Общество получило нежилое помещение в субаренду. В заключенном им договоре была прописана возможность изменения величины арендной платы лишь при увеличении арендной ставки арендодателем по основной сделке или при росте численности арендатора. Арендатором выступал фонд, который несколько раз увеличивал размер оплаты по заключенному договору субаренды. Произошло это в 2018, 2020, 2022 и 2023 годах.
В итоге при сверке взаимных расчётов обнаружились расхождения: фонд считал, что долг общества гораздо больше, чем то указало в акте сверки. Несостыковка в суммах была почти в два раза. При этом договор субаренды якобы продолжал действовать, когда основной договор аренды уже был прекращён.
Арендатор обратился в суд с иском к субарендатору. Он требовал взыскать задолженность с общества по договору субаренды нежилого помещения, а также расторгнуть этот договор. Суд первой инстанции оказался благосклонен к истцу и удовлетворил его требования. Но апелляция это судебное решение отменила, не согласившись с таким положение дел. Спор дошёл до кассации, которая направила его на пересмотр. При этом суд кассационной инстанции сделал свои выводы, исходя из следующих обстоятельств (Постановление Арбитражного суда Северо-западного округа от 05.02.2025 по делу № А56-92726/2023):
• по общим правилам размер арендной платы можно пересматривать не чаще, чем один раз в год. В договоре субаренды прописаны условия, при которых допускается изменение величины арендной платы, в частности, это повышение арендной ставки арендодателем;
• истцом в материалы дела был представлен односторонний акт сверки взаиморасчётов. В соответствии с ним общество в спорный период времени переводило арендную плату в увеличенном размере. Это могло бы служить доказательством того, что субарендатор добровольно пошёл на повышение арендной платы. Однако, несмотря на то, что в акте были прописаны реквизиты платёжных поручений, на основании которых осуществлялась оплата, сами платёжные поручения в деле отсутствуют. Суды не дали перечисленным моментам надлежащую оценку;
• на уведомлениях о повышении арендной платы, представленных истцом, стоит отметка о получении, поставленная физическим лицом, а именно роспись принявшего документ человека и расшифровка. В то же время ответчик не заявлял о фальсификации указанных уведомлений. При этом документы со стороны арендодателя, свидетельствующие об изменении величины арендной платы по основному договору аренды, в материалах дела отсутствуют;
• основной договор аренды прекратил свое действие в марте 2023 года. Однако апелляционным судом был сделан вывод о том, что после этой даты договор субаренды продолжал действовать. Этот факт сам по себе противоречит российскому гражданскому законодательству. Рассматривая требование о расторжении договора субаренды повторно, суду необходимо будет определить, прекращён ли данный договор или всё ещё продолжает действовать.
Новое рассмотрение этого запутанного дела будет проходить в апелляционном суде. При этом ему придётся учесть все сделанные кассацией замечания. Пока же понятно, что долг субарендатора вызывает у органов правосудия серьёзные сомнения, многие вопросы так и остались неразрешенными.
