РЕНОВАЦИЯ… Возвращаемся на Родину. «БОЛЕВЫЕ ТОЧКИ» реновации 2022.

Анализ обсуждения проблем реновации, в т.ч. в соцсетях позволяет выделить несколько болевых точек разного уровня. В этой заметке не будем разбирать их подробно (каждая из них заслуживает отдельного разговора и заметки по этому поводу впереди), а только обозначим их содержание, не претендуя ни на какую всеобъемлемость. В основном, при этом, как и прежде, будем опираться на обсуждение в соцсетях Санкт-Петербурга.

Все болевые точки, всплывающие в ходе обсуждения, можно разделить на два уровня по масштабности поднимаемых вопросов – «прикладной» и «фундаментальный». И хотя, как правило, рекомендуется идти от фундаментальных вопросов к прикладным, поступим в данном случае наоборот.

Итак, СЕГОДНЯ – о болевых точках «прикладного» характера - о практических вопросах, непосредственно затрагивающих интересы людей при реализации проектов КРТ.

Первое. КРИТЕРИИ выбора объектов, подпадающих под законодательство о КР, помимо аварийных зданий.

Здесь очень много претензий к расплывчатости формулировок в законодательных актах. В немалой степени этим грешит как федеральное законодательство, так и законодательство субъектов Федерации. В федеральном законе, например, доминируют общие формулировки и постоянные отсылки - «критерии определяются субъектом Федерации», «значение определяется субъектом Федерации». Словом, ответственность перекладывается этажом ниже…Иногда это разумно – жилищный фонд везде разный, НО….

Но как может быть, что физический износ в 65% для ВОРОНЕЖА – это уже повод для включения дома в КРТ , а во ВЛАДИВОСТОКЕ, например, можно и потерпеть, если речь идет о кирпичных пятиэтажках (нужно 70%), но терпеть нельзя, если это панельная пятиэтажка (60% износа - повод для включения в КРТ).

Во многих же случаях, включая и Санкт-Петербург вопрос о величине износа попросту игнорируется. При этом петербургские законодатели, по-видимому, стали одними из самых оригинальных в стране, внеся в закон словечко из разговорного жаргона – «хрущевки панельные», хотя у этих «хрущевок» масса серий ( ГИ, 1-335, 1лг-504, 1лг- 507, ОД и др.), заметно друг от друга отличающихся по виду используемых панелей, конструкции и, как следствие, срокам службы, энергоемкости, тепло- и звукоизоляции, так что одни из них, действительно, нуждаются в сносе, а другие могут эксплуатироваться еще не один десяток лет. Но пока эти различия почти не упоминаются, не то что, не учитываются

Второе. РАЙОН ПЕРЕСЕЛЕНИЯ жителей, жилье которых изымается (в Жилищном Кодексе в ст. 32.1., где об этом идет речь употребляется термин «освобождаемое жилое помещение», но «изымаемое» – все же честнее). Законодатели Санкт-Петербурга предпочли не углубляться в этот весьма непростой вопрос, оставив в неизменности формулировку в Жилищном Кодексе РФ – «жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в ТОМ ЖЕ ПОСЕЛЕНИИ, городском округе…», хотя федеральное законодательство и позволяло уточнить это положение.

Третье. РАЗМЕР И ХАРАКТЕР КОМПЕНСАЦИИ для собственников и нанимателей. Здесь как раз и всплывает пара «РАВНОЗНАЧНОЕ-РАВНОЦЕННОЕ». Впервые она всплыла еще при обсуждении «Московского» закона о реновации 2017 г. (см. об этом заметку «РЕНОВАЦИЯ по- МОСКОВСКИ 1 ..»), причем в первой редакции присутствовал только термин «равнозначное», а уже потом появилось и понятие «равноценное». Подробная расшифровка термина «равнозначное жилое помещение» содержится в статье 7.3 141- ФЗ от 01.07.2017 г. Описание вполне подробное и приемлемое, на мой взгляд.

Четвертое. СПОСОБ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ компенсации при выборе «равноценного» варианта.

Часто всплывает при этом ничем не обоснованное утверждение о том, что основой будет КАДАСТРОВАЯ стоимость имущества, хотя ни в одном из законодательных актов она даже не упоминается. Но это, видимо, типичный случай «оговорки по Фрейду» - кадастровую стоимость так часто предлагается использовать при разных операциях с недвижимостью, хотя ее единственное предназначение служить основой при налогообложении недвижимости, что все уже считают ее применение «везде и всегда» вполне обычным делом. Но в данном случае что все же НЕ ТАК. В Жилищном Кодексе РФ достаточно ясно сформулировано, что основой для компенсации стоимости изымаемого (так будет честнее, чем «освобождаемого») имущества является РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ. При этом, правда, возникает БОЛЬШОЙ ВОПРОС – КАК считать рыночную стоимость и ЧТО при этом учитывать. Поговорим об этом подробнее – но в ДРУГОЙ публикации.

Есть и еще несколько проблем практического характера, которые также широко обсуждаются, например, сроки проведения общего собрания собственников жилья после принятия решения о КРТ, процедура проведения таких собраний, но это также предмет особого разговора.

Второй уровень «болевых» точек – вопросы фундаментального характера, относящиеся к целесообразности, к «природе», сути реновации и ее общественному значению и последствиям.

Но об этом - в СЛЕДУЮЩЕЙ части заметок