На волне последних постов о недвижимости поступил вопрос от подписчика примерно такого содержания: предположим, продавец квартиры вполне дееспособный, но состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Узнав об этом, покупатели предпочитают не входить в такую сделку, и квартиру продать долго не получается. Что делать?
Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
Как доказать дееспособность продавца квартиры?
Если вы покупатель, стоит заранее запросить соответствующие документы. Если вы продавец — подготовьте все необходимые справки, чтобы избежать проблем в будущем. Рассмотрим три основных способа.
1. Справка о дееспособности
Под справкой о дееспособности обычно понимаются документы, полученные в психоневрологическом диспансере (подтверждающие, что вы не состоите на учете и не имеете установленных диагнозов) и в наркологическом диспансере (аналогично).
Эти справки должны быть выданы в государственных учреждениях и иметь подпись и печать. Однако важно помнить, что такие справки подтверждают дееспособность лишь косвенно.
Пример: в одном деле, о котором я рассказывал, пенсионерка не состояла на учете ни в ПНД, ни в НД, но у нее были когнитивные нарушения после инсульта.
В таких случаях можно дополнить справки результатами осмотра врача-психиатра. Психиатр осмотрит человека, проведет ряд тестов и выдаст заключение о дееспособности. Лучше всего проводить осмотр в государственном учреждении, хотя эта услуга является платной.
2. Комплексная психолого-психиатрическая экспертиза
Если речь идет о пожилом человеке, тяжелобольном или человеке с явными когнитивными нарушениями, рекомендуется проводить комплексную психолого-психиатрическую экспертизу. Это исследование дает более точные результаты, чем просто справка, и такие выводы имеют большую юридическую силу в суде.
В отличие от осмотра психиатра, комплексная экспертиза проводится несколькими специалистами (психологами, психотерапевтами) сертифицированного учреждения.
В ходе обследования учитываются различные аспекты: внушаемость, способность правильно оценивать обстановку, эмоциональные реакции, а также анализируются медицинские документы и личные записи.
Для суда выводы такой экспертизы будут почти «железным» доказательством.
Исключением могут быть случаи, если экспертиза была проведена с нарушениями, эксперты не имели соответствующей квалификации или сертификации, либо имели личный интерес в результатах.
Стоимость такой экспертизы, однако, может быть достаточно высокой.
3. Сделка через нотариуса
Если сделка заключается через нотариуса, он становится гарантом дееспособности продавца.
Перед подписанием договора нотариус обязан удостовериться в дееспособности стороны сделки. В случае сомнений нотариус может запросить дополнительные справки из ПНД или НД, а при необходимости порекомендовать пройти экспертизу.
Если нотариус удостоверил сделку, но она позже была признана недействительной из-за выяснившейся недееспособности продавца, покупатель может взыскать ущерб с нотариуса.
Однако стоит отметить, что нотариус, как правило, не возмещает ущерб из своего кармана. Для компенсации ущерба используется личное страхование профессиональной деятельности нотариуса. Если страховки недостаточно, компенсацию выплачивает нотариальная палата региона, а в случае нехватки средств — Федеральная нотариальная палата.
**********
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
**********
