Всем привет!
Возвращаемся к актуальным новостям в недвижимости в стране. На их основе хочу поделится своим взглядом и некоторыми выводами для всех собственников жилья. И тех, кто его хочет купить или поменять.
Все вы смотрите новости, неважно где и как, и потому знаете о том, что все билеты в "дружественные" нам страны стоят просто космос, или банально уже распроданы, не смотря на довольно дикий ценник.
Кроме того, на пограничных постах с некоторыми сопредельными странами скопились многотысячные очереди из машин желающих выехать за пределы Российской Федерации. Уже не один день они там "тусят".
Почему? Это вам известно. А вот к каким последствиям это уже привело и приведёт рынок жилой недвижимости в России - это хорошие вопросы.
Знать ответы на них было бы полезно
Вот их и рассмотрим. Предложу свою версию развития событий. А также версии и информацию других игроков рынка. И мои выводы.
Итак, уже выехавших-вылетевших, всех вообще покинувших нас, т.е. страну, даже по официальным данным - многие десятки тысяч. По неофициальным - уже сотни тысяч.
Возможно, это первичная паника первых недель объявленной частичной мобилизации? Может быть. Но скорее всего, нет.
Цифры с рынка жилой недвижимости во многом говорят об обратном. Появились массовые сообщения из разных так сказать городов и весей, от различных риэлторов и агентств недвижимости, о новом классе "срочных клиентов".
Желающих как можно быстрее продать свою квартиру или дом, а также и другую недвижимость, с дисконтом вплоть до 30-35 % и даже более. Кто эти продавцы? Очевидно, как минимум часть - это те, кто уже в других государствах, или прямо сегодня стоит в очередях на границе. Основная причина продажи - срочная смена региона проживания.
Ну, или их родственники или иные представители с доверенностями.
Только вот недавно я как раз писал о сложностях, возникающих у россиян именно из-за недвижимости, при желании переехать. Почитайте, если ещё вам статья не попадалась на глаза.
Количество таких предложений с большим дисконтом пока неуклонно растёт. Как это повлияет на рынок? Конечно же, это может привести к фактически полному ступору продаж остальных квартир. Если только их владельцы не поддержат своим кошельком подобный "понижательный" флеш-моб.
Что ещё "накладывается" на данную ситуацию понижающего тренда? Что ещё выходит в явно заметные тенденции на рынке?
Скорее всего на очередном плановом совещании Центробанка РФ 28 октября ставка ЦБ будет хоть и немного, но повышена. Об этом говорят практически все эксперты рынка. И особенно те, кто, как говорится, "близок к источникам". Почему? Думаю, объяснять не надо.
Как это повлияет на ставки ипотеки? Они вырастут. Уже сегодня некоторые ведущие банки стали рассылать письма ключевым АН и застройщикам о повышении ставок по ипотечным кредитам. Ещё ДО повышения ставки ЦБ. Что также говорит о многом.
Плюс в планах у Правительства буквально с начала 2023 года "общую" льготную ипотеку вообще отменить. Оставив только специализированные - дальневосточную, семейную, льготную для ИТ-специалистов и других отдельных категорий граждан.
Уже сегодня запросы на ипотечное кредитование буквально рухнули с момента начала мобилизации ориентировочно в среднем на 25-30 %. Много это или мало? Немало. Но, скорее всего, это ещё не пик падения.
Переход "главного блюда": с первого на второе
Явно видно, что часть желающих купить новостройки или совсем отказались от планов покупки жилья, пусть даже и временно, или переориентировались на вторичный рынок. Почему на вторичку?
Потому что все и любые выгодные предложения пересилили страхи и опасения повышенных рисков в новостройках при текущей и слабо прогнозируемой ситуации ближайших периодов.
Всё меньше потенциальных покупателей готовых ждать сдачи дома когда-то в будущем (о возрастающих рисках переноса сроков сдачи жилья и их причинах я уже писал недавно вот тут).
И всё больше россиян хотят получить квартиру сразу, с готовыми документами и ключами, и, в том числе, с готовым ремонтом.
К тому же, сегодня уже мало кто продолжает истово верить в "великую и неизменную" мантру застройщиков - "берите сегодня, завтра будет дороже". Много, много лет это работало неплохо. В целом. Пусть, и не для всех и не со всеми ЖК. Но всему всегда настаёт и конец.
Теперь, очевидно, эти времена бесконечного роста прошли. Как минимум, временно. И мы присутствуем на их почивании в бозе.
Вот что пишет, например, глава компании "Этажи" Ильдар Хусаинов:
"Прогноз на четвёртый квартал умеренно пессимистичный, хотя то, что мы видим на рынке после 21 сентября вызывает серьезную тревогу. ... провал первых дней после мобилизации - не шоковая реакция. Это системное изменение."
Вот именно, что - системные проблемы. И - системные изменения как их следствие.
Проблемы сегодня не только с вновь возводимыми жилыми квадратными метрами. В общих объёмах своих продаж также падают и вторичная недвижимость, и загородная. Но в заметно меньших процентах.
При этом последняя - в основном в своей дорогой составляющей. "Низ" загородного рынка во многих регионах наоборот заметно активизировался в течении первых месяцев второго квартала 2022 года.
А вот падение интереса к первичке в большинстве регионов фиксируется по данным от риэлторов и агентств, работающих в этом сегменте, на уровне от 30 до 40 % от показателей прошлого года. И падение месяц к месяцу в текущем году продолжилось и в сентябре. И, по первым данным, идёт и сейчас, в начале октября.
Да и в целом, как мы все уже в курсе, экономика у нас далеко не на подъёме. А инфляция в разы выше прошлогодних величин. Даже по официальным данным. Про реальные я даже не говорю.
Выводы:*
*не являются рекомендацией ни в какой мере и части.
🚩Я бы предложил присмотреться к вторичному и загородному рынку. В первую очередь интересны к покупке для многих могут быть квартиры с тем самым большим дисконтом. Которые стали появляться на рынке от "переселенцев". Ну или по другим причинам.
Только - внимание! - тщательно всё проверяйте. Под "личиной" продавцов могу скрываться мошенники. Они уже активизировались, о чём я писал ранее вот здесь. А теперь и подавно для них открываются "новые перспективы".
🚩На загородном рынке я бы рассматривал в первую очередь покупку земельных участков ИЖС без строений в "средней" зоне вокруг крупных городов (от 70 до 150 км от их границы). Ближняя зона - уже дорогая и проблемная. Дальняя - труднее доступна и обладает слаборазвитой инфраструктурой. Средняя - как раз "золотая середина" сегодня.
Цены там пока ещё достаточно "сладкие". Но скоро будут расти, если всё происходящее сейчас продолжится. А самые классные участки, "лакомые" кусочки в каждом посёлке, уходят в числе первых, как вы понимаете.
Ставьте лайк и подписывайтесь, если статья понравилась. Спасибо!
Вам также могут понравится другие статьи на канале:
