Ситуация на рынке недвижимости пугает многих: ключевая ставка уже довольно давно держится на высоком уровне, а цены на квартиры не то что не падают, а даже продолжают расти. Сегодня обычному человеку купить квартиру без семейной ипотеки крайне сложно. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает, что будет после снижения ключевой ставки.
Ключевая ставка и рынок недвижимости
Грядущее снижение ключевой ставки — одна из самых обсуждаемых тем в любой сфере, включая рынок недвижимости. Да, ставка может держаться на уровне 21% еще долго, и даже снижение с 21% до 16% не окажет значительного влияния на рынок недвижимости или экономику. Это все равно высокая ключевая ставка, и она может оставаться такой и в 2026–2027 годах. Среднесрочные прогнозы ЦБ подтверждают это: ставка может быть 19–22%, а возможно, и 23%.
Согласно данным Дом.РФ, в 2024 году на покупку недвижимости было потрачено на 3,5 трлн ₽ меньше, чем годом ранее. В 2025 году этот «минус» может увеличиться до 7,5 трлн.
Одновременно с этим объем вкладов вырос на 19 трлн ₽, что подтверждает снижение покупательской активности. И проблема рынка недвижимости в том, что строят мало. Ввод жилья в 2027–2028 годах не изменится, так как цикл строительства занимает 2–3 года.
Но я всех расстрою. Даже при снижении ставки до 7,5% цены не взлетят мгновенно, ведь действует классический закон спроса и предложения. Сейчас предложение ограничено, а спрос снижается, что сдерживает рост цен. Если ставка ЦБ начнет снижаться, то спрос начнет повышаться. Вроде бы при ограниченном предложении цены должны пойти вверх. Но это заблуждение. Во-первых, у девелоперов есть резервы недвижимости, не выведенной на рынок. А во-вторых, при развороте тренда ключевой ставки застройщики активизируются и начнут запускать новые проекты, чтобы удовлетворить растущий спрос. В результате рост цен может быть умеренным из-за расширения предложения. Теория, что накопленные триллионы рублей неизбежно перетекут в рынок недвижимости, выглядит сомнительно — скорее, это аргумент для стимулирования продаж застройщиков.
При этом цены на жилье продолжают расти, несмотря на высокую ставку. Основная причина — вера покупателей в дальнейший рост цен, опасения по поводу инфляции и надежда на снижение ставки. Например, с начала 2025 года новостройки в среднем подорожали на 1%. Люди видят рост цен, торопятся покупать, что снова подталкивает цены вверх.
Однако непродовольственная инфляция сейчас составляет около 6%, и ее снижение может привести к корректировке цен. Проблема в том, что потребители не ощущают реального снижения инфляции и продолжают активно вкладываться в недвижимость.
По данным аналитики, большая часть сделок проходит с использованием льготной ипотеки (74%), особенно семейной, действующей до 2030 года. Покупатели торопятся оформить кредит, опасаясь, что условия могут ухудшиться. В структуре спроса заметен сдвиг: доля студий снижается, так как теперь их минимальная площадь — 28 м², что подталкивает покупателей к однокомнатным и двухкомнатным квартирам.
Интерес также растет к евро-трешкам стоимостью 24–25 млн ₽. Банк требует значительный первоначальный взнос (50%), что делает доступной такую покупку лишь для тех, у кого есть крупные накопления. А вклады продолжают расти — по 3–4 трлн ₽ в месяц.
Структура сделок на рынке сейчас такова: 50% — ипотека, 25% — рассрочка, 25% — наличные (по данным компании Smarent, доля наличных составляет 18%).
Говоря о перспективах: пока цены на недвижимость продолжают расти. Да, снижение инфляции может замедлить рост (например, до 0,5% в месяц вместо 1%), но для снижения цен застройщикам нужно активнее запускать новые проекты. Однако они продают в основном уже существующие объекты, а вторичный рынок остается стабильным.
Покупатели все чаще оценивают свои квартиры перед продажей, но не спешат продавать, ведь «а что я куплю взамен?». Застройщики тоже удерживают объекты: с эскроу-счетов средства недоступны, и многие предпочитают продавать часть жилья после ввода в эксплуатацию, чтобы работать без таких ограничений.
Квартиры покупают и продают, несмотря на уровень ключевой ставки и доступность льготных программ. Но меняются тренды и стратегии. Например, популярностью пользуются новые готовые квартиры с ремонтом и мебелью — их покупают, несмотря на расположение. И здесь главное выбрать правильную стратегию и, что не менее важно, правильный объект недвижимости, который подойдет под выбранную стратегию. Именно поэтому первый этап нашей работы с клиентом при подборе – это разработка стратегии и бизнес-модели с учетом личной ситуации конкретного клиента: целей, сроков, доступного финансирования. Бывают случаи, когда мы вместе с клиентом понимаем, что лучший вариант для него – пока подержать деньги на депозите. И это точно лучше, чем бежать в неподходящий проект, лишь бы что-то купить. А когда мы подбираем объект недвижимости – новостройку, переуступку или вторичку – наши клиенты точно знают, что делать с этой квартирой, какими будут денежные потоки, на какой доход можно рассчитывать и когда будет правильнее реинвестировать в новый объект.