В СМИ с исправной периодичностью поднимается вой на тему того, что недвижимость в кризисе и скоро мы все умрем. Связано это с тем, что в СМИ попадает только мнение девелоперов, застройщиков и прочих юридических лиц, кто заинтересован только в части рынка (первичка). Так что к реальности эта информация мало применима. В этой статье разберемся в объективных данных, посмотрим отчет Росреестра за прошлый год и сделаем прогноз на этот год.
Банка с огурцами
Банки и застройщики к концу 24 года словили биполярочку - с одной стороны весь год кричали о приближающемся кризисе строительной и банковской отраслей, а с другой, к концу года отчитались о рекордных прибылях. Пожалуй, это всё, что надо знать о современном ФЗ-214, который всенепременно был разработан в интересах дольщиков, а никак не банков или застройщиков. Всё фигня, цены на недвижимость это доказывают.
Но не одной первичкой сыты. Более того, в подавляющем большинстве регионов (а скорее всего в 100% регионов, просто конкретно за Сочи сейчас не знаю, давно не интересовался статистикой) рынок вторичной недвижимости доминирует над рынком новостроек. Так что было бы правильно ориентировать на него, а еще лучше знать рынок целиком.
Секретные данные
Почему про вторичку нам всем мало что известно? Основные причины одни и те же из года в год:
- Классифайды типа Авито и Циана - мусорка, на основании которой даже нельзя нормально оценить свою же квартиру. Статистику сделок такие платформы не собирают.
- Агенты не интересуются статистикой, потому что им это нафиг не надо, им бы пару конкретных квартир продать, и уж тем более не несут данные о рынке в массы (чего нести, если информации нет).
- СМИ могут взять интервью только у кого-то из власти, банков, застройщиков или представителей классифайдов, а эти участники тоже особо не в курсе, чем дышит вторичка от частных владельцев.
- Данные о каждой проданной квартире уходят с рынка сразу, более того, часто с некорректной ценой, потому что цена в объявлении на классифайде и цена сделки - это обычно две разные цирфы.
- Более того, даже в процессе продажи цена на классифайде не соответствует ценовым ожиданиям собственника. Знаете эту фишку "заложу 200 тысяч на торг"? Вот и стоят объявления по завышенным ценам, потому что каждый собственник "не дурак, не хочет продешевить". Ни в коем случае не гоню на собственников, это вообще естественный процесс, и точно никто не хотел бы продавать свою квартиру дешево. Но, как мы поняли, объективной инфы о ценах на рынке нет, так что все наступают на одни и те же грабли.
Джонни, где сделки?
Как я обозначил в заголовке, в 2024 году рынок СПб просел на 15%. Речь не о ценах, речь о количестве сделок (хотя косвенно на цены это тоже повлияло).
В 2023 году в городе было зарегистрировано 183 000 сделок, а в 2024 году - 154 000 сделок.
На вторичном рынке прошло 94 000 сделок, а на первичном рынке было зарегистрировано 60 000 сделок.
Кстати, соотношение сделок на первичке и вторичке тоже претерпело изменения - после отмены льготных ипотечных программ спрос перетек с новостроек в сторону квартир с ремонтом. Теперь, когда ипотечная ставка для большинства одинакова, нет смысла брать квартиру без ремонта на котловане, если за эти же деньги можно взять готовый дом с ремонтом. На первичке осталась только семейная ипотека, и немножечко IT ипотеки в Ленобласти.
Да, общее количество сделок снизилось, при этом спрос дополнительно перенаправился с первички на вторичку, что уберегло вторичный рынок от снижения цены. Первичка же пострадала - застройщики вынуждены давать дисконт, средний по СПб составляет около 6% от прайсовых цен из официальных шахматок застройщиков.
ВАЖНО!
Да, на вторичке цены не изменились особо в течение года, но каждый собственник вынужден снижать цену в процессе продажи. Это не потому, что с рынком что-то не так, а, как я написал выше, из-за досадных логических ошибок при оценке своих квартир. Некоторые собственники стоят на рынке с позицией "Хочу столько денег, и ни рублем меньше. Если не продам, то сниму с продажи" и создают дополнительные проблемы тем, кто действительно хочет переехать.
По данным Циана, средний срок продажи квартиры составляет более 120 дней (больше 4 месяцев). При этом, обратите внимание, что из рассчета 94 000 сделок на вторичке в прошлом году, в среднем в месяц продается около 7800 квартир. Это много. Срок продажи 4 месяца связан не с тем, что не покупают, а с тем, что не покупают ПО ТАКОЙ ЦЕНЕ. 4 месяца - это срок на снижение цены "методом тыка". Если собственник оценивает свой объект адекватно, то сделка может произойти в течение недели, максимум двух.
Вывод:
На вторичке всё спокойно. Если вам и правда надо переезжать и менять свое жилье - нет противопоказаний этого не делать. Я еще раз скажу, что операция по смене собственного жилья - самая безопасная сделка, которая одинаково выгодна и на растущем, и на падающем рынке (по крайней мере профессиональные агенты точно вам помогут это сделать с выгодой, а с непрофессиональными агентами работать я вам не рекомендую).
Хотите получить бесплатную консультацию по продаже или покупке недвижимости?
Пишите или звоните: +7 900 232 51 64
Работать в нашей команде:
Приглашаем агентов (топовое обучение)