"Купил бетон - потерял деньги. На каких паях там заработать с такой-то стоимостью?" - Такое мнение услышал от товарища при обсуждении доходности той хрущовой однушки, что сдаю.
В прошлый раз писал о незамороченных вариант инвестиций для обычного человека. Спецом не рассматривал трудные схемы на фондовом рынке и какой-либо реальный бизнес - тут нужны специфические характеристики как самого инвестора, так и многие внешние (объективные) условия.
А что про недвижимость? Почему не раскрыл? Ответ уже был на самом деле - объем вложений велик. Особенно для жителей столицы.
Расскажу свою историю, для начала, и сразу станет ясен "бизнес-план". Но его мы все же подробнее рассмотрим в конце.
Итак, началось все в далеком 2019 году (да, для меня 6 лет - далеко, для кого-то это одним глазом моргнуть).
Сибирский город с населением чуть более 600 тысяч человек. Объемы строительства нового жилья не большие - около 10 - 15 домов в год сдавалось от застройщика. На тот момент семьей приобреталась квартира следующих характеристик:
- 1-комнатная, 30 м2, самый центр города.
- 1-й этаж 5-ти этажного дома, кирпичная хрущевка. Сама квартира на первом этаже.
- Состояние - после пенсионеров, все старое от пола до потолка.
- Цена - 1.500.000 рублей.
На тот момент цена была тоже сладкая, хотя сейчас такое объявление никто даже не рассматривал бы - слишком цена мала. Так вот: из-за прискорбного состояния, пришлось делать ремонт, но из-за отсутствия денег, делали своими силами: на пол положен двп + линолеум, натяжные потолки, самая дешевая модульная кухня из Леруа, недорогая газовая плита, новая но дешевая стиральная машина. Подравнены стены, наклеены обои. Новая стенка и диван (тоже совсем эконом сегмента). Ванную комнату решили не переделывать - там была чистая и светлая плитка, чистая ванная и раковина, обошлись без расходов.
В итоге, простейший ремонт потребовал около 150 - 200 тысяч рублей и неделю времени. Заехали и жили 3 года. Потом - купили новую квартиру (лето 2022 года).
А вот с пустующей квартирой решили поступить самым популярным способом: сдали в аренду! Стоимость средней такой квартиры в центре на 22 год уже составляла от 18 до 23 тысяч рублей. Мы нашли арендатора за 20 тысяч. Без риэлтора даже, зачем в таком простом вопросе посредники ?
И сразу имеем финансовую задачу в следующем виде:
1. Цена инвестиции 1.500 тысяч рублей.
2. Ежемесячный доход - 20 тысяч.
3. Коммунальные платежи суммарно 3000 в среднем, но расходы на содержание дома, кап. ремонт и уборку из них 1000 - за это арендатор не платит. Получаем чистый выхлоп 19 тыс.
За 12 месяцев - 228 тысяч рублей. При стоимости квартиры 1700 тыс. (с ремонтом) - доходность 13,4% !!!
Кроме того, цена квартиры тоже выросла. Теперь такое чудо стоит непомерных 4 миллиона. 88% роста за каждый год. Получаем за три года рост инвестиций на 101% годовых !!! Сказка ? Нет ...
Во что превратилось.
На деле, просто уж больно удачный момент был тогда. Еще не разогналась полными темпами льготная ипотека, спрос не был огромным.
Сейчас, при покупке аналогичной квартиры за 4 миллиона и арендном платеже в среднем 23 тысячи имеем уже другую финансовую картину:
- 23.000 * 12 мес. = 276.000 р. аренда в год
- 276.000 / 4.000.000 = 6,9 %
Уже не кажется такой выгодной идея?
При том, что кроме получения денег, при смене арендатора возникает простой, никто не живет какое-то время, а коммуналку платить надо. Клининг после прошлых арендаторов, замена каких-то предметов интерьера и сантехники, переклейка обоев, химчистка мебели... Это все большие расходы, за 1 раз может быть более 25 тыс. рублей, если состояние сильно ухудшилось у жилплощади.
Уберем и налог на недвижимость и постоянные небольшие ремонты - та же сантехника низкого качества быстро изнашивается, техника бытовая тоже имеет свойство ломаться даже без вины арендаторов.
Все это снижает доходность еще на небольшой уровень.
Сравниваем со ставками депозитов в банке:
Да, такая доходность у депозитов была и будет не всегда. Но в последние 3 года - цифры сравнимые. В любом случае, даже когда ключ был 5-6%, депозит был выше него. А наша доходность, повторюсь, едва дотягивает до 7%!
Обозначим и тот момент, что теперь, когда софинансирование ипотеки от государство уменьшилось и доступно далеко не всем, безудержный рост цены на недвижимость остановился. Да, он есть, но это даже не 10% в год.
Вывод у меня простой: в нелегкой для рынка ситуации рентабельность у арендной недвижимости (имею ввиду жилую) - ниже депозитов, облигаций, ИИС или даже цифровых активов. Почти любой инструмент имеет рентабельность выше и ри этом не требует нашего участия! Депозит - страхуется Агентством по страхованию вкладов. ОФЗ - тут вообще гарант государство наше. ИИС тоже страхуется.
А попробуйте застраховать старое жилье от всех рисков... Цена страховки снизит рентабельность еще сильнее и все равно не перекроет все возможные риски.
Вывод второй заключительный: покупаем жилье для жизни, получаем удовольствие. Инвестиции - не про жилую недвижимость. Это скорее страховочные вложения как золото и др. ценные металлы.
#недвижимость #инвестиции #покупка квартиры #квартира #вложения #финансы