«Таких квартир полно – их продают и покупают, на них дают ипотеку, регистрируют в Росреестре и никаких проблем» – так говорят те, кто не сталкивался с проблемами неузаконенной перепланировки.
На самом деле, изменения конфигурации жилого помещения, которые и признаются перепланировкой, могут быть разными. Да, некоторые работы легко согласовать по эскизу. Но есть и случаи, когда новый собственник обязан восстановить прежнее состояние квартиры, иначе помимо штрафа ему грозит продажа квартиры с торгов. А стоимость подобных восстановительных работ иногда дороже самой переделки.
Таким образом, покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой может быть выгодной, но не всегда безопасной. Ведь устранять последствия придется новому собственнику. Главное знать перед покупкой, что в квартире есть неузаконенная перепланировка и ее легко легализировать – тогда объект можно рассматривать для покупки.
Для тех, кто на канале впервые, представлюсь. Меня зовут Артем, я профессиональный ипотечный брокер, работаю в сфере недвижимости 15 лет. Оказываю полное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Москве и МО. Оформляю ипотеку по двум документам, без первоначального взноса, подбираю лучшие условия кредитования для клиента, в т.ч и удаленно по всей РФ.
Что можно легко узаконить
Любое изменение, требующее корректировки техпаспорта жилого помещения, являются перепланировкой. Некоторые незначительные изменения в планировке достаточно легко согласовать, но собственники зачастую предпочитают этого не делать. При покупке квартиры узаконивать перепланировку приходится новому владельцу.
Есть виды работ, разрешение на которые вообще не требуется, например, косметический ремонт, установка оконных рам, замена дверей или остекление лоджии. А есть такие, которые необходимо узаконить, и сделать это будет несложно:
- объединение санузла (ванной и туалета), но при соблюдении определенных условий;
- перенос дверного проема;
- перенос или снос межкомнатной перегородки (кроме несущих стен);
- замена систем вентиляции, отопления, газоснабжения или водопровода, но не их демонтаж;
- объединение жилых помещений, например, двух комнат в одну;
- монтаж антресоли в пределах 40 % площади помещения;
- демонтаж встроенной конструкции, например, шкафа, если она была изначально внесена в техплан;
- добавление окна и др.
Важно! Во всех случаях есть свои нюансы, которые учитываются индивидуально.
С чем могут возникнуть проблемы
Есть список работ, которые нельзя согласовать и как следствие узаконить при покупке недвижимости. К таким работам относятся, например, следующие:
- монтаж теплых полов с подключением к общей системе ГВС или отопления;
- пристройка террасы или лоджии к помещению, расположенному на втором этаже и выше;
- объединение кухни с жилыми комнатами при наличии газоснабжения, необходимо соблюдение определенных нюансов;
- демонтаж или изменение размеров вентиляции;
- снос несущих стен;
- перенос батареи на лоджию или балкон.
Как понять, что в квартире неузаконенная перепланировка
Если сам продавец недвижимости не оповестит покупателя о наличии неузаконенной перепланировки, выявить таковую можно только визуально. Для этого потребуется технический паспорт с поэтажным планом, данные которого нужно сравнить с реальным расположением всех элементов жилого помещения (стен, дверных проемов, окон и т. д.). Пригодится также выписка из ЕГРН, содержащая сведения об основных характеристиках объекта, в частности, о его площади.
При наличии даже незначительных изменений можно говорить о том, что собственник сделал перепланировку, которую не согласовал с уполномоченным органом и информация о которой не была внесена в техническую документацию БКИ.
Покупать ли квартиру с перепланировкой – какие риски стоит учесть покупателю
Теоретически приобрести жилье с неузаконенной перепланировкой можно и иногда даже выгодно, ведь на такие квартиры продавцы нередко делают скидки.
Тем не менее, делая выбор в пользу такого объекта, важно учитывать возможные риски, а именно:
- сможете ли вы впоследствии узаконить перепланировку, так как далеко не все виды работ можно согласовать даже в суде;
- если факт незаконной перепланировки вскроется после покупки жилья вне зависимости от того, кто ее сделал (бывший владелец или новый), ответственность ляжет на плечи покупателя.
Самовольная перепланировка наказывается штрафом. Кроме того, собственника в судебном порядке обяжут привести помещение в исходное состояние за свой счет. Игнорировать данное требование нежелательно, так это чревато инициированием процедуры реализации недвижимости с публичных торгов.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов после покупки квартиры на вторичном рынке, достаточно обратиться 👉 к опытным специалистам в сфере недвижимости, которые учтут все нюансы сделки 💯 и предупредят о возможных рисках.