Порядка 70% людей, по моему опыту, не интересуется налоговыми рисками инвестора
Получая от них деньги, сборщики инвестиций стоят на своём и предпочитают, чтобы инвесторы разбирались со своими налогами сами.
Конечно же, есть ещё те 20%, которые берут на себя всю налоговую нагрузку за инвестора – и чаще всего уходят в минус.
И только 10% под каждый уникальный объект подбирают своё юридическое и налоговое сопровождение.
Давайте разберём каждую из трёх категорий.
1️⃣ Весь оборот на себя берет организатор сбора инвестиций
Обычно бывает так: человек придумал какой-то проект и для его реализации ему нужны деньги. Ему в помощь может прийти как один инвестор, так и множество – в зависимости от выбранной бизнес-модели.
Затем сборщик инвестиций выкупает недвижимость под себя – и затем реализовывает ее для получения прибыли.
Что мы имеем в итоге: все юридические риски, связанные со покупкой, ремонтом, продажей и пр. и весь ОБОРОТ он берет на себя.
Таким образом, он может выйти за лимиты по УСН и вылететь с этой налоговой ставки! Согласитесь, платить 20% НДС уже не так здорово!
При этом, реализатор платит налог и показывает вид деятельности, которым не занимается. Ведь его доход - это комиссия за услугу, а на бумаге «купля-продажи недвижимости».
2️⃣ вариант коллективных инвестиций, когда весь оборот прогоняется через инвестора
То есть приобретённая недвижимость оформляется в долевую собственность на участвующих в сделке.
Здесь инвестор является и покупателем, и продавцом, и ответственным за отчёт перед налоговой!
Да, в договоре может быть указано, что за какие-то риски отвечает сборщик инвестиций, но перед налоговой отчитывается именно инвестор!
Организатор в данном случае получает свой доход и платит налоги только со своего дохода.
А инвестору, в соответствии с предыдущим постом, необходимо следить за лимитами по УСН.
Вроде бы честно, да? Ведь организатор зарабатывает всего лишь со своих услуг, а инвестор – уже с реализации недвижимости.
И, наконец, 3️⃣ ситуация.
Здесь под каждый проект разрабатывается своя стратегия и можно здорово сэкономить на налогах.
Ведь с одной стороны, в зависимости ситуации, иногда удобнее оформить недвижимость на сборщика инвестиций, иногда – на инвестора. Кто-то, например, живет в регионе «поинтереснее», у кого-то есть какие-то вычеты и так далее.
Но и у этой истории есть слабые места!
Во-первых, разработка стратегии под каждый новый проект – это затраты на специалистов.
Во-вторых, такая ситуация тормозит масштабирование, ведь под отработку уже требуется время! Вы же больше не штампуете один и тот же договор, вы теперь каждый раз разрабатываете новый. Данный подход часто смущает инвесторов, так как позиционирование таких компаний настолько гибкое, что выглядит нестабильным.
Какой вариант для вас кажется самым приемлемым?