Краткое содержание
В декабре 2023 года два предпринимателя заключили договор аренды помещения и земельного участка с датой начала сотрудничества 5 февраля 2024 года. На момент подписания соглашения объекты были заняты. Тогда же арендатор внес предоплату за два месяца, а в январе 2024 года передумал и потребовал вернуть аванс в размере 328 тыс. рублей. Арендодатель отказал, уже позднее в суде он настаивал на действительности договора, указывая на дату его подписания и акт приема-передачи от 05.02.2024. Нюанс: документы подготовлены заранее до фактической передачи имущества в аренду. Суд первой инстанции поддержал арендатора: признал договор недействительным, так как помещение на дату отказа было занято. Апелляционный суд, наоборот, признал договор действующим.
Кассация поддержала решение первой инстанции и договор признали недействительным.
Ещё раз о том, как передумали арендовать
Для кого (для каких случаев): Когда передумали заключать договор аренды.
Сила документа: Постановление арбитражного суда округа.
Схема ситуации
В декабре 2023 два ИП вели переговоры об аренде помещений и прилегающего земельного участка. Переговоры шли успешно, вот только объекты были пока заняты – до 4 февраля 2024 года. ИП ударили по рукам и подписали договор от 5 февраля 2024 года. Будущий арендатор согласно условиям договора, тут же в декабре перевел арендную плату за два месяца: 327 750 руб.
В январе планы у ИП-арендатора изменились. Он направил письмо ИП-арендодателю о том, что передумал: считайте, что мы ничего не подписывали, ну и возвращайте обратно денежные средства. Тот, конечно, ни в какую.
В суде несостоявшийся арендодатель настаивал на двух фактах.
Первый: якобы договор был подписан в конце января, после письма о том, что арендатор передумал. Но с этим суды не согласились, т.к. в платежке в декабре на этот договор уже ссылались.
А второй довод: что договор подписан, помещение передано по акту приему-передачи, т.е. договор исполнен. Считать договор не действительным нельзя. И расторгать его нужно по правилам, указанным в нем: предупредить арендодателя за 90 дней. И с этим доводом суды немного поплутали.
Первый суд решил, что договор и акт подписаны декабре. Т.е. фактически помещение не передано, т.к. в тот момент помещение находилось в аренде у третьих лиц. А значит, договор не действует.
Апелляция возразила, что акт приема-передачи подписан, и арендодатель свои обязательства выполнил. То, что арендатор “передумал” или не пользовался помещением – это его проблемы. Договор действующий, правила расторжения арендатору известны.
Кассация поставила точку в споре. Она согласилась с первым судом о том, что датированный пятым февраля акт, но по факту подписанный в декабре в то время, когда помещение было занято, не может свидетельствовать о передаче имущества арендатору. А значит, договор не действующий.
Выводы и возможные проблемы: Заблаговременное подписание документов не обезопасит арендодателя от отказа арендатора, если арендованное по акту фактически не передано. Ну, и документы, конечно, на будущее лучше не оформлять. Иначе потом доказывай: передано или не передано, платить или не платить.
Цена вопроса: 327 750 руб.
P.S. Никогда не знаешь, чем может обернуться отказ от аренды. Вот однажды истец возмутился, а в результате его долг ответчику превысил аванс за аренду: Арендные каникулы: чем закончилась бесплатная аренда на время запуска
Где посмотреть документы:
КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 19.03.2025 N Ф06-1320/2025 ПО ДЕЛУ N А55-7180/2024
Строка для поиска в КонсультантПлюс: «акт приема-передачи не может подтвердить факт передачи».
Подготовлена с использованием материалов систем КонсультантПлюс Замечание! В записке представлены лишь некоторые из документов, поступивших в системы КонсультантПлюс за последнюю неделю. Полную картину изменения законодательства Вы сможете составить, ознакомившись со всеми последними документами, добавленными в системы КонсультантПлюс.
Заинтересовала статья? Больше материалов в нашей еженедельной рассылке «Аналитическая Записка для Руководителя»!
«Аналитическая Записка для Руководителя» - бесплатная еженедельная рассылка, предназначенная для руководителя любого уровня (начиная от руководителя организации, топ-менеджера - до руководителя подразделения).
Еженедельный обзор спорных практических ситуаций и их решений в формате «просто о сложном»! :)