Разработка проектной документации (ПД) — ключ к успешной реализации проекта. В этом материале расскажем, какие этапы проходит ПД, что важно учитывать заказчику и как ускорить процесс согласования.
Следует быть готовым к тому, что разработка проектной документации – это достаточно длительный и трудоёмкий процесс, поэтому ПД разрабатывается поэтапно, каждый этап согласовывается отдельно, что даёт заказчику возможность понимать и контролировать ход работ, вносить правки и избегать ошибок (а не получить кучу бумаг через какое-то время). Поэтапная разработка и грамотная презентация результатов позволяют понять ключевые аспекты проекта и исключить дальнейшие корректировки.
Какие этапы проходит проектная документация?
1. Эскизные решения
Этот этап не является частью ПД, но в некоторых случаях необходим для выбора участка, определения объемов инвестиций или получения предварительных разрешений у местных органов власти или управляющих компаний. Обычно эскиз включает:
- План размещения объекта;
- Визуализации;
- Предварительные планы и фасады.
2. Предпроектная документация (ПП)
Разработка ПД фактически начинается с разработки проекта на стадию ПП. Наработки по эскизным решениям могут стать основой для продолжения проектирования на стадию ПП, но могут быть и не задействованы или не выполняться вообще. Состав предпроекта зависит от нужд Заказчика, но чаще всего включает:
- Генеральный план (ГП);
- Архитектурные решения (АР);
- Технологические решения (ТХ);
- Пояснительную записку.
Дополнительно в состав предпроекта могут быть включены: бизнес-план; обоснование инвестиций; предварительные сметы, составленные по объектам аналогам; общие положения по иным разделам, включенные состав общей пояснительной записки (конструктив, инженерные сети, экология, проект-организации строительства и др.) Проектировщик выполняет предварительные расчёты, учитывает градостроительные требования. Возможны согласования с госорганами.
3. Архитектурная стадия (А)
На этом этапе создаётся полный комплект документов. Включает:
- Архитектурные и конструктивные чертежи;
- Инженерные схемы;
- Сметную документацию и расчёты.
На этом этапе проект проходит экспертизу.
4. Строительная стадия (С)
Это финальная стадия проектирования. Здесь создаются детализированные чертежи, включая все узлы и спецификации, и инструкции для выполнения строительных работ. Она включает:
- Рабочие чертежи;
- Спецификации материалов;
- Инструкции по монтажу.
Стадия С разбивается на этапы, заказчик согласовывает промежуточные результаты.
Как согласовать проект и пройти экспертизу?
Согласование с Заказчиком
Самое первое и наиболее важное согласование происходит с Заказчиком. После разработки всех необходимых разделов перед подачей в экспертизы, необходимо предоставить всю ПД Заказчику. Данное согласование необходимо по нескольким причинам:
- Если проект подается в экспертизу на стадии “Строительный проект”, то по графику работ после экспертиз никаких работ и корректировок в проект не предусмотрено. Поэтому в экспертизу должны подаваться окончательные решения по проекту, которые соответсвуют ожиданию Заказчика. Подача проекта в экспертизу на стадии “Архитектурный проект” позволит внести некоторые не глобальные правки.
- Экспертиза и некоторые инстанции не принимают пакет ПД без согласования Заказчика. Письмо о согласовании - обязательный документ для рассмотрения ПД инстанциями.
- Довольно часто, разработка окончательного комплекта ПД и согласование его с Заказчиком может быть этапом оплаты услуг проектировщиков, что будет утверждено с клиентом при подписании договора.
Согласование с местными органами
Проектная документация направляется в местные исполнительные и распорядительные органы для проверки соответствия градостроительным нормам, зонированию, выданным разрешениям и другим требованиям и условия, если они предусмотрены прочими инстанциями.
Экологическая экспертиза
Для объектов, оказывающих воздействие на окружающую среду, проводится обязательная экологическая экспертиза. Проверяется соответствие документации требованиям охраны природы, оцениваются возможные риски и предлагаются меры по их снижению.Экологическая экспертиза проводится до прохождения ГосСтройЭкспертизы.
Государственная экспертиза
Обязательна для некоторых объектов возведения и реконструкции или других видов строительства, если привлекается государственный бюджет. Получение заключения ГосСтройЭкспертизы проводится в соответствии с законодательством и охватывает вопросы безопасности, прочности, энергоэффективности, санитарных норм и соблюдения строительных стандартов. Выдаётся заключение: положительное или отрицательное.
Итоговое утверждение
После устранения замечаний, получения согласований от инстанций, заключений экспертиз и распечатанных комплектов ПД, Заказчику необходимо утвердить разработанный проект внутри компании для начала процесса строительства.
Некоторые согласования можно проводить параллельно, чтобы сократить сроки.
Участники процесса разработки проектной документации
Создание ПД — это командная работа, в которой участвуют специалисты разных профилей.
Проектировщики: разрабатывают чертежи, выбирают технические решения и обеспечивают соответствие документации нормативным требованиям.
Государственные органы и экспертизы: проверяют соответствие проекта нормам и выдают разрешения на строительство.
Какую роль играет заказчик?
- Формирует ТЗ: чёткое техническое задание ускоряет проектирование.
- Согласовывает проект: даёт обратную связь на каждом этапе.
- Участвует в согласованиях: проект не двигается без одобрения заказчика.
Слаженная работа всех участников обеспечивает создание качественной ПД, которая станет надёжной основой для реализации проекта.
Сколько длится проектирование?
- Эскизные решения: 2–4 недели (≈5% от общего объёма проектирования).
- Предпроектная документация (ПП): 1–3 месяца (≈15% от стадии С).
- Стадия А: 2–6 месяцев (30-50% от стадии С).
- Стадия С: 3–12 месяцев (100%, включая все предыдущие стадии).
Проект разрабатывается поэтапно, заказчик участвует на каждом этапе. Сроки зависят от объемов проектирования и количестве разделов. Если проект достаточно масштабный и срок проектирования может быть дольше 12 месяцев, проект может быть разбиты на несколько очередей строительства.
Какие риски несёт отсутствие качественной проектной документации?
- Задержки: отсутствие чётких чертежей останавливает работу.
- Перерасход бюджета: ошибки приводят к дополнительным расходам.
- Нарушение норм: проект может не пройти экспертизу.
- Снижение качества: недочёты влияют на безопасность.
- Юридические проблемы: возможны споры с подрядчиками.
- Репутационные риски: срыв сроков и дополнительные расходы портят имидж компании.
Почему стоит доверить проектирование профессионалам?
Проектировщики обеспечивают:
- Соответствие нормативам: исключение ошибок и отказов на экспертизе.
- Оптимизацию сроков: исключение задержек на каждом этапе.
- Контроль бюджета: точные расчёты и минимизация переделок.
Разработка проектной документации — сложный, но управляемый процесс. Участие заказчика и работа профессионалов гарантируют точность, минимизацию ошибок и успешное строительство.
Если вам нужна помощь в проектировании — обращайтесь к специалистам компании «ПримаЛайн». Мы гарантируем надёжность и высокое качество на каждом этапе.