Продолжаем вчерашнюю тему: разбираемся в трудностях, которые препятствуют кредитованию, что должно произойти и когда станет легче брать кредиты. Что для кредитования является стопором и как на это может повлиять каждый из нас. В сегодняшней статье: какие есть риски для экономики России, неожиданная стабильность финансовой системы России, как и зачем регулируется ипотека, рассрочка при продаже жилья — мнение ЦБ и многое другое.
ЭКОНОМИКА РФ
Какие шоки грозят экономике России прямо сейчас? Получается ли у ЦБ прикрывать самые уязвимые места?
Существуют внешне шоки — это те риски, на которые ЦБ никак повлиять не может. К ним относятся: снижение цен на нефть, санкции или пандемия. В данном случае Банк России может только поддержать финансовый сектор и подготовить его к этим рискам. И есть уязвимости финансовой системы нашей страны, повлиять на которые они способны, и уже это делают. Например, Центробанк вынуждает банки создавать буферы капитала, которые повышают их устойчивость на случай неплатежей по кредитам и других рисков.
Были уязвимости, которые практически полностью отрегулированы на данный момент, среди них — большой объем валютных кредитов. До 2014 года некоторые люди брали валютную ипотеку, и для них риски реализовались очень болезненно, поэтому валютной ипотеки больше нет. ЦБ активно использовал меры, направленные на то, чтобы снизить валютное кредитование бизнеса, особенно компаний, у которых нет валютной выручки. Валютные долги — это риски и для самих предпринимателей, и для банков, и для нашей финансовой системы в целом. Мы живем и работаем в России, используем рубли, и кредитование по большей части тоже должно быть в рублях. Сейчас на валютные кредиты приходится всего 12% кредитов компаний.
Прямо сейчас актуальны риски, связанные с прохождением России через временный период высоких ставок. Много кредитов бизнесу банки выдали по плавающим ставкам, поэтому Банк России внимательно следит за финансовым положением компаний.
Тем не менее, на Западе часто говорят, что финансовая система России оказалась неожиданно крепкой и стабильной. Какие еще меры готовит ЦБ?
И спорить глупо с тем, что финансовая система оказалась очень стабильной в нынешнем положении: санкции, резкая смена политики и другие трудности для экономики. В целом к 2022 году мы подошли более подготовленными: был завершен процесс финансового оздоровления банков, с рынка ушли самые слабые из них. Плюс Банк России очень быстро свернул регуляторные послабления, которые вводил в связи с пандемией коронавируса. По требованию ЦБ банки начали накапливать буферы капитала уже в 2021 году, и они стали хорошей поддержкой в кризис 2022 года. По мере восстановления кредитования банки снова начали накапливать эту «подушку безопасности», и на начало 2025 года буфер достиг 1,2 трлн руб.
Что касается новых мер, то с 1 апреля этого года у Центробанка появится возможность устанавливать лимиты рискованных выдач и в ипотеке, и в автокредитовании, они недавно получили такие полномочия. Как показал опыт, этот инструмент очень эффективен: гораздо реже потребительские кредиты стали выдавать людям с высоким ПДН, у которых и так уже много долгов. За два последних года нам удалось снизить долю кредитов с ПДН 50+ более чем в два раза — с 63% до 28%.
Какие ещё меры впереди?
- Лимиты в ипотеке могут коснуться кредитов с первоначальным взносом менее 20% и показателем долговой нагрузки заемщика более 80%.
- В автокредитовании также будут постепенно снижать долю высоких ПДН. Меры будут касаться и тех случаев, когда деньги берут не для покупки машины, а на любые цели под залог уже имеющегося автомобиля.
- Кроме этого, с 1 февраля регулятор ввел антициклическую надбавку в 0,25%, и банки впервые начали формировать запас капитала не только по рискованным видам кредитов, но и вообще по всем кредитам в целом. Это важно, учитывая, как быстро в прошлом году росло корпоративное кредитование.
- С 1 июля эта надбавка поднимется до 0,5%. Для банка это по сути означает, что минимальный норматив достаточности капитала у него должен быть не 8%, а 8,5%. Это также вынудит наращивать собственные капиталы.
КАК И ЗАЧЕМ ЦБ РЕГУЛИРУЕТ ИПОТЕКУ
Главная задача Центробанка — обеспечить стабильность банковского сектора, чтобы на ипотечном рынке не возникло кризиса, чтобы вкладчики были уверены в своих сбережениях.
Способы регулирования
- В 2023 и 2024 годах с помощью макропруденциальных надбавок повышались требования к капиталу банков по наиболее рискованным ипотечным кредитам → Когда надбавки устанавливаются на высоком, по сути, запретительном уровне, выдача таких рискованных кредитов становится для банков невыгодной.
- Множество программ поддержки: рефинансирование, кредитные каникулы, реструктуризация → Защищает заёмщиков от последствий избыточной долговой нагрузки. Благодаря мерам поддержки, человек не лишится жилья
- Принятые меры позволили снизить выдачи рискованной ипотеки примерно в три-четыре раза. На кредиты, предоставленные заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80%, в четвертом квартале 2024 года пришлось только 13% выдач (после 45% во второй половине 2023 года). Правительство внесло изменения в льготные ипотечные программы и повысило минимальный взнос до 20% → Защищает граждан от излишней закредитованности, так что и риск банкротства снижается
Как ЦБ смотрит на рассрочку при продаже жилья? Будут ли её запрещать?
Договор рассрочки люди заключают с застройщиками, а не с банками, и такие запреты находятся за пределами полномочий ЦБ. Но они призывают отнестись к рискам при этом способе покупки жилья очень серьезно. Если рассрочку берет человек, у которого уже есть вся сумма (например, средства на вкладах), то проблем нет. А вот если у покупателя на самом деле денег нет, и он подписывает договор рассрочки в расчете получить через год-два ипотеку, тогда риски, на их взгляд, высоки.
Если доход окажется меньше, чем человек рассчитывает, то ипотеку могут не одобрить, и он будет разбираться с застройщиком, возможна потеря уже уплаченных взносов. Либо кредит одобрят, но с такими ежемесячными платежами, которые окажутся ему не по силам. В ЦБ советуют всем без исключения тщательно планировать свои финансы и не совершать неподъемных покупок.
В принципе, их взгляды мы разделяем и в который раз напоминаем о том, что любым инструментом нужно пользоваться с умом, изучая все плюсы и минусы конкретно под вашу ситуацию.
Правда ли, что застройщикам из-за дорогих кредитов грозят массовые банкротства и повсюду появятся недостроенные многоэтажки?
Массовых банкротств застройщиков пока не ожидается: со сложностями могут столкнуться отдельные компании, которые вели себя необдуманно, брали много кредитов, но эта ситуация не будет системной. Прибыль строительной отрасли в целом за январь — ноябрь 2024 года составила 724 млрд рублей — на 7,5% выше, чем за аналогичный период 2023 года. По итогам 2025 года финансовые показатели застройщиков действительно могут снизиться. Тем не менее, поскольку многие компании смогли сформировать себе запас финансовой прочности за активные в сфере строительства 2022 — 2024 годы, это должно позволить им сохранить устойчивость в этом году даже в условиях высоких процентных ставок.
Банки тоже максимально заинтересованы в том, чтобы уже начатые проекты были достроены. Им не нужно недостроенное жилье на балансе. Иначе придется переупаковывать проекты, искать другого застройщика. Часто банк одновременно и финансирует проект застройщика, и выдает ипотечные кредиты его покупателям. Поэтому банку вдвойне выгодно, чтобы заемщики получили жилье и выплачивали ипотеку вовремя. Так что благодаря поддержке в том числе и банков строительство не должно «заглохнуть».
Хотя спрос на жилье снизился, и счета эскроу наполняются медленнее, ставки по проектному финансированию, то есть по строительным проектам на стадии продаж, остаются низкими — около 9% на конец 2024 года. Бридж-кредиты (выдаются до того, как проект вышел на стадию продаж) обходятся строителям дороже, потому и объемы нового строительства, конечно, снизились. В основном в 2025–2026 годах будут достраиваться уже начатые проекты. Только когда ставки снизятся и спрос восстановится застройщики смогут запускать новые проекты.
Раз спрос на новостройки снизился, то и цены должны пойти вниз
В целом рост цен на жилье замедлился, а в некоторых регионах есть признаки снижения. Но участники рынка сообщают, что они не закладывают снижение цен, речь, скорее, может идти о скидках на отдельные объекты. Объясняется это тем, что новых проектов сейчас запускается гораздо меньше, чем это было в последние годы.
Можно ли лимитами и надбавками помочь эффективнее бороться с инфляцией?
Для каждой цели экономической политики должен использоваться свой инструмент. Этот принцип был сформулирован еще в середине прошлого века лауреатом Нобелевской премии Яном Тинбергеном. Для достижения ценовой стабильности используется денежно-кредитная политика, а для борьбы с пузырями — макропруденциальная. Центральные банки разных стран мира в течение последнего десятилетия экспериментировали на эту тему, иногда с заметным уроном для своей экономики, и пришли к такому же выводу.
При этом, безусловно, при проведении одной политики необходимо учитывать последствия другой. Эффекты макропруденциальной политики — сдерживание кредитования и рост процентных ставок — в том числе объясняют, почему было принято решение не повышать ключевую ставку на заседании 20 декабря прошлого года.