Рассрочки могут быть отличным вариантом, но нужно понимать, как это работает. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, объясняет на простом примере, как правильно пользоваться рассрочкой.
В этой статье:
- Как реинвестировать через рассрочку?
- Реинвестиция: из ЖК Level Лесной в новостройку в районе метро «Спартак»
- Рассрочка в ЖК Alia
- Рассрочка в ЖК Cityzen
- Рассрочка в ЖК «UNO Соколиная гора»
Как реинвестировать через рассрочку?
Сейчас отличное время для продажи вторичной недвижимости. А реинвестировать средства можно через рассрочку, но тут важно учитывать несколько правил. На покупку новой недвижимости должно быть не менее 70% от ее стоимости. Например, вы продали свою квартиру за 10 млн ₽, у вас на руках есть еще 5 млн, итого 15 млн – вы вполне безопасно можете рассматривать варианты 20 млн. А вот покупать квартиру за 20 млн, имея в кармане лишь 2-3 млн – это невыгодно и опасно.
Наценка на объект должна быть не более 20%. Нужно быть реалистами и понимать, что беспроцентной рассрочки не существует: даже если застройщики пишет об отсутствии удорожания или нулевом проценте, это значит, что проценты уже были заложены в цену заранее. Сравнивайте со вторичкой аналогичного класса.
Оставшиеся средства лучше разместить на депозите или инвестировать, а не хранить наличными. Кроме того, при выборе нового объекта стоит учитывать его перспективность – просто покупать квартиру, которая «нравится», недостаточно. Нужно анализировать район, планировку, потенциальный рост цен.
Также нужно осознавать, что быстро перепродать недвижимость в рассрочке и заработать на этом «иксы» практически невозможно. Конечно, бывают исключения, но повторить успешную сделку по копипасте не выйдет.
Реинвестиция: из ЖК Level Лесной в новостройку в районе метро «Спартак»
На примере покажу, как это работает. Недавно мы обсуждали ЖК Level Лесной. Это не идеальный вариант, но вполне достойный комфорт-класс, хотя расположен далеко от метро. Однако его продажа открывает интересную возможность реинвестировать в район Спартака. Это перспективное место с двумя станциями метро, рекой и активной застройкой, что делает его точкой роста.
У нас есть реальный кейс: клиент продал квартиру 60 м² за 16 млн ₽. Это был ликвидный объект с хорошим ремонтом и стабильным арендным доходом. В Москве сейчас такие квартиры быстро находят покупателей, особенно если сделаны качественно.
В качестве объектов для покупки мы рассматриваем ЖК Cityzen или Alia.
Рассрочка в ЖК Alia
Например, за 22 млн можно взять небольшую евро-трешку 50 м² в ЖК Alia, внеся 10 млн первоначального взноса и оформив ипотеку на 12 млн. Если проданная квартира принесла 16 млн, то после покупки остается 6 млн, которые можно положить на депозит. За 30 месяцев он принесет около 3 млн дохода, что частично покроет платежи.
Рассрочка тоже вариант, но застройщики увеличивают цену – та же квартира в итоге обойдется уже в 24 млн. Первоначальный взнос – 40%, или менее 10 млн ₽. При наличии 16 млн можно остаток (6,3 млн) положить на вклад на 30 месяцев, который принесет доход в 2,8 млн ₽, что компенсирует переплату. Платежи составят около 80 тыс. в месяц (240 тысяч в квартал). Это разумный вариант, если ваш доход позволяет делать такие расходы. К моменту завершения рассрочки вы погасите 2,4 млн ₽ от цены покупки и вам нужно будет выплатить еще 12 млн. Даже если ставки по ипотеке будут высокими, вам придется привлечь кредит лишь на 3 млн.
Если рассмотреть при тех же вводных данных покупку не евро-3, а однушки, то схема примерно такая же. Цена при рассрочке вырастает на 2,5 млн до 19,9 млн. Первоначальный взнос в 40% составит 7,9 млн. Остаток 8 млн ₽ нужно положить на вклад на 2,5 года, что принесет 3,5 млн ₽ дохода. Ежеквартальный платеж будет 200 тыс. ₽, или около 67 тыс. ₽ в месяц (как при семейной ипотеке). За 30 месяцев рассрочки вы выплатите 2 млн ₽ от вашего долга, и в ноябре 2027 года вам предстоит оплатить 10 млн. С учетом накопленных процентов у вас даже останется сумма если не на ремонт, то на меблировку.
Рассрочка в ЖК Cityzen
Если рассматривать Cityzen, его плюс – две станции метро, но окружение – промзона. Зато там можно найти однушку за 16 млн (или 16,8 млн в рассрочку).
Но схема менее выгодная, чем в ЖК Alia.
Удорожание при рассрочке составляет менее 1 млн ₽ - это плюс. Первоначальный взнос ниже – 30%, то есть достаточно всего 5 млн ₽. Но ежемесячные платежи будут заметно выше – почти 500 тысяч ₽, а полное погашение долга требуется через 24 месяца.
Рассрочка может быть хорошим инструментом реинвестирования, но важно учитывать платежи. Например, если бы платежи были по 100 тысяч в месяц на 36 месяцев, это еще было бы приемлемо. Но когда речь идет о 500 тысячах ежеквартально за однушку в Тушино – это уже невыгодная кабала.
Рассрочка в ЖК «UNO Соколиная гора»
Альтернативой может стать Соколиная Гора от «Основы». Локация удобная для аренды – рядом МЦК, парк Измайловский, низкая конкуренция.
Однушка там стоит 15,9 млн, первый взнос 30% (5 млн), а платежи по 150 тыс. в месяц на 20 месяцев – куда комфортнее. К тому же можно положить 8 млн на вклад и заработать 2,4 млн, которые помогут с ремонтом.
Конечно, по качеству Соколиная Гора уступает Alia и Cityzen, но зато у нее выгоднее рассрочка. Тут уже вопрос приоритетов: если для жизни – лучше выбирать проекты выше классом, если для сдачи – можно взять объект с хорошей локацией и гибкими условиями.
В целом, успешная рассрочка требует четкой стратегии. Нужно понимать, зачем вы покупаете квартиру: для жизни, аренды или сохранения капитала.
Важно оценивать условия рассрочки и сопоставлять их с вашими возможностями: где-то первый взнос 30%, где-то 40%, где-то платежи 450 тысяч, а где-то по 150 тысяч в месяц. Важно также четко понимать, сможете ли вы делать ежемесячные платежи в таком размере в течение длительного времени. Крайне рекомендую иметь запасной план.
Стоит избегать объектов по завышенной цене – таких примеров много, например, в Shagal.
Кроме того, рассрочка эффективна только на длительный срок. Оптимально – 30-36 месяцев, но застройщики редко предлагают рассрочку после ввода в эксплуатацию.
И, наконец, важно заранее продумать бюджет на ремонт. Сейчас средняя стоимость – около 100 тыс. ₽ за квадратный метр, и это не какой-то элитный ремонт, а просто нормальный, современный, качественный ремонт. Понимание этого может сильно повлиять на окончательный расчет.
Вывод: Квартиры сейчас продаются не только на первичном рынке. Новостройки тоже многих привлекают за счет низких рисков, наличия ремонта и возможности сразу сдавать или жить. Многим кажется, что в будущем, когда ставки по ипотеке снизятся, то продать квартиру на вторичке будет проще и выгоднее. Я не экстрасенс, но считаю эту точку зрения ошибочной. Когда ипотека будет доступной для всех, на рынок хлынут не только покупатели, но и продавцы, а, значит, увеличится объем предложения. Новых покупателей, кстати, может оказаться не так много, поскольку люди пытаются решить свои жилищные или инвестиционные вопросы даже сейчас, не дожидаясь изменений условий.
Наши кейсы показывают, что квартиры прекрасно продаются при правильном подходе. Убитую однушку мы продали за три дня, большую сталинку – за неделю. Но важны все этапы подготовки квартиры: от разработки стратегии продажи, до уборки, хоумстейджинга, «продающих» фото, показов и работы с потенциальными покупателями. Мы в Смарент проделываем большую работу, вкладываем деньги в рекламу, публикуем посты, делаем все, чтобы ваша квартира привлекала внимание. И, как результат, квартира успешно продается. И первый шаг к продаже вашего объекта – это оценка. Сейчас она бесплатна! Никаких обязательств: вы узнаете цену и сможете принять решение – продавать или нет, идти дальше вместе с нами или самостоятельно.