Редакция портала Всеостройке.рф о его особенностях.
Долевое строительство – это способ финансирования строительства недвижимости, где покупатель (дольщик) вносит средства застройщику, получая взамен право на квартиру в строящемся доме согласно условиям договора. Эти отношения регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Защита прав дольщиков в России значительно усилилась с внедрением эскроу-счетов (с 2019 года). Деньги покупателя блокируются на счёте до завершения строительства, гарантируя возврат средств при нарушении договора застройщиком. Досрочный доступ к этим средствам невозможен.
Однако долевое участие имеет и недостатки:
- Отсутствие процентов: средства на эскроу-счёте не приносят дохода;
- Ограничение страховой выплаты: максимальное возмещение при банкротстве банка составляет 10 млн рублей;
- Ограниченный выбор банков: не все банки работают с эскроу-счетами;
- Блокировка средств: доступ к деньгам на эскроу-счёте ограничен до завершения сделки. Досрочное снятие возможно только при расторжении договора, что означает потерю права на квартиру.
Покупка квартиры в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) включает несколько этапов:
- Выбор: застройщика, объекта и квартиры;
- Выбор банка: для открытия эскроу-счёта;
- Заключение договора: с застройщиком;
- Оплата: первоначальный взнос или обеспечительный платёж;
- Регистрация договора: в Росреестре.
Важно понимать разницу между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартиры покупателю. Застройщик обязан передать квартиру после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Задержка передачи квартиры более чем на два месяца даёт право дольщику на одностороннее расторжение договора и взыскание неустойки. Закон о защите прав потребителей в данном случае не применяется. Мораторий на взыскание неустойки (постановление № 1916 от 26 декабря 2024 года) продлён до 30 июня 2025 года.
Даже после введения эскроу-счетов тщательная проверка застройщика перед покупкой квартиры в новостройке остается необходимой. Недобросовестные застройщики всё ещё представляют риск.
Для минимизации рисков рекомендуется проверить застройщика по следующим источникам:
- Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС): проектная декларация, финансовое состояние, информация о проблемных объектах;
- ЕГРЮЛ: сведения о компании;
- Росстат: бухгалтерская отчетность;
- ФНС: налоговая задолженность;
- Единый реестр застройщиков: право на строительство многоквартирных домов;
- Росреестр: зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ);
- КАД: судебные споры.
Обращайте внимание на количество успешно сданных объектов, отсутствие проблемных проектов и долговременных финансовых трудностей. Дополнительную защиту может обеспечить страхование договора или соглашение о дополнительном обеспечении ДДУ (хотя это встречается редко). Главная гарантия – эскроу-счёт.
Как работают эскроу-счета?
Эскроу-счет – это специальный счет, на котором хранятся деньги дольщика до окончания строительства. Средства вносятся покупателем квартиры после заключения договора с компанией-застройщиком (договор участия в долевом строительстве). Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик может расторгнуть договор и получить обратно внесенную сумму. Кроме того, строительная компания будет обязана выплатить неустойку.