюс ЖКУ.
Покупка дома в садоводстве
Что делать с оставшимися деньгами, неопытный молодой человек не знал. На покупку квартиры в Иркутске средств не хватало. Тогда к распоряжению наследством активно подключились мама и отчим Юрия.
Они предложили на эти деньги купить дачу в садоводстве. Затем, в течение 3-5 лет, привести дом в порядок, продать его дороже, и уже на эти деньги купить квартиру. Юрий сомневался, что эту идею удастся реализовать на практике. Но в ответ получил упреки, что у него «мелочное мышление» и он «не способен видеть будущее».
Деньги от продажи бабушкиной квартиры мать и отчим потребовали передать им «на хранение». Спустя 8 месяцев они нашли подходящий домик в садоводстве в 25 км от Иркутска. Известно, что на покупку дачи было потрачено больше средств, чем выручено от продажи квартиры бабушки. Так Юрий впервые в жизни стал собственником недвижимости.
Дом потребовал значительных вложений на ремонт. Через какое-то время матери и отчиму надоело возиться с покупкой. Юрий остался со своей проблемой один на один. Полгода он приобретал стройматериалы, пытался делать ремонт в одиночку. Но все равно плохо представлял, как можно облагородить такой дом и подготовить его к продаже.
К тому же молодому человеку пришлось платить членские взносы садоводческому товариществу. А также складываться с соседями на ремонт центральной скважины, иначе садоводство бы осталось без воды. Денег на эти цели у молодого человека не было. И он залез в долги.
Подоходный налог с продажи квартиры
Тут Юрию пришло уведомление из налоговой инспекции о том, что необходимо внести в казну 127 тысяч рублей. Это — подоходный налог от продажи унаследованной квартиры.
От такого налога человек освобождается, если он владел наследственным жильем 3 года. В случае с получением наследства срок отсчитывается даже не с момента регистрации права собственности, а с момента смерти наследодателя. Однако Юрий продал квартиру примерно через полтора года после смерти бабушки. Через полгода он вступил в наследство, и еще 9 месяцев искали покупателя.
При этом на сделке риэлторы сказали молодому человеку: если он купит себе на эти деньги более дорогую недвижимость и не получит дохода, то подоходный налог ему платить не придется. Эта информация оказалась неверной.
На самом деле, продавец унаследованной квартиры не освобождается от подоходного налога, а получает налоговый вычет. Во-первых, он получает стандартный налоговый вычет — 1 миллион рублей.
Во-вторых, в данном случае налоговую базу можно уменьшить на расходы, которые наследодатель (бабушка Юрия) понес на покупку недвижимости. Такое правило действует с 2019 года. При этом нужно подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах с продажи унаследованной квартиры. А также подтвердить договором купли-продажи недвижимости, какие расходы понес наследодатель (бабушка).
Мы не знаем, за сколько это жилье в свое время купила женщина. Для примера предположим, что за 500 тысяч рублей. В идеальном варианте Юрию пришлось бы заплатить такой налог:
(1 850 000 рублей (доход от продажи унаследованной квартиры в собственности менее 3 лет) – 1 000 000 рублей (налоговый вычет) – 500 000 рублей (расходы наследодателя)) * 13% = 350 000 рублей * 13% = 45 500 рублей.
Юрий же декларацию в налоговую не подавал, и на сумму расходов бабушки налоговую базу не уменьшал. В результате он заплатил налог по стандартной схеме:
(1 850 000 рублей – 1 000 000 рублей) * 13% = 110 500 рублей
Квитанция от налоговой, по словам Юрия, ему пришла на 127 000 рублей. За что он заплатил еще 16 500 рублей, мы не знаем.
Таких денег у молодого человека под рукой не оказалось. И он взял еще один кредит.
Подарок матери
Вскоре к нему пришли мать и отчим. Они опять предложили ремонтировать дом вместе, но с условием: недвижимость следует подарить матери. Якобы, без этого отчим не сможет взять выгодный кредит на дальнейший ремонт дома.
Юрий так и сделал. Он оформил договор дарения на маму, и перестал быть собственником.
В процессе ремонта родители влезли в долги, с которыми не смогли рассчитаться. Тогда они попросили Юрия тоже «помогать, чем может». По настоянию матери, Юрий оформил в банке кредитную карту (карты родителей были уже заблокированы). Мать и отчим на эти деньги покупали стройматериалы, и обещали вносить банку платежи. Почему Юрий не взял потребительский кредит с более низкой ставкой, чем по карте, мы не знаем.
Что вышло в итоге
Платежи по кредитной карте Юрия мать вносить не смогла. Ремонтные работы в доме остановились. Разговоры о дальнейшей продаже недвижимости по более высокой стоимости уже не шли. На земельном участке мама разбила грядки. А когда Юрий заводил разговор о дальнейшей судьбе своего наследства, то в ответ получал лишь упреки в том, что «вытягивает деньги из родных».
Спустя некоторое время Юрию удалось забрать у матери свою кредитку, а также 28 тысяч рублей на погашение части задолженности.
Так молодой человек остался без наследства, которое оставила ему бабушка. При этом за 4 года он потратил около 2 миллионов рублей (на оформление наследства, оплату ЖКУ и продажу бабушкиной квартиры, выплату подоходного налога, ремонт и обслуживание купленного дома).
Вместо наследства у Юрия оказались лишь долги перед банками. В долгах остались также нерасчетливые мама и ее сожитель.
Какие выводы можно сделать
Порой в финансовых вопросах нельзя полагаться даже на самых близких родственников. «Подаренный» дом вернуть теперь уже вряд ли удастся. А если отдать в пользование родным свою кредитную карту, то долги банку все равно придется возвращать самому.
Перед вложением денег в недвижимость необходимо все тщательно просчитать. Если средств не хватает на покупку квартиры, то вкладывать их в дом тем более опасно. Обслуживание частного дома стоит дороже, чем жилья в многоэтажном здании. «Привести дом в порядок» могут только люди без финансовых проблем.
Отсутствие финансовой и юридической грамотности не позволяет людям, например, экономить на налогах. А сведения от «профессионалов», с которыми столкнула жизнь, лучше перепроверять самому.
Читайте также
Автор материала: Александр Смазнев
Хорошего дня, дорогие посетители и подписчики ❤️