На фоне появления (пока штучной) информации о финансовых проблемах у застройщиков, вопрос надёжности всё больше выходит на первый план при выборе комплексов.
Из совсем свежего
На мой взгляд в Крыму на многие параметры застройщика нужно обращать особое внимание, так как на сегодня здесь происходит не здоровый бум продаж новостроек. Я, Егор Ян - внештатный сотрудник этого канала, рассказывающий о недвижимости Крыма.
Банкротства уже есть.
Список уже "оформленных" проблемных объектов есть на Дом.рф. На сегодня по всей РФ - это 100 объектов.
В этом списке крымских объектов уже и пока нет, но зато есть 6 объектов в Севастополе (почти как в Москве, там - 7),
а так же 4 объекта в Краснодарском крае, из них 3 - в самом Краснодаре и 1 - в Геленджике.
Напомню, что речь идёт о новостройках, которые строились по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ). Объекты, коих сейчас мало, но всё же есть, и которые строятся по иным формам договоров, сюда не попали. В частности, здесь вы не увидите объект, о котором мы недавно писали.
Объект, которого УЖЕ нет в этом списке, попал под банкротство 2 года назад - сдача планировалась 31.03.2022. Это была первая история банкротства в Крыму, где в стройке использовались эскроу-счета и "магическое" для многих словосочетание "ФЗ-214".
У нас даже видео есть. В 2025-м году объект планирует сдать уже новый застройщик, которого "назначил" банк-кредитор и держатель эскроу-счетов покупателей.
Вернёмся к параметрам, по которым можно определить надёжность застройщика. В первую очередь, я бы выбирал застройщиков, имеющих "материковую" историю, которые занимают лидирующие позиции в других регионах или имеют большой земельный банк. Таких сейчас в Крыму не много, но есть.
Кого власти спасут?
Бизнес застройщиков - это оборот земельных участков. Хорошая земля есть у тех, кто либо имеет большой капитал, либо административный ресурс. А лучше и то, и другое.
У сильных застройщиков "за спиной" всегда стоит какой-то большой бизнес или "большой человек".
Так же, у застройщиков, которые развиваются стратегически, всегда есть "зонтичный бренд". То есть не смотря на то, что каждый объект формально строит отдельное юридическое лицо (обычно название начинается с букв "СЗ", означающих "специализированный застройщик"), все эти ООО объединены в группу компаний.
Например, в Крыму есть такие группы как "Монолит" и "Интерстрой",
которые давно здесь работают и представляют большие корпорации. Но даже они, как говорится, "не без греха". Зато эти компании пережили не один кризис, заработали денег, а значит, вероятно, не будут лишний раз рисковать и "ставить всё на карту".
Важно также отметить, что чем крупнее компания, тем больше шансов, что их от банкротства "спасут" власти. Так было с "Мортоном" в Москве, который когда-то входил в топ-3 застройщиков столичного региона (в 2011-15 годах), а потом "вдруг" встал на грань банкротства.
Аналогичного "спасательного круга" у средних и мелких застройщиков нет. И даже вице-премьер указывает только на "некоторых", а не на всех.
Причина проста - у них нет земельного банка, поэтому они не интересны крупным игрокам девелоперского бизнеса, и от их краха не будет социального взрыва и публичных акций обманутых дольщиков. "Чкалово парк" - такой пример.
К сожалению или к счастью (для инвесторов), в Крыму до сих пор рынок новостроек находится в стадии развития. Здесь присутствует масса мелких застройщиков, у которых 1-2 небольших проекта и нет никакой поддержки властей.
В моём определении небольшой проект - до 10 000 кв.м. в стройке. Увидеть этот показатель можно либо на заборе стройки, либо в проектной декларации.
Пример - инвест-отель "Темпо". В декларации на 21-й странице (после всех входных данных про компанию и пр.) находим 9-й раздел: "09 О видах строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, их местоположении и характеристиках, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений".
Здесь читаем таблицу с числовым характеристиками:
Обязательно обращаем внимание на количество корпусов. В данном примере их 4.
Корпус - это отдельное здание, на каждое из которых выдаётся своё разрешение на строительство (РНС). На одном проекте нужно просуммировать площадь всех корпусов. Здесь общая площадь стройки получилась более 60 000 кв.м. Это достаточно много для одного проекта. Маловато - это когда менее 20 000, средне - 20-40 тысяч кв.м.
Кстати, так мы с вами постепенно учимся читать декларацию и проектную документацию на объект. Этот навык очень важен для оценки потенциала объекта, его особенностей, ограничений и т.д.
Детальный разбор декларации мы сделаем в отдельной статье - подписывайтесь на наш канал, а анонс будет в Телеграме.
Если с оценкой объемов строительства мы разобрались, и достаточно просто, то вот с оценкой того,
кто же стоит за компанией
всё гораздо сложнее.
Часто бывает, что учредителем является один человек, например в АК "Птица":
Можно попробовать загуглить учредителя, посмотреть с ним видео, почитать высказывания, но чаще всего вы ничего не найдёте, так как зачастую первые лица компаний стараются быть в тени. Иногда вместо учредителя лицом компании является "исполнительный орган", например, генеральный директор, как в проекте "Прибрежный Прайм":
Есть и более сложные конструкции. Давайте посмотрим
кто строит "Темпо".
Здесь исполнителем является на 100% государственная компания - "РНКБ Развитие". Гуглим - попадаем на поддомен сайта банка https://invest.rncb.ru/. Оказывается, что помимо этого проекта у застройщика в перспективе ещё 3 проекта
Всего более 2 000 000 площадей жилья и апартаментов. Не слабо! И это только опубликованные. А сколько ещё "в разработке"?!
Но мы продолжим "копать". Помимо каких-то частных лиц и ООО, о которых нет ничего особенного в интернете, кроме долгов (а это на самом деле, может ни о чём не говорить) у некоторых учредителей, натыкаемся на аффилированную компанию с очень говорящим названием:
Вспоминаем, что это такое? Гуглим - попадаем на сайт фрт.рф.
Итак - это государственная публичная компания, которая, во-первых, отвечает за решение проблем обманутых дольщиков,
(это скрин из РБК)
а, во-вторых, ещё и занимается развитием исторических территорий в рамках свободной экономической зоны.
Заглядываем в раздел "наблюдательный совет", а там:
И ещё несколько фамилий министров и других громких имён. Ну, вот мы и нашли "большую компанию" и "больших людей", которые стоят за "спиной" застройщика.
По другим проектам и застройщикам можете сами поискать аффилированных лиц. Рекомендуем это делать, если вам понравился проект и хочется убедиться в надёжности застройщика не только на основе бухгалтерской отчётности.
Мы же живём в России, а здесь многое до сих пор не очевидно. А связи решают очень много.
В данном же примере делаем вывод, что курортный кластер "Темпо" строит, пожалуй, самый надёжный застройщик в Крыму с государственным участием. И теперь становится понятным, почему про проект высказывался даже глава Республики, а на "открытие" стройки приезжал министр.