Приобретение земельного участка такое же серьезное дело, как и покупка квартиры, жилого дома или автомобиля. Неудачный выбор земельного участка может привести к необоснованным потерям денежных средств, и, главное, к неоправданным ожиданиям и неожиданному разочарованию.
Последнее время, в моей практике участились случаи обращений, суть которых сводилась к тому, что новоявленные собственники земельных участков не смогли реализовать свои планы, связанные со строительством дома, либо невольно вовлекались в длительные судебные процессы. Причина такого развития событий - легкомысленное отношение к процессу приобретения земельных участков.
Этой публикацией я открываю цикл статей о том, как не ошибиться при выборе земельного участка, как не стать жертвой мошенников и не быть обманутым. В них не будут рассматриваться вопросы, связанные с проверкой чистоты сделки, дееспособности продавца, порядком проведения расчетов и тому подобными историями. Об этом в сети очень много информации. Общие правила безопасности, установленные для приобретения квартиры, также актуальны и для земельных участков. Остановимся на особенностях, характерных исключительно для сделок с земельными участками.
Моими рекомендациями предлагаю руководствоваться на том этапе, когда Вы уже выбрали земельный участок и Ваш выбор был основан на Ваших индивидуальных субъективных предпочтениях. Кому–то хочется приобрести участок в городе, кому-то в деревне. Кому-то обязательно нужно, чтобы участок располагался на берегу озера или реки, кому-то нравится отдыхать в лесу вдали от цивилизации. Поэтому, сначала следует определиться с местом, в котором Вы бы хотели видеть свое домовладение и, уже затем перейти к проверке выбранного Вами земельного участка на соответствие тем многочисленным критериям, о которых я напишу ниже.
Границы земельного участка
Первое, на что необходимо обратить внимание - это границы Вашего будущего домохозяйства. Покупателю важно самому убедиться в том, что участок прошел межевание и сведения о его границах внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). Проверить это достаточно легко. Государственный орган, осуществляющий ведение ЕГРН - Росреестр, предоставляет для этого простой и наглядный сервис в сети интернет, именуемый публичной кадастровой картой.
Пользоваться публичной кадастровой картой достаточно легко. Адрес сайта: https://rosreestr.gov.ru/. После того, как откроется главная страница, необходимо перейти в раздел: “Публичная кадастровая карта”. Вашему обозрению откроется карта России. Но единственное ее отличие от множества картографических сервисов состоит в том, что она содержит официальную информацию о границах земельных участках, в отношении которых было осуществлено межевание. Если вы зайдете в любой населенный пункт, можно увидеть, что некоторые участки имеют границы, изображенные красными линиями и обозначенные кадастровыми номерами, а некоторые участки таких границ не имеют и представляют собой белые пятна на карте. Главное, чтобы приобретаемый Вами земельный участок не был таким белым пятном на публичной кадастровой карте.
Чтобы проверить, отмежеван приобретаемый Вами земельный участок или нет, достаточно ввести его кадастровый номер в окно поиска в левом верхнем углу сервиса публичной кадастровой карты. Если участок отмежеван, то Вы увидите его на карте.
В данном случае на иллюстрации продемонстрирован случай, когда границы земельного участка с кадастровым номером 50:30:0050222:2 установлены, участок прошел межевание, сведения о границах имеются в ЕГРН. А вот участки, расположенные левее (западнее) или правее (восточнее) не отмежеваны, сведения об их границах в ЕГРН отсутствуют.
Если при вводе кадастрового номера земельного участка в публичной кадастровой карте Вы видите его изображение, это означает, что его границы официально установлены, имеются геодезические координаты поворотных точек и любой кадастровый инженер сможет определить их на местности. В том случае, если после ввода кадастрового номера участка Вы увидите следующую картину:
то это будет означать, что границы земельного участка не установлены. В данном случае, обратите внимание на надпись “без определения границ”. Подтвердить точное местоположение такого земельного участка практически невозможно.
Таким образом, если продавец предлагает Вам приобрести земельный участок, границы которого в установленном законодательством порядке не определены, рекомендую отказаться от такой сделки. Какие могут быть последствия?
Во-первых, возможны споры и судебные тяжбы с соседями или с местной администрацией;
Во-вторых, невозможно получить разрешительную документацию на строительство объекта капитального строительства на земельном участке, границы которого официально не установлены;
В-третьих, для такого земельного участка невозможно получить технические условия на присоединение к сетям газоснабжения и другим инженерным коммуникациям.
Обращаю Ваше внимание, что не следует верить тому, что Вы с легкостью можете провести процедуру межевания после покупки земельного участка в качестве нового собственника. Такие работы могут повлечь за собой значительные затраты времени и финансовых ресурсов. Нередко вопросы установления границ приходиться решать в судебном порядке. Как правило, это бывает в случаях, когда имеются споры с соседями или местной администрацией.
Вывод один – не следует приобретать земельные участка с границами, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН.
С информацией о том, что является земельным участком можно ознакомиться здесь.
В следующей части будут описаны действия, которые необходимо обязательно осуществить в том случае, если границы участка установлены в ЕГРН.
Желаю Вам удачи при выборе земельного участка!