Расторгнуть договор ДДУ

Как прекратить действие договора ДДУ

Изменить решение о покупке квартиры в новостройке возможно, но с нюансами. Если сделка еще не завершена, то от нее можно отказаться: стороны просто не подписывают документы и расстаются. Однако, если договор долевого участия (ДДУ) уже подписан и оплачен, ситуация усложняется, так как данный контракт подлежит особому правовому регулированию.

В статье мы разберемся, можно ли расторгнуть договор ДДУ и вернуть вложенные средства, когда это возможно и нужно ли для этого обращаться в суд, а также расскажем, как правильно оформить расторжение.

Объясните, пожалуйста, кто такой дольщик и что представляет собой договор долевого участия (ДДУ).

В новостройках покупатель жилья, оплачивающий будущую квартиру, именуется дольщиком, поскольку его внесенные средства образуют долю в общем бюджете стройки. Подтверждением оплаты квартиры служит договор ДДУ, который заключается между дольщиком и застройщиком.

Для обеспечения максимальной защиты прав дольщиков государство предприняло многочисленные шаги. В настоящее время порядок участия граждан в софинансировании строительства жилья регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004.

Последние изменения в законодательство, которые были приняты в 2018 году, предусматривают размещение денежных средств дольщиков, внесенных за приобретение квартиры, на специальных счетах, именуемых эскроу-счетами, до момента полной готовности жилого комплекса.

Оплата застройщику будет осуществлена только после передачи всех ключей. Кроме того, средства участников строительства дополнительно защищены страховым покрытием до 10 млн рублей.

Положения о правах и обязанностях сторон в договоре ДДУ

В договоре долевого участия, который подписывают и дольщик, и застройщик, они выступают в роли партнеров, обязуясь выполнять определенные условия. Застройщик берет на себя ответственность за своевременное завершение строительства и передачу покупателю квартиры, соответствующей заявленному метражу и проектной декларации, в составе жилого комплекса. Дольщик, в свою очередь, обязуется оплатить стоимость квартиры, тем самым приобретая право на будущую собственность.

Договор долевого участия может быть аннулирован по решению самого дольщика. Федеральный закон № 214 указывает на конкретные основания для такого расторжения, которые мы рассмотрим далее. В случае если обстоятельства дольщика не подпадают ни под одно из законодательно установленных оснований, можно обратиться к условиям ДДУ.

В любом соглашении о сделках и договоренностях, включая договоры с застройщиками, предусматриваются условия расторжения.

Процедура расторжения договора долевого строительства

Существует четыре способа расторгнуть договор долевого участия:

• Соглашением обеих сторон;
• С инициирования со стороны застройщика;
• По предложению собственника, оформленному в виде уведомления застройщику;
• Согласно судебному решению.

Чтобы расторгнуть договор ДДУ с застройщиком, необходимо наличие весомых причин. Неудовлетворительное изменение финансовой ситуации, развод, переезд ребенка в другую школу или потребность в более просторном жилье — все эти факторы не считаются достаточными основаниями для расторжения ДДУ.

Если же застройщик не исполняет свои обязательства, прописанные в договоре, это может послужить основанием для...

В случае отсутствия оснований для расторжения договора ДДУ, но необходимости его прекращения, стоит обратиться к его условиям. Однако, как правило, безосновательное расторжение договора невыгодно для покупателя. Например, застройщик может предусмотреть в договоре возврат средств покупателю, но не в полном объеме и не сразу, а частями в течение определенного периода.

В случае если застройщик соблюдает сроки строительства, соответствует всем нормам, предъявляемым властями к строительным организациям, и своевременно исполняет свои обязательства перед кредиторами, законных оснований для расторжения ДДУ не имеется.

Дольщик имеет право продать свой договор, что называется переуступкой прав требования. Для этого, скорее всего, понадобится разрешение застройщика, а также безусловно – одобрение банка, если покупка недвижимости была осуществлена с использованием ипотечного кредита. Подробности о том, как оформить переуступку прав, можно найти по ссылке.

В особых ситуациях застройщик может пойти навстречу дольщику и вернуть ему часть или полную сумму, уплаченную за квартиру. В этом случае договор долевого строительства расторгается по взаимному соглашению. Дольщик, разумеется, должен согласиться на условия, предложенные застройщиком. После достижения договоренности составляется соглашение, которое четко определяет порядок и сроки возврата денежных средств покупателю.

В каких ситуациях возможно одностороннее расторжение договора без необходимости обращения в суд?

В соответствии с статьей 9 ФЗ № 214, договор ДДУ можно прекратить в одностороннем порядке без обращения в суд, достаточно лишь направить застройщику соответствующее уведомление, если возникла одна из указанных в статье ситуаций.

То есть:

• Сроки передачи объекта долевого строительства были сорваны на два месяца и более.
• Застройщик игнорирует недостатки, которые снижают качество жизни в квартире или делают её не пригодной для проживания, не корректирует договорную цену и отказывается от выплаты компенсации дольщику.
• Стандарт качества жилья не удовлетворяет предъявляемым требованиям;
• а также другие основания, установленные Гражданским кодексом или договором долевого участия.

В отношении последнего пункта, стоит отметить, что, например, в Федеральном Законе № 214 отсутствует основание для расторжения договора, подобное "дольщик передумал". В то же время, такое основание присутствует в законе "О защите прав потребителей".

Судебная практика демонстрирует, что в некоторых случаях суды прибегают к применению данного закона. При этом, формально, они могут руководствоваться им лишь в тех аспектах, которые не охвачены регулированием Федерального закона № 214.

Одностороннее расторжение ДДУ возможно в следующих случаях: признание застройщика банкротом и открытие в отношении него конкурсного производства, судебное решение о ликвидации юридического лица или требование кредитора о досрочном исполнении обязательств.

В первую очередь, дольщику следует предложить застройщику заключить соглашение о расторжении договора. В случае отказа от такой инициативы, необходимо направить в компанию уведомление об одностороннем расторжении.

Какая компенсация полагается при досрочном расторжении договора вне судебного порядка?

С 2018 года появилась возможность приобретения строящегося жилья с использованием счета-эскроу. Ранее средства дольщика поступали непосредственно застройщику, что позволяло ему распоряжаться ими по своему усмотрению.

В случае расторжения ДДУ, заключенного до 2018 года, дольщик имеет право на взыскание неустойки, величина которой определяется в договоре. Однако, минимальный размер неустойки, предусмотренный законодательством, не может быть ниже 1/300 от ставки рефинансирования Банка России на дату исполнения обязательств. Для юридических лиц-дольщиков эта ставка действует в неизменном виде, а для граждан она удваивается.

Процентные начисления осуществляются с момента поступления денежных средств дольщиком до полного завершения расчётов.

В случае расторжения договора ДДУ, заключённого после 2018 года, дольщик лишается права на неустойку и получит обратно всю сумму, уплаченную им при приобретении жилья.

Как грамотно оформить и направить уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Не существует единой строгой формы заявления. В произвольном же заявлении необходимо указать следующее:

• Информация о застройщике и покупателе — полное официальное наименование с указанием формы собственности, а также паспортные данные и полные ФИО каждого.
• В данном уведомлении застройщику сообщаются реквизиты договора участия в долевом строительстве, включая его номер и дату, в связи с расторжением которого и осуществляется уведомление.
• Причиной расторжения договора служит [ссылка на положение закона, с указанием статьи, пункта и подпункта].
• Рассчитывается сумма возврата исходя из цены договора и неустойки (в случае, если право на неустойку предусмотрено, расчет неустойки приводится на отдельном листе).
• Данные для перевода средств дольщика;
• Дата, когда было составлено уведомление;
• Перечень вложений.

Перед тем как отправить уведомление заказным письмом, необходимо сделать его ксерокопию, так как оригинал потребуется для регистрации расторжения в Росреестре. После этого уведомление отправляется по почте заказным письмом.

Дата, указанная на штемпеле отправки, определяет день расторжения договора, а не день фактического получения письма застройщиком.

В каких ситуациях возможно обращение в суд с целью расторжения договора дольщиком?

В 9-й статье Федерального закона № 214 также указаны ситуации, при которых можно обратиться в суд с требованием расторгнуть договор ДДУ. Namely:

• Строительные работы испытывают перебои, фактически прекратившись или находясь в приостановленном состоянии; очевидны признаки того, что срок завершения строительства, указанный в ДДУ, не будет соблюден.
• Изменения, внесенные застройщиком в проектную документацию, привели к незначительной корректировке площадей квартир и нежилых помещений, не превышающей 5%.
• Застройщик переопределил целевое назначение общего имущества и/или нежилых площадей в данном жилом комплексе.

В списке также фигурирует неточная формулировка «в иных установленных федеральным законом и ДДУ случаях». Однако перечень таких случаев содержится в Гражданском кодексе РФ, при этом доказать их наличие будет необходимо, и это не гарантирует, что неустойка и штраф будут присуждены застройщику.

В случае расторжения договора по основаниям, указанным в Федеральном Законе № 214, застройщик, помимо возврата уже уплаченной за квартиру суммы, обязан компенсировать неустойкой. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка России на дату исполнения обязательства по возврату денежных средств для юридических лиц-дольщиков, и в два раза превышает эту величину для физических лиц.

В некоторых ситуациях застройщик может не возвращать деньги, даже если уведомление о расторжении договора составлено в соответствии с законодательством. В таком случае, для защиты своих прав, необходимо обратиться в суд по месту нахождения застройщика.

Нужно ли всегда обращаться в суд?

Обращение в судебные инстанции — это обычная практика, в то время как расторжение договора по соглашению сторон встречается реже. Однако, перед тем как подать иск и предпринимать какие-либо действия по расторжению, рекомендуется проконсультироваться с юристом, обладающим специализированными знаниями в области долевого строительства. Наглядным примером этого может служить...

Покупательница квартиры от известного столичного застройщика предпочла вариант с двумя окнами в гостиной, несмотря на то, что он обошелся на 700 тысяч рублей дороже, чем аналогичная квартира с одним окном в гостиной.

Во время стройки застройщик связался с дольщицей и сообщил, что в её квартире будет только одно окно и для внесения корректировки в договор ДДУ необходимо подписать дополнительное соглашение. Дольщица, не согласившаяся с этим, обратилась за юридической помощью к специалисту по долевому строительству. После изучения договора долевого участия юрист выяснил, что он составлен таким образом, что даёт застройщику право на внесение изменений в планировку квартиры, в том числе и в количество окон, поскольку в ДДУ эта информация не была указана.

Установить, что её квартира теперь стоит дороже, было невозможно, так как к тому моменту корпус был полностью распродан, и информация о ценах на квартиры исчезла из открытых источников. Девелопер отказался от выплаты компенсации, а расторжение договора и получение обратно уже внесённых денег было невыгодно, поскольку стоимость квартир выросла на 45%.

Перед обращением в суд необходимо оценить и финансовую устойчивость застройщика. Важно понимать, что до расторжения ДДУ дольщик имеет право залога на не завершённый объект строительства. После прекращения действия ДДУ эта возможность утрачивается.

В случае, если застройщик обанкротится между расторжением договора и перечислением денежных средств, возврат вложенных средств существенно снизится. В списке требований кредиторов бывший дольщик окажется в последней очереди, и вероятность полного удовлетворения его требований будет весьма мала.

Помимо прочего, судебные разбирательства всегда сопряжены с дополнительными расходами, как временными, так и финансовыми.

Какие бумаги необходимо подготовить для судебного расторжения ДДУ?

Для подачи иска в суд может понадобиться больше документации, чем для расторжения брака по уведомлению.

• В заявлении необходимо подробно описать все требования: расторжение договора, возврат ранее внесенной суммы, а также компенсацию убытков и неустойки, если таковые предусмотрены и имеют правовую основу.
• Ксерокопия договора ДДУ.
• Утверждение обоснованности расторжения договора ДДУ.
• Определение размера требований к застройщику.
• Суд также может запросить и другие документы.

Чтобы расторжение договора было действительным, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого застройщик или покупатель обращается в соответствующий орган с заявлением, в котором указываются основания расторжения: договор о расторжении, если сделка была прекращена по взаимному согласию сторон; уведомление с описью, если расторжение произошло по уведомлению, или судебный приказ. Вместе с заявлением необходимо предоставить копию ДДУ и квитанцию об уплате госпошлины в размере 350 рублей.

В случае внесудебного расторжения договора застройщик обязан вернуть вложенные средства в течение двух недель с момента отправки уведомления о расторжении или подписания соответствующего соглашения. В случае же судебного решения, срок возврата денежных средств сокращается до десяти дней.

Рассматривается ли необходимость согласия банка при расторжении ДДУ, если жилье находится в ипотеке?

В случае расторжения договора застройщик обязан уведомить об этом банк, в котором оформлена ипотека, и предоставить информацию о предполагаемых сроках возврата средств и расчёте суммы.

В некоторых кредитных договорах банки включают пункт об обязательном согласии банка на расторжение. Однако юристы квалифицируют такое требование как неправомерное, приводя в качестве аргумента Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.

Важно понимать, что расторжение договора не освобождает от обязательств перед банком по ипотечному кредиту и не означает полного закрытия долга. Более того, строящаяся квартира, заложенная по ипотеке, может стать предметом претензий банка, который может потребовать досрочного погашения кредита и даже начисления процентов.

Поэтому необходимо оповестить банк о прекращении действия ДДУ и предложить альтернативное обеспечение для ипотечного кредита.

Ваши права нарушают, вы или ваши близкие оказались в сложной ситуации — пишите или звоните, присылайте ваши документы прямо в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66. Вместе мы найдем выход.

Подписывайтесь:

• Дзен-канал Московской коллегии адвокатов ЛЕКС: https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd
• Телеграм-Канал ПравоФакты: https://t.me/pravoft
• https://vk.com/id710272239
• Яндекс-Дзен: https://dzen.ru/id/635fa54a6af2fa018966053c
• Задавайте ваши вопросы в комментариях.
• Записаться на консультацию по телефону: 8-495-720-24-66.
• Онлайн консультации в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66.