Как выбрать идеальную квартиру для инвестиций | Инвестиции в недвижимость | Куда вкладывать деньги в 2025 году

Недвижимость - самый частый выбор для инвестиций у наших сограждан. Ну а что, это просто, понятно и достаточно безопасно. Однако не вся недвижимость подходит для инвестиций, и некоторые вложения будут невыгодными. В этой статье разберемся, куда в 2025 году можно вложить деньги, чтобы заработать, а не получить неликвидный актив.

Базовые аспекты инвестиций в недвижимость

Начнем с того, что инвестиции - это не какой объект недвижимости купить, а какой продать. Инвестиции - это стратегия. Когда продумывается инвестиционный проект, имеет смысл понимать стратегию входа в проект, стратегию получения денег, горизонт проекта, и стратегию выхода из проекта.

Еще важно не забывать, что инвестиции предполагают риски. Иногда ошибка в планировании проекта или неучтенные на старте изменения рынка приведут к расходам. Иногда невыгодные сделки случаются (у опытных профессионалов сильно реже, у новичков сильно чаще). Я каждый год общаюсь с продавцами квартир, которые говорят "Я не могу продать ее дешевле, чем купил", тем самым они держат на руках неликвидный актив, замораживая в нем капитал, хотя могли бы все расходы отбить на другом прибыльном объекте.

Две основные стратегии инвестиции в недвижимость - короткая спекулятивная и долгая арендная. Они определяют стратегию получения дохода от объекта, а также определяют триггерные точки, на основании которых вы будете получать этот доход.

Очевидно, что объект для перепродажи и объект для сдачи в аренду - это два разных объекта, в разных районах города, в разном состоянии (один с ремонтом, второй на котловане), разной площади, в разных ценовых диапазонах.

Как выбрать квартиру для перепродажи

Сразу говорю, что современно законодательство, ФЗ-214 и банки убили направление инвестиций в новостройки. В сегменте эконом и комфорт жилья вы с большой долей вероятности получите только убытки. А теперь к советам:

1. Информацию от застройщиков делите на ноль два - каждый специалист отдела продаж будет вам впаривать свой объект. Объективной информации не получите.
2. Не покупайте акционные квартиры от застройщиков - чаще всего это наименее ликвидные квартиры всего дома.
3. Агентов тоже имеет смысл слушать сильно не всех. Если агент не учитывает ипотечные платежи, дисконт при выходе, расходы на сделку и налоги, а просто говорит "эта квартира будет стоить столько" - он не шарит за инвестиции.
4. То, что "квартира выросла в цене", совершенно не значит, что вы заработали такую сумму. Даже не значит, что ваша квартира стоит столько. Вы заработали - это когда сделка состоялась, и вы закрыли все расходы по этой сделке.
5. Выбирайте квартиры с 1 или 2 спальнями. Лучше с 2 спальнями. Сегмент студий и однушек перенасыщен, из-за чего при выходе из проекта вы столкнетесь с высокой конкуренцией, которая заставит вас делать дисконт. Сегмент 3-комнатных квартир, напротив довольно небольшой по объему сделок. Инвестировать в 4-комнатные квартиры с целью перепродажи - самоубийство.
6. Избегайте районы с человейниками и большие ЖК. Человейники = затоваренность на рынке, а в больших ЖК перед сдачей на продажу повылезает еще куча инвесторов, и привет конкуренция с демпингом по цене.
7. Не рассчитывайте только на рост цены в процессе стройки, последние несколько лет этого недостаточно (с переходом на проектное финансирование у застройщиков изменилась стратегия ценообразования, и теперь даже на котлованах нет привлекательных цен)
8. Если инвестируете с ипотекой - не берите льготные ипотеки! Льготка предполагает увеличение цены за квартиру, и вам будет невыгодно ее продавать в течение ближайших 8-10 лет. А мы вроде как говорим про краткосрочные стратегии.
9. Учитывайте ипотечные платежи в колонке расходов. Иногда повышение цены на квартиру окажется меньше, чем сумма, которую вы отдадите банку в виде процентов. Это плохой вариант для инвестиций.
10. Не парьтесь по поводу ремонта. Квартиры без ремонта будут конкурировать с квартирами без ремонта. А если сделаете ремонт - просто угробите деньги и перейдете в плоскость конкуренции с квартирами с ремонтом. Это не выигрышная стратегия, скорее всего вы не окупите ремонт.
11. Обратите внимание на дома небольшой этажности (до 5, например) - затоваренности рынка не будет, много конкурентов физически повылезать не сможет.
12. Ну и не инвестируйте на падающем рынке. Изучите динамику цен в вашем городе за последние пару лет. Если в среднем цена падает - выберите другую стратегию, иначе рынок будет работать против вас.
13. Если готовы рассмотреть не только квартиры, то изучите рынок загородной недвижимости. Построить дом и продать его сегодня выгоднее, чем перепродажа квартир.
14. Планируя выход из проекта учтите, что продавать вы будете не по средней цене, а по нижней границе рынка (точно ниже средней, иначе провисите на рынке долго), а также учтите налог при продаже и вознаграждение агента. Если этого на берегу не учесть, то есть риск ничего не заработать, при этом потратив время на сделки, продажу, переговоры и вот это всё.

Как выбрать квартиру для сдачи в аренду

1. Нельзя выбирать инвестиционную недвижимость, примеряя ее на себя. Перепродажи это тоже касается. Если вы думаете, что "Я бы такую квартиру не арендовал(а)", то вспомните, что в вашем городе сдается вообще всё - и бараки, и комнаты в коммуналках, и аварийное жилье, и малосемейки, и маленькие квартиры, и большие квартиры, и эконом, и комфорт, и бизнес, и элитное жилье. Кто-то прямо сейчас арендует себе квартиру месячной стоимостью в 5-6 ваших зарплат. И посуточная аренда тоже бывает сильно разная (от койко-места в притоне до премиальных резиденций)
2. Стратегия "арендная плата = ипотечный платеж" - плохая стратегия. В это случае вы отобьете цену на квартиру за 25 лет. Это в 2-3 раза медленнее, чем если вы будете оставлять суммы для досрочного погашения.
3. Выбирая между "купить 1-комнатную на все деньги" и "купить 2 студии, возможно с небольшой ипотекой" - лучшим будет второй вариант. 2 квартиры поменьше приносят больше денег, чем одна квартира побольше.
4. Дорогой ремонт не окупится. Имеет смысл сделать "антивандальный" ремонт - это "дешево и сердито", и прослужит дольше.
5. Если вы не планируете продавать арендную недвижимость на горизонте 8-10 лет, то можно приобретать объект с использованием льготных ипотечных программ.
6. Посуточная аренда принесет вам больше денег. Но тут надо либо самому всем заниматься, либо передать квартиру в управление. Даже с учетом оплаты услуг УК, чаще всего вы заработаете больше.
7. Кстати, для сдачи в аренду можно рассмотреть акционные квартиры от застройщиков.
8. Можно использовать гибридную стратегию - взять акционную квартиру на старте продаж, дождаться ввода дома в эксплуатацию, сделать антивандальный ремонт и только потом сдать. С одной стороны, к вас будет временной лаг около 1-2 лет с момента покупки до момента сдачи, с другой стороны, цена покупки будет сильно ниже, и окупаемость такой недвижимости будет сильно лучше.

Самое важное

Чтобы инвестировать грамотно, имеет смысл сначала продумать стратегию. Если у вас нет опыта - консультация у хорошего агента сильно вам поможет. Впрочем, хороший агент никому не помешает. Про нехороших агентов вы знаете мое мнение - их с рынка долой))

Хотите получить бесплатную консультацию по инвестициям в недвижимость?
Пишите или звоните: +7 900 232 51 64

Работать в нашей команде:
Приглашаем агентов (топовое обучение)