На днях Верховный суд РФ встал на сторону жителя Курской области, который построил дом в огородном товариществе, но получил отказ в признании его жилым обьектом от органов местной власти. Значит ли это, что теперь прописаться можно в любом дачном сарае или строительном вагончике, выяснили «НИ».
Виктор Левин
Почему власти запрещают прописку на дачах
Предметом рассмотрения Верховного суда стала история, достаточно типичная для России. Один курянин возвел на участке, предназначенном для садоводства и огородничества, особняк площадью 264 квадратных метра. И, хотя вокруг соседи копаются на капустных грядках, изредка ночуя в своих сараях, названных садовыми домиками, наш домовладелец решил, что будет постоянно жить в собственной новостройке.
Жить в своем доме никто, конечно, запретить не в силах. Но придать ему статус жилого с возможностью постоянной регистрации местные власти не захотели. Почему?
Со времен СССР власть запрещала круглогодичное проживание в садовых и огородных товариществах. Для этой цели подогнали даже технические нормы и запреты на капитальные дома с «зимним» водопроводом, нормальной канализацией и выделением электрической мощности больше пары киловатт на участок.
В постсоветское время строительные запреты сняли, но объявлять огороды новыми поселениями до сих пор не спешат. Причина понятна: местные органы, выдавая прописку и статус жилого дома, обязаны будут и создавать социальную инфраструктуру — обеспечивать новых жителей дорогами, школами, поликлиниками, пунктами полиции, почтой и пр. Именно поэтому жителю Курской области было отказано в регистрации коттеджа.
К слову сказать, подобные запреты на «огородную» жизнь действуют не только в России. В Германии, например, владельцам огородов запрещено ночевать в своих домиках круглый год под страхом огромных штрафов. То есть поработал на грядках днем — уезжай спать по месту постоянного жительства! А если останешься — соседи накатают донос в полицию.
Газопроводы к домам подводить тоже не положено. Газ при этом использовать можно — в баллонах. Артезианские скважины копать нельзя. Запрещено ставить душ и смывной туалет, то есть все связанное с избыточным потреблением. В большинстве случаев у немецких огородников стоят кабинки с биотуалетами.
В нашем случае первоначальное судебное решение на отказ в регистрации дома было основано на отсутствии в техническом заключении необходимых данных для кадастрового учета, что, по мнению суда, делало невозможной регистрацию права собственности.
Однако Верховный суд выразил несогласие с таким подходом. Согласно определению Судебной коллегии по административным делам Верховного суда, техническое заключение подтверждает соответствие дома требованиям безопасности, надежности, а также пожарным и санитарным нормам.
И хотя Верховный суд не устанавливает новые законы, его решения служат ориентиром для судов низшей инстанции.
По словам Марии Спиридоновой, члена Ассоциации юристов России, в аналогичных ситуациях в дальнейшем должны выноситься единообразные решения, поэтому в соцсетях уже возникли логичные выводы: это что же, самострой разрешен?
И теперь, например, любой владелец сарая на землях Новой Москвы может стать полноценным москвичам со столичной пропиской? Такой же вопрос применим и к пригородам других крупных городов РФ.
Зачем владельцам садовых домиков оформлять их в жилые дома?
Причин для этого несколько:
- Во-первых, жилому строению можно присвоить официальный адрес и зарегистрироваться в нем, что дает возможность пользоваться услугами местной медицины, образования, то есть прикрепиться к поликлинике, отдать ребенка в детский сад или школу.
- Во-вторых, при покупке недавно построенного жилого дома можно воспользоваться правом на налоговый вычет, который распространяется только на жилые объекты.
- В-третьих, жилому дому доступно подключение к газовой сети в рамках государственной программы социальной газификации.
- В-четвертых, владельцы жилых домов в сельской местности имеют право на льготные тарифы на коммунальные услуги.
- В-пятых, продажа дома, имеющего статус жилого, принесет большую выгоду, чем продажа аналогичного дома, числящегося как садовый.
«Возможность регистрации, в свою очередь, позволяет считать садовый дом постоянным местом жительства и открывает доступ к социальным услугам на местах, налоговым вычетам и льготам, которые доступны и в отношении традиционных жилых домов», — комментирует член Комитета СФ по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Ольга Епифанова.
Однако преобразование любого строения в жилой дом — задача, требующая обязательного соответствия законодательно установленным нормам для капитальных объектов.
Эксперт: перевести дачный самострой в жилой дом крайне сложно
Для этого потребуется пройти процедуру, которая может занять несколько месяцев, собрать пакет документов и подать соответствующее заявление — напрямую в местный орган власти или через «Госуслуги».
На первый взгляд, вроде бы ничего сложного нет. Для того чтобы изменить назначение дома, необходимо подготовить пакет документов:
1. Заявление о признании садового дома жилым. Нужно указать кадастровый номер участка и садового дома, паспортные данные и адрес собственника.
2. Выписку из ЕГРН или свидетельство собственности на садовый участок и дом.
3. Справку от председателя садоводческого товарищества о круглогодичной подаче электроэнергии.
Но в любом случае придется делать подробную техническую экспертизу дома силами фирмы, состоящей в СРО изыскателей и проектировщиков, а также имеющей действующие лицензии на геодезические и картографические работы.
— Экспертиза — это результат исследований специалистов на многих страницах текста, — говорит Виктор Левашов, коммерческий директор компании, которая занимается строительными экспертизами. — Если предварительное обследование подтверждает, что дом может быть признан жилым, специалисты проводят детальный анализ объекта. Они определяют состояние конструкций, инженерных систем, наличие в доме жилых помещений и средств противопожарной безопасности. Для этого применяется высокоточное оборудование: лазерные построители плоскостей, ультразвуковые дефектоскопы, тепловизоры, измерители уровня шума, газоанализаторы. На этом этапе разрабатывается итоговое заключение по обследованию технического состояния объекта.
Если коротко, то жилой дом должен иметь «утепленный» водопровод и канализацию, подключенную к централизованной системе или оборудованную септиком или колодцем. Туалет на участке в виде «скворечника» с дыркой в земле не годится, подчеркивает эксперт, добавляя, что санузел должен быть только внутри дома.
Второй важный фактор — постоянное электроснабжение по официально выделенной мощности, с электросчетчиком и разводкой проводов, соответствующей действующим нормам. Скорее всего, без современных УЗО, заземления и защитных автоматов никакой дом жилым не признают.
Третий маркер для экспертов — отопление дома, в котором можно поддерживать температуру не ниже 18 градусов. Допускаются электробатареи, электрические, твердотопливные или газовые котлы. Но…
— Заверения хозяина дома, что он «хорошо греется» и одной буржуйкой на два этажа или парой китайских обогревателей, будет недостаточно, — замечает Виктор Левашов. — Кроме того, в строении должна быть и система вентиляции на кухне, в котельной и санузлах.
Статус жилого дома не дадут без кухни минимальным размером шесть квадратных метров и при низких потолках (менее 2,5 метра). Само собой, проверят и несущие стены (конструкции), и состояние крыши, исключающие риски обрушения.
Специалисты будут оценивать и расположение дома. Нормативы по минимальным расстояниям от построек соседей никто не отменял. А это не менее шести метров до соседского дома и трех метров до их ограждений. Сделано это для того, чтобы дом соответствовал в том числе и нормам по инсоляции и солнцезащите.
Наконец, эксперты обязаны замерить радиационный фон в доме и на участке, а также концентрацию вредных веществ.
КСТАТИ
Современные нормы жилых домов исключают регистрацию большинства «традиционных» деревенских изб и хат с туалетами во дворе, отсутствием водопровода, вентиляции и пожарной безопасности. Оно и понятно: государство, устанавливая нормативы, не желает соглашаться со строительством домов, в которых жить по большому счету невозможно или весьма неудобно.
Для сведения: централизованная канализация отсутствует у 66,5% россиян, проживающих в сельской местности. В том числе 48,1% семей в селах пользуются выгребными ямами, а 18,4% не имеют канализации вообще.
---
